칼럼
테헤란은 법적 지식을 공유하여 고객님들께 한걸음 더 다가갑니다.
전세사기 형사고소 언제 가능할까요?
⋮
안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
계약할 때는 보증금 걱정을
하지 않아도 된다고 했던 집주인이
만기가 되자 연락을 피합니다.
뒤늦게 다른 세입자들도
돈을 받지 못했다는
사실을 알게 되면,
처음부터 속은 것은 아닌지 의심하게 되죠.
전세사기 형사고소를 준비할 때는
보증금이 반환되지 않았다는 결과와 함께
돈을 지급하게 된 경위를 살펴야 합니다.
누가 어떤 설명을 했고,
실제 상황은 무엇이 달랐는지가
수사에서 중요한 판단 자료가 되기 때문입니다.
형사책임을 묻는 준비와
보증금을 회수하기 위한 조치도
함께 검토할 필요가 있습니다.
1. 보증금을 못 받으면 사기죄가 되나요?
보증금 반환이 늦어졌다는 사실만으로
사기죄가 곧바로 성립하지는 않습니다.
상대방이 중요한 사실을 속였고,
임차인이 그 설명을 믿어
보증금을 지급했는지 등을
확인해야 합니다.
특히 보증금을 받을 당시의
반환 의사와 능력, 재산 상태,
계약 내용이 핵심 쟁점이 될 수 있습니다.
계약 이후
예상하지 못한 경제적 사정으로
반환이 어려워진 경우와,
처음부터 반환이
곤란한 사정을 알면서 속여
돈을 받은 경우는 구별해야 합니다.
예를 들어 선순위 보증금 규모를
실제보다 적게 설명했거나,
계약할 권한이 없는데도
적법한 권한이 있는 것처럼 행동했다면
구체적인 사실관계를 살펴볼 필요가 있습니다.
단순히 설명이 틀렸다는 데서 그치지 않고,
상대방이 사실과 다르다는 점을 알고 있었는지와
그 설명이 계약 결정에
어떤 영향을 주었는지도 확인해야 합니다.
반환 능력이 없는 사람을
임대인으로 내세우고
여러 관계자가 임차인을 유인한 구조도
검토 대상이 될 수 있습니다.
실제로 공공기관이 안내하는
전세사기 의심 사례에는
건축주와 브로커가 공모해
반환 능력이 없는 사람에게
건물을 매수하게 하고
높은 보증금으로
계약을 체결하게 한 유형이
포함되어 있습니다.
다만 무자본 매입이나
주택 가격 하락이 있다는 이유만으로
모든 계약을 사기라고 단정할 수는 없습니다.
연락 두절이나 반복된 반환 약속 위반은
의심을 뒷받침하는 사정이 될 수 있지만,
계약 당시의 기망행위와
연결해 설명하는 것이 중요합니다.
2. 형사고소에는 어떤 증거가 필요한가요?
전세사기 형사고소에서 중요한 것은
자료의 양보다 각 자료가
무엇을 보여주는지입니다.
임대차계약서와 보증금 이체 내역은
계약 조건과 금전 지급 사실을
확인하는 기본 자료입니다.
여기에 계약 전 광고, 문자, 전자우편,
직접 참여한 대화의 녹음,
중개대상물 확인설명서를
함께 살펴야 합니다.
보증금이 안전하다는 말을 들었다면
누가, 언제, 어떤 근거를 들어 설명했는지
구체적으로 정리해야 하죠.
현재 등기사항증명서만 확인하기보다
계약 당시와 잔금 지급 무렵의
권리관계가 어떻게 달라졌는지도
비교하는 것이 좋습니다.
선순위 권리나 임대 권한에 관한 설명이
실제와 달랐다면 해당 설명과
객관적인 자료를 연결해 제시해야 합니다.
고소장에는 계약 체결 경위, 상대방의 설명,
보증금 지급 날짜와 금액, 이후 확인된 사실,
처벌을 구하는 취지를
순서대로 담을 수 있습니다.
확인한 사실과 추정하는 내용을
구별하는 것도 중요합니다.
