칼럼
테헤란은 법적 지식을 공유하여 고객님들께 한걸음 더 다가갑니다.
상가 임대차 계약 해지 통보만 하면?
⋮
안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
가게 문을 닫기로 결정했는데
임대인은 계약기간이 남았다며
월세를 계속 요구합니다.
반대로 임대인 입장에서는
월세가 밀리고
연락도 잘되지 않는 임차인에게
언제까지 기다려줘야 하는지
답답할 수 있습니다.
상가 임대차 계약 해지는
영업을 중단하거나
퇴거를 요구하는 말만으로
항상 효력이 생기는 것은 아닙니다.
계약기간과 갱신 방식, 해지 특약,
상대방의 의무 위반 여부에 따라
종료할 수 있는 시점이 달라집니다.
계약이 끝나는 날짜를 먼저 확인해야
이후 월세와 보증금 정산에서도
불필요한 다툼을 줄일 수 있습니다.
1.폐업하면 계약도 바로 끝낼 수 있나요?
매출이 줄거나
폐업신고를 했다는 사정만으로
기간이 남은 임대차계약을
일방적으로 끝낼 수 있는 것은 아닙니다.
폐업은 사업에 관한 결정이고,
임대차계약의 종료는
별도의 법률관계이기 때문입니다.
따라서 계약서에
중도해지 특약이 있는지부터
확인해야 합니다.
일정한 사유가 발생하면
계약을 해지할 수 있도록 정했다면
해당 사유와 통보 조건을 충족하는지
살펴볼 수 있습니다.
특약이나 법정 해지 사유가 없다면
임대인과 합의해 종료 시점과
정산 조건을 정하는 방법을 검토해야 합니다.
새 임차인을 구하면
나가도 된다는 답변을 받았다면,
계약 체결과 입주 중
어느 시점을 기준으로
기존 계약을 끝내기로 했는지도
분명히 해야 합니다.
임대인이 점포를 부동산에 내놓는 데
동의했다는 사실만으로
중도해지까지 확정되었다고
보기는 어렵습니다.
계약기간이 이미 지나
묵시적으로 갱신된 경우에는
판단이 달라질 수 있습니다.
상가건물 임대차보호법에 따른
묵시적 갱신이 적용되면
임차인은 언제든 해지를 통고할 수 있고,
임대인이 통고받은 날부터
3개월이 지나면 효력이 발생합니다.
다만 지역별 환산보증금 기준을
초과하는 임대차에는
이 묵시적 갱신 규정이 적
용되지 않으므로,
민법상 갱신 여부와
해지 기준을 별도로 확인해야 합니다.
새 계약서를
작성하지 않았다는 이유만으로
모든 상가에 3개월 기준을
적용해서는 안 됩니다.
기간을 정해 재계약한 경우와
묵시적으로 갱신된 경우도 구별할 필요가 있습니다.
2. 월세가 밀리면 임대인이 해지할 수 있나요?
상가건물 임대차보호법이
적용되는 임대차에서
차임 연체액이 3기의 차임액에 달하면
임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.
이 해지 규정은
환산보증금 기준을 초과하는
상가 임대차에도 적용됩니다.
월세를 매월 지급하기로 했다면
3개월분에 해당하는 연체액이 기준이 되며,
반드시 3개월 연속으로
밀려야 하는 것은 아닙니다.
예를 들어 월세가 100만 원이고
일부 미납액이 누적되어
300만 원에 이르렀다면,
납부 내역과 충당 관계를 확인해
해지 요건을 판단할 수 있습니다.
관리비 미납액을 월세와
구분하지 않고 합산해서는 안 됩니다.
계약서와 청구 내역에서
각 금액의 성격을 확인해야
정확한 연체액을 계산할 수 있습니다.
임차인이 보증금에서
빼면 된다고 주장하더라도,
별도의 합의 없이
보증금이 남아 있다는 이유만으로
월세 연체 책임을 피할 수 있는 것은 아닙니다.
또한 연체액이 기준에 도달했다고
계약이 자동으로 종료되지는 않습니다.
