칼럼
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상가 명도 소송, 언제 가능할까?
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
임차인이 퇴거 날짜를 약속하고도
계속 영업을 이어가면
임대인은 다음 임차인을
구하기도 어렵습니다.
밀린 월세에 공실 계획까지 어긋나면서
언제까지 기다려야 하는지 답답해지죠.
그렇다고 건물주가
임의로 출입문을 잠그거나
내부 집기를 옮길 수 있는 것은 아닙니다.
상가 명도 소송은 임차인이
상가를 계속 사용할
권리가 있는지 확인하고,
인도를 거부할 때
법적 절차로
건물을 돌려받기 위한 소송입니다.
계약 종료의 근거, 현재 점유 상태,
반환할 보증금을 함께 검토해야
실제 인도까지 이어갈 수 있습니다.
1. 월세가 밀리면 바로 내보낼 수 있을까요?
상가 임대차에서는
차임 연체액이 3기의 차임액에 달하면
임대인이 계약을 해지할 수 있습니다.
매월 월세를 지급하는 계약이라면
연체액이 월세 3개월분에 해당하는지를
확인하는 방식입니다.
반드시 3개월 연속으로
미납해야 한다는 뜻은 아닙니다.
월세가 100만 원인 계약에서
일부 지급이 반복되었더라도,
남아 있는 연체액이 합계 300만 원에 달하면
해지 요건이 문제 될 수 있습니다.
다만 관리비와 기타 비용을
모두 월세에 합산해 판단해서는 안 됩니다.
계약서의 지급 약정, 월별 청구 내역,
실제 입금액을 대조하여 차임 연체액부터
정확하게 계산해야 합니다.
보증금이 남아 있다는 사정만으로
임차인이 월세 지급을
미룰 권리를 갖는 것도 아닙니다.
해지 요건을 충족했다면
계약을 해지한다는 의사를
명확하게 전달하고,
그 통지가 상대방에게 도달했는지
확인해야 합니다.
단순히 밀린 월세를 달라고 요구한 문자와
계약을 종료한다는 통지는
의미가 다를 수 있습니다.
해지 통지가 도달하기 전에
연체액이 줄어든 경우에는
해지 가능성을 다시 검토해야 하므로,
입금일과 통지 도달일을
함께 정리하는 것이 중요합니다.
계약기간 만료를 이유로
상가 명도 소송을 준비할 때도
계약서의 종료일만 확인해서는 부족합니다.
임차인의 갱신 요구, 임대인의 거절 사유,
묵시적 갱신 여부에 따라
임대차가 계속될 수 있기 때문입니다.
2. 소송 중 점유자가 바뀌면 어떻게 될까요?
계약서에 적힌 임차인과
실제 매장을 사용하는 사람이
다른 경우가 있습니다.
임차인이 다른 사람에게
매장을 넘겼거나,
법인 명의로 계약한 뒤
별도의 사업자가 공간을 사용하고 있다면
점유 관계부터 확인해야 합니다.
상가 명도 소송에서는
누구에게 어느 공간의 인도를
요구할 것인지가 분명해야 합니다.
간판이나 사업자등록 명의가
다르다는 이유만으로
독립된 점유자가 바뀌었다고
단정할 수는 없습니다.
실제 운영 주체,
공간을 관리하는 사람,
전대차 여부 등을
종합적으로 살펴봐야 합니다.
소송 중 점유가 제3자에게 이전되면
판결을 받은 뒤 집행하는 과정이
복잡해질 수 있습니다.
이러한 위험에 대비해
점유이전금지가처분을
검토할 수 있습니다.
현재의 점유 상태를 보전하여
이후 인도 집행에
지장이 생기는 것을
막기 위한 절차입니다.
가처분을 신청했다는 사실만으로
임차인이 즉시 퇴거하거나
점유 이전의 문제가
모두 해결되는 것은 아닙니다.
법원의 결정과 집행까지 확인해야 하며,
본안소송을 통한
인도 청구도 별도로 준비해야 합니다.
상가의 일부만 임대했다면
인도받을 구역이 도면 등으로
구별되는지도 중요합니다.
층수, 호수, 면적이 실제 사용 공간과
맞지 않으면 보정이나
추가 확인에 시간이 걸릴 수 있습니다.
임대차계약서, 건축물 관련 자료,
현장 사진, 임차인과 나눈 대화를
함께 살펴보는 이유입니다.
3. 보증금 정산과 강제집행은 어떻게 준비할까요?
임차인이 보증금부터 돌려달라고 주장하면
임대인은 월세도 밀렸는데
먼저 지급해야 하느냐고 생각할 수 있습니다.
임대차가 종료된 경우 상가 인도와
공제 후 남은 보증금의 반환은
원칙적으로 동시에 이행할
관계에 있습니다.
따라서 명도를 요구하면서
반환할 보증금이 있는지에 대한 검토를
미뤄서는 안 됩니다.
연체 차임, 임차인이 부담할 관리비,
인정되는 원상복구 비용 등을
구분하고 각각의 근거를 확보해야 합니다.
원상복구 비용은 임대인이 원하는
새 시설의 설치비를
모두 공제하는 방식으로
정해지지 않습니다.
계약 당시 상태와 특약,
임차인이 변경하거나 훼손한 부분,
필요한 복구 범위를 확인해야 합니다.
계약 종료 후에도 임차인이
계속 영업했다면
사용 이익에 대한 부당이득이나
인도 지연에 따른 손해배상도
검토할 수 있습니다.
다만 실제 사용 여부와
반환 거부의 사정에 따라
판단이 달라지므로,
상가를 비우지 않았다는 이유만으로
모든 기간의 월세 상당액이
당연히 인정된다고 단정해서는 안 됩니다.
판결 이후에도
자발적으로 인도하지 않는다면
집행할 수 있는 판결 등
집행권원을 바탕으로
집행관에게 강제집행을 신청해야 합니다.
보증금 반환과 동시에 인도하라는 판결이라면
집행에 필요한 반대의무 이행 또는
이행 제공에 관한 준비도 필요합니다.
내부 물품의 반출과 보관 등에
비용이 발생할 수 있으므로,
판결을 받는 단계부터
집행에 필요한 조건을 살펴보는 편이 좋습니다.
임대인이 임의로 잠금장치를 바꾸거나
물건을 처분하면 별도의 민형사상 책임이
문제 될 수 있습니다.
서둘러 상가를
돌려받아야 하는 상황일수록
정해진 절차를 따라야
추가 분쟁을 줄일 수 있습니다.
상가 명도 소송은
계약을 종료할 수 있는지
확인하는 단계에서 시작해
실제 공간을 인도받는 단계까지 이어집니다.
연체액을 잘못 계산하거나
점유 관계를 놓치면
소송과 집행 과정에서
예상하지 못한 문제가 생길 수 있습니다.
임차인이 퇴거 약속을
반복해서 미루고 있다면
계약서, 월별 입금 내역, 통지 자료를 바탕으로
해지 가능성과 인도 절차를
검토해 보시기 바랍니다.
테헤란 민사 전담팀은 의뢰인의 상황에 딱 맞는 1:1 맞춤 조력 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
단순 소송 진행뿐 아니라 의뢰인의 권리를 실질적으로 보호하고 회수까지 함께 고민하는 방식으로 조력해드리고 있습니다.
민사 분쟁은 초기 대응에 따라 결과가 달라지는 경우가 적지 않습니다.
혼자 고민하며 시간을 보내시기 보다 현재 상황에서 어떤 방법이 적절한지 먼저 확인해보시기 바랍니다.
사전 고지 없이 상담 비용 발생하지 않습니다.
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