칼럼
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임차인 원상복구, 특약이 있다면?
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
이사를 앞두고 받은 수리 견적서에
도배와 바닥 교체,
설비 수리 비용까지 적혀 있으면
어디까지 받아들여야 할지 고민됩니다.
오래 사용해 낡은 부분도 있고
입주 전부터 있던 흠집도 있는데,
임대인은 모두 복구해야
보증금을 돌려주겠다고 하기도 합니다.
임차인 원상복구 의무가 있다는 사실과
임대인이 요구한 공사를
전부 부담해야 한다는
결론은 같지 않습니다.
무엇을 기준으로 원래 상태를 정할지,
손상이 왜 생겼는지부터 확인해야 합니다.
반대로 직접 설치한 시설이나
부주의로 파손한 부분을
그대로 두고 나가도 된다고 생각해서는 안 됩니다.
퇴거 직전의 갈등을 줄이려면
책임 범위와 공사 금액을
나누어 살펴보는 것이 필요합니다.
1. 입주할 때처럼 전부 새것으로 바꿔야 할까요?
임차인은 임대차가 끝나 목적물을 반환할 때
원상회복 의무를 부담하는 것이 원칙입니다.
하지만 원상복구가
건물을 새로 지었을 때의 상태로
되돌리는 것을 의미하지는 않습니다.
실제로 인도받은 상태와
약정한 사용 방법, 임대차 기간 등을
함께 살펴야 합니다.
별도의 유효한 약정이 없는 한
통상적인 사용으로 생기는 마모나
자연적인 노후화는
일반적으로 임차인의 복구 책임과 구분됩니다.
햇빛과 시간 경과로
벽지가 바랬다는 사정만으로
도배비 전액을 임차인에게
부담시키기는 어렵습니다.
반면 물건을 옮기다 문을 깨뜨리거나
반려동물이 바닥을 심하게 훼손한 경우에는
복구 책임이 문제 될 수 있습니다.
같은 흠집이라도 크기와 정도,
발생 원인에 따라 판단이 달라지는 것이죠.
곰팡이나 누수처럼
원인이 쉽게 드러나지 않는 손상은
더욱 신중하게 확인해야 합니다.
건물의 방수나 단열 문제인지,
임차인의 관리 소홀인지에 따라
책임 범위가 달라질 수 있습니다.
임대인은 원칙적으로
임차인이 목적물을 사용하고
수익할 수 있도록 필요한 상태를
유지할 의무를 부담합니다.
따라서 설비가 고장 났다는 사실만으로
임차인의 잘못이라고 단정해서는 안 됩니다.
다만 하자를 발견하고도
알리지 않아 피해가 커졌다면
그 경위가 별도로 문제 될 수 있습니다.
입주 당시 사진뿐 아니라
거주 중 수리를 요청한 문자와
점검 기록도 남겨 두는 것이 좋습니다.
2. 원상복구 특약이 있으면 모두 책임질까요?
계약서에 원상복구라는 문구가 있다고 해서
그 범위가 언제나 명확한 것은 아닙니다.
단순히 원상복구 후 반환한다고 정했는지,
특정 시설을 철거하거나 도배하기로
구체적으로 합의했는지를 구분해야 합니다.
통상적인 마모까지
임차인이 부담하도록 정한 약정인지도
문구와 계약 경위를 바탕으로 살펴야 합니다.
특약이 있다는 이유만으로
모든 청구가 유효한 것도,
임차인에게 불리하다는 이유만으로
모두 무효인 것도 아닙니다.
상가에서는 이전 임차인이
설치한 시설을 인수하면서
분쟁이 생기기 쉽습니다.
기존 천장과 바닥,
칸막이를 그대로 사용했다면
현재 임차인이 어느 상태를 기준으로
반환하기로 했는지 확인해야 합니다.
이전 임차인의 시설까지
철거하기로 의무를 인수했는지,
임대인과 어떤 합의를 했는지가 중요합니다.
시설을 양도받았거나
권리금을 지급했다는 사실만으로
임대인에 대한 복구 범위가
모두 확정되는 것은 아닙니다.
공사를 시작할 때 받은
임대인의 동의도
내용을 확인해야 합니다.
설치에 동의했다는 사실과
퇴거할 때 철거하지
않아도 된다는 합의는
구분될 수 있습니다.
임대인이 시설을 남겨 달라고 했다면
남길 대상과 철거를 면제하는 범위를
서면으로 정하는 편이 좋습니다.
구두로만 협의하면 이후
새 임차인의 요구 등을 이유로
설명이 달라질 수 있기 때문입니다.
임차인 원상복구 범위를 정할 때는
최초 계약서뿐 아니라 시설 인수서,
공사 승인 내역, 변경 합의까지
함께 확인해야 합니다.
3. 수리비를 보증금에서 빼겠다면 어떻게 할까요?
임차인이 부담할
원상복구 비용이 인정된다면
보증금 정산에 반영될 수 있습니다.
다만 임대인이
견적서를 제시했다는 이유만으로
그 금액이 그대로 확정되는 것은 아닙니다.
어떤 손상을 복구하는 공사인지,
필요한 범위를 넘지는 않는지,
비용이 합리적인지를 확인해야 합니다.
일부 바닥이 훼손되었는데
전체 교체비를 요구한다면
부분 보수가 가능한지와
전체 시공이 필요한 이유를 살펴야 합니다.
기존 자재와 같은 제품을
구하기 어렵다는 사정 등도
검토 대상이 될 수 있어,
전체 교체는 무조건 부당하다고
단정하기도 어렵습니다.
오래 사용한 설비를
새 제품으로 교체하는 경우에는
기존 상태와 사용 기간,
교체 필요성 등을 함께 따져야 합니다.
연식이 있다는 이유만으로
일정 비율을 기계적으로 공제하거나
새 제품 가격을 전액 청구하는 방식은
모두 신중해야 합니다.
공사를 아직 하지 않았다면
청구할 수 없다는 주장도
정확하지 않습니다.
실제 지출 전이라도 필요한 복구비가
손해로 인정될 수 있으므로,
공사 여부보다 책임과
금액의 근거가 중요합니다.
임차인은 퇴거 전에 전체 공간과
문제 된 부위를 촬영하고,
가능하다면 임대인과 함께 상태를
확인하는 것이 좋습니다.
직접 보수하기로 했다면 작업 범위와 자재,
완료 기준을 먼저 합의해야
불필요한 재시공 요구를 줄일 수 있습니다.
임대인 역시 철거하거나 수리하기 전에
손상 상태와 견적 근거를 남겨 두어야
청구 내용을 설명하기 수월합니다.
보증금에서 공제할 금액에 합의했다면
해당 금액으로 어떤 항목을 정산하는지
명확하게 적어야 합니다.
협의가 되지 않는 경우에는
다투는 공제액과
나머지 보증금을 구분하여
반환 청구나 분쟁조정 등
대응 방법을 검토할 수 있습니다.
임차인 원상복구 분쟁은
입주 당시 상태와 퇴거 당시 상태를 비교하고,
그 차이 중 누가 책임질 부분인지를
확인하는 과정입니다.
계약서의 짧은 특약이나
견적서 한 장만으로 공사 범위와
부담액을 결정하기는 어렵습니다.
철거를 시작하거나
보증금 공제에 동의하기 전에
관련 사진과 약정 내용을 검토하면
불필요한 비용 부담과
추가 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다.
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혼자 고민하며 시간을 보내시기 보다 현재 상황에서 어떤 방법이 적절한지 먼저 확인해보시기 바랍니다.
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