다른 임차인에게
피해가 있다는 말을 들었다면
이를 곧바로 확정된 사실처럼 적기보다,
제보받은 경위와
추가 확인이 필요한 내용을 구분해야 합니다.
자료가 모두 확보되지 않았다고
고소 자체가 불가능한 것은 아닙니다.
피해자가 직접 확보하기
어려운 자금 흐름이나
관계자 사이의 연락 내역은
관련 단서를 제시하고
수사가 필요한 이유를 설명할 수 있습니다.
임대인 외에 공인중개사나
계약을 주도한 사람이 있다면
각자가 한 행동을 나누어 정리해야 합니다.
중개에 관여했다는 사실만으로
공범이 되는 것은 아니며,
사기 가담 여부와
확인설명 의무 위반에 따른
민사책임은 판단 기준이 다릅니다.
고소 후 조사에서도 제출한 자료와
진술이 일치하도록 준비하고,
기억이 불분명한 부분은
무리하게 단정하지 않는 것이 좋습니다.
3. 고소하면 보증금도 돌려받을 수 있나요?
형사고소는 범죄 혐의에 대한
수사와 처벌을 구하는 절차입니다.
고소가 접수되거나 상대방이 처벌받는다고
보증금이 자동으로 반환되는 것은 아닙니다.
수사 결과를 기다리는 동안에도
계약 종료 여부와
반환 청구 상대방을 확인하고,
보증금 반환 소송이나
손해배상 청구의 필요성을
검토할 수 있습니다.
계약상 반환 의무를 부담하는 사람과
사기에 가담해 손해배상 책임을
부담하는 사람이 항상 일치하는 것은
아니므로 청구 근거를 구분해야 합니다.
이사가 급하다면
권리 보전도 놓쳐서는 안 됩니다.
임대차가 종료되었는데
보증금을 돌려받지 못한 경우에는
임차권등기명령을 검토할 수 있으며,
기존 대항력과 우선변제권을 유지하려면
등기가 완료된 것을 확인한 뒤 이사해야 합니다.
형사고소를 했다는 사실이
이러한 권리 보전 절차를
대신하지는 않습니다.
상대방이 재산을 처분해
향후 집행이 어려워질 우려가 있다면
가압류의 필요성도 검토할 수 있습니다.
다만 가압류에는
채권과 보전 필요성에 관한
소명이 필요하고,
법원이 담보 제공을 명할 수 있습니다.
수사 과정에서 합의를 제안받는 경우에는
지급 금액과 기한뿐 아니라
실제 이행 가능성을 살펴야 합니다.
일부 금액만 받고
추가 청구를 포기하는 내용에 동의하면
남은 보증금에 관한 권리 행사에
영향을 줄 수 있기 때문입니다.
형사절차에서 제출할 합의서와
민사상 채권 정리의 범위를
구체적으로 확인한 뒤
결정하는 것이 좋습니다.
전세사기 형사고소는
계약 당시 어떤 사실을 믿고
보증금을 지급했는지
되짚는 데서 출발합니다.
반환되지 않은 금액을 정리하는 것과 함께,
상대방의 설명이
실제 상황과 어떻게 달랐는지
증거로 보여주어야 합니다.
동시에 이사 전 권리 보전과
보증금 회수 방법을 검토해야
형사절차를 기다리는 동안
필요한 대응을 놓치지 않을 수 있습니다.
계약서와 당시 대화 자료를 바탕으로
고소 대상, 입증할 내용, 민사 청구 범위를
함께 살펴보시기 바랍니다.
테헤란 민사 전담팀은 의뢰인의 상황에 딱 맞는 1:1 맞춤 조력 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
단순 소송 진행뿐 아니라 의뢰인의 권리를 실질적으로
보호하고 회수까지 함께 고민하는 방식으로 조력해드리고 있습니다.
민사 분쟁은 초기 대응에 따라 결과가 달라지는 경우가 적지 않습니다.
혼자 고민하며 시간을 보내시기 보다 현재 상황에서 어떤 방법이 적절한지 먼저 확인해보시기 바랍니다.
사전 고지 없이 상담 비용 발생하지 않습니다.
함께보면 좋은 글
더 많은 정보가 궁금하다면
유사 건으로 상담 필요 시