임대인이 해지 의사를 표시하고
그 통지가 임차인에게
도달했는지 확인해야 합니다.
해지 통지가 도달하기 전에
연체액이 지급된 경우에는
지급 시점과 남은 연체액에 따라
해지 가능성이 달라질 수 있습니다.
계약 해지와 향후 계약갱신 거절은
연체 이력을 판단하는 방식이
다를 수 있으므로 구분해서 검토해야 합니다.
해지가 유효하더라도
임대인이 임의로 잠금장치를 바꾸거나
점포 안 물건을 처분해서는 안 됩니다.
임차인이 인도를 거부한다면
건물 인도 청구와 적법한 집행 절차를 통해
해결해야 합니다.
3. 해지 통보 후 보증금은 어떻게 정산하나요?
해지 통보에는
어떤 계약을 무슨 이유로 종료하려는지,
언제 종료되는지를
구체적으로 적는 것이 좋습니다.
단순히 나가겠다는 말만 전달하면
합의해지를 요청한 것인지,
해지권을 행사한 것인지 다툼이 생길 수 있습니다.
문자나 전자우편으로
의사표시를 하는 경우에도
발신 내용과 상대방에게 도달한 사실을
확인할 수 있도록 자료를 남겨야 합니다.
내용증명을 활용한다면
배달 내역도 함께 보관하는 것이
도움이 됩니다.
다만 내용증명은
통보 내용을 남기는 수단이므로,
해지 사유가 없는 계약에 발송한다고
해지권이 생기지는 않습니다.
계약이 적법하게 종료되면
점포 인도와 보증금 반환을
함께 정리해야 합니다.
보증금에서는 미납 차임 등
임대차관계에서
발생한 채무가 공제될 수 있지만,
임대인이 주장하는 금액이
모두 그대로 인정되는 것은 아닙니다.
원상복구 비용을 공제하겠다고 한다면
계약상 복구 범위, 입점 당시 상태,
임차인이 변경한 시설을 확인해야 합니다.
임대차계약서, 입점 전 사진, 공사 내역,
퇴거 당시 사진, 복구 견적서를
서로 대조하는 과정이 필요합니다.
계약을 끝내기로 합의하는 단계에서
철거할 시설과 남길 시설을
구체적으로 정하면
정산 분쟁을 줄일 수 있습니다.
새 임차인이 기존 시설을
인수하는 경우에도
임대인의 동의와 원상복구 의무 면제 범위를
명확히 남겨두는 것이 좋습니다.
보증금 반환일, 점포 인도일,
열쇠 인계 방식까지 정리해야
계약 종료가 실제 정산으로 이어질 수 있습니다.
상가 임대차 계약 해지는
계약을 끝낼 근거와 통보 시점을
먼저 확인해야 합니다.
폐업이나 월세 연체처럼
겉으로 보이는 사정이 같더라도
계약 내용과 이행 경과에 따라
결론은 달라질 수 있습니다.
중도해지에 합의하려는 단계라면
남은 월세와 원상복구 범위를 함께 정하고,
이미 다툼이 시작되었다면
통보 내용과 입금 내역부터
점검할 필요가 있습니다.
계약서와 관련 자료를 바탕으로
종료 가능 시점과 정산 범위를
확인해 보시기 바랍니다.
테헤란 민사 전담팀은 의뢰인의 상황에 딱 맞는 1:1 맞춤 조력 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
단순 소송 진행뿐 아니라 의뢰인의 권리를 실질적으로
보호하고 회수까지 함께 고민하는 방식으로 조력해드리고 있습니다.
민사 분쟁은 초기 대응에 따라 결과가 달라지는 경우가 적지 않습니다.
혼자 고민하며 시간을 보내시기 보다 현재 상황에서 어떤 방법이 적절한지 먼저 확인해보시기 바랍니다.
사전 고지 없이 상담 비용 발생하지 않습니다.
더 많은 정보가 궁금하다면
유사 건으로 상담 필요 시
