칼럼
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차임 연체 계약 해지 통보는 어떻게?
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
월세 납부일이 지나도 입금이 없고,
이번 주에는 보내겠다는 약속만 반복됩니다.
임대인은 보증금이 줄어드는 것을 보면서도
계약기간이 남았다는 이유로
기다려야 하는지 고민하게 됩니다.
임차인 역시 뒤늦게
밀린 금액을 지급하면
계속 거주하거나
영업할 수 있는지 궁금할 수 있죠.
차임 연체 계약 해지는
미납 횟수만으로 판단하기보다
실제 연체액과 해지 통지가
도달한 시점을 함께 살펴야 합니다.
주택인지 상가인지에 따라
기준이 다르므로
임대차의 성격부터
확인하는 것이 출발점입니다.
1. 월세가 얼마나 밀려야 해지할 수 있나요?
주택 임대차에서는
차임 연체액이 2기의 차임액에 달하면
임대인이 계약을 해지할 수 있습니다.
월세를 매월 지급하기로 했다면
2개월분에 해당하는 연체액이 기준이 됩니다.
상가건물 임대차보호법이
적용되는 상가 임대차에서는
3기의 차임액에 달하는 연체가 해지 기준입니다.
상가의 이 규정은
지역별 환산보증금 기준을
초과하는 임대차에도 적용됩니다.
여기서 중요한 것은
지급을 늦춘 횟수와
현재 남아 있는 연체액을
구분하는 일입니다.
매번 며칠씩 늦게 지급했더라도
이미 납부를 마쳤다면,
그 횟수만 합산해 연체액 기준에
도달했다고 볼 수는 없습니다.
반대로 미납이 연속해서
발생하지 않았더라도
남아 있는 금액이 누적되어
기준에 이르면 해지를 검토할 수 있습니다.
예를 들어 월세 80만 원인 주택에서
미납 차임이 합계 160만 원에 달했다면
2기 차임액에 해당합니다.
다만 지급기일이 아직 오지 않은 금액이나
별도의 관리비를 차임에
임의로 합산해서는 안 됩니다.
임대차계약서, 월별 청구 내역,
계좌 입금 내역, 감액이나
납부 유예에 관한 대화를
서로 대조해야 합니다.
임대인이 납부기일을 늦춰주기로 했다면
변경된 약정에 따라
연체 여부가 달라질 수 있기 때문입니다.
보증금이 충분히 남아 있다는 이유만으로
임차인이 월세 지급을 거절하거나
연체 책임을 피할 수 있는 것도 아닙니다.
2. 해지 통보 후 월세를 내면 어떻게 되나요?
차임 연체액이 법정 기준에 도달했다고
임대차계약이 자동으로 종료되는 것은 아닙니다.
임대인이 계약을 해지한다는 의사를 표시하고
그 내용이 임차인에게 도달해야 합니다.
차임 연체에 따른
법정 해지 요건을 충족했다면
원칙적으로 별도의
납부 최고 없이 해지할 수 있지만,
계약에서 추가 절차를
정했는지도 살펴야 합니다.
해지 통지에는 임대차 목적물,
미납 기간과 금액, 차임 연체를 이유로
계약을 해지한다는 뜻을
분명하게 담는 것이 좋습니다.
월세를 보내 달라는 독촉과
계약을 끝내겠다는 의사표시는
내용이 다릅니다.
기한까지 지급하지 않으면
법적 조치를 검토하겠다는 문구만으로
해지 의사가 명확하게 전달되었다고
단정하기는 어렵습니다.
문자나 전자우편을 이용할 수도 있지만,
발송 내용과 도달 사실을
입증할 자료를 보관해야 합니다.
내용증명을 보냈다면
배달 결과까지 확인할 필요가 있습니다.
통지가 반송되었다면
발송했다는 사실만으로
해지 효력이 발생했다고
생각해서는 안 됩니다.
임차인이 뒤늦게 월세를 지급한 경우에는
해지 통지와 입금의 선후관계가 중요합니다.
통지가 도달하기 전에 지급되어
연체액이 법정 기준 아래로 내려갔다면
해당 연체를 이유로 한 해지가
인정되지 않을 수 있습니다.
반면 해지가 이미 적법하게 이루어진 뒤
밀린 차임을 지급했다고
계약이 자동으로 되살아나는 것은 아닙니다.
다만 이후 당사자가
계약을 계속 유지하기로 합의했는지는
별도로 살펴야 합니다.
임대인도 해지 후 받은 돈이
기존 연체금인지,
새로운 임대차 합의에 따른 금액인지
불필요한 오해가 생기지 않도록
정리하는 것이 좋습니다.
3. 계약이 끝났는데 나가지 않으면 어떻게 하나요?
차임 연체 계약 해지가 유효하더라도
임대인이 직접 임차인의 짐을 빼거나
잠금장치를 바꾸는 방식으로
퇴거시켜서는 안 됩니다.
임차인이 자발적으로 인도하지 않는다면
건물 인도 소송과 적법한 강제집행 절차를
검토해야 합니다.
소송에서는 계약 체결 사실, 연체액,
해지 통지와 도달 사실을
자료로 제시해야 합니다.
계약서와 입금 내역만 확보하고
통보 자료를 남기지 않았다면,
해지 시점을 두고
추가 다툼이 생길 수 있습니다.
점유자가 바뀔 우려가 있다면
점유이전금지가처분의 필요성도
함께 검토할 수 있습니다.
이는 소송 중 점유가 다른 사람에게 넘어가
판결 집행에 어려움이 생기는 상황에
대비하는 절차입니다.
미납 월세와 보증금 정산도
건물 인도 문제와 함께 살펴야 합니다.
보증금에서 임대차에 따른
채무를 공제하고 남은 금액이 있다면,
원칙적으로 그 반환과 건물 인도는
동시에 이행할 관계에 있습니다.
따라서 임차인이 연체했다는 이유만으로
잔여 보증금 반환 문제를 무시한 채
무조건 먼저 나가라고
요구할 수 있는 것은 아닙니다.
해지 이후에도 임차인이 계속 사용한다면
차임 상당의 부당이득이나
손해배상 청구가 문제 될 수 있습니다.
다만 실제 사용 여부, 인도를 거부한 이유,
보증금 반환 상황 등에 따라
청구 근거와 인정 범위가 달라집니다.
계약 종료 전의 미납 차임과
종료 후 발생한 금액을 구분하고,
같은 금액을 보증금에서 공제하면서
다시 중복 청구하지 않도록 계산해야 합니다.
차임 연체 계약 해지에서는
주택과 상가의 기준을 구분하고,
지급 내역에 맞춰 실제 연체액을
계산하는 것이 먼저입니다.
그다음 해지 의사를 명확히 전달하고
도달 사실을 확보해야
계약 종료 시점을 둘러싼 다툼을
줄일 수 있습니다.
퇴거가 이루어지지 않는다면
건물 인도와 미납금 청구, 잔여 보증금 반환을
함께 검토해야 합니다.
연체가 반복되거나 해지 통보 이후에도
갈등이 이어지고 있다면
계약서와 입금 자료를 바탕으로
현재 가능한 대응을 확인해 보시기 바랍니다.
테헤란 민사 전담팀은 의뢰인의 상황에 딱 맞는 1:1 맞춤 조력 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
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혼자 고민하며 시간을 보내시기 보다 현재 상황에서 어떤 방법이 적절한지 먼저 확인해보시기 바랍니다.
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