칼럼
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전세금 반환 지급명령, 이의하면?
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
새 세입자가 들어오면
보증금을 주겠다는 말을 들으며
이사 날짜를 미루고 계신가요?
집주인이 반환할 금액은 인정하면서도
지급 날짜를 정하지 않으면,
긴 소송보다 간단한 절차를 찾게 됩니다.
이때 검토할 수 있는 방법이
전세금 반환 지급명령입니다.
법원이 서류를 심사해
지급을 명하는 절차이지만,
신청만 하면 보증금이
곧바로 입금되는 것은 아닙니다.
집주인에게 서류가 송달되는지,
반환 의무를 다투는지에 따라
이후 진행이 달라집니다.
현재 거주 중이라면
집을 인도하는 문제와
보증금을 지킬 방법도
함께 확인해야 합니다.
1. 계약이 끝나면 바로 신청할 수 있을까요?
전세금 반환 지급명령을
준비할 때는 먼저 임대차가
적법하게 종료되었는지 확인해야 합니다.
계약서에 적힌 만료일이 지났더라도
묵시적 갱신이 이루어졌다면
예상한 날짜와 실제 종료 시점이
다를 수 있습니다.
갱신하지 않겠다는 의사를
언제 전달했고, 그 통지가 집주인에게
도달했는지를 살펴야 하죠.
중도에 계약을 끝내기로 합의했다면
합의한 종료일과 보증금 지급 조건을
확인할 자료가 필요합니다.
다음 세입자가 구해져야 한다는
집주인의 사정만으로
반환 시기가 당연히
미뤄지는 것은 아닙니다.
다만 당사자가
별도로 정한 합의가 있다면
그 내용과 효력을 검토해야 합니다.
신청 자료로는 임대차계약서,
보증금 지급 내역, 계약 종료를 알린
문자나 내용증명, 집주인의 답변 등을
정리할 수 있습니다.
일부 보증금을 돌려받았다면
남은 금액을 정확하게 계산해야 합니다.
거주 중인 경우에는 주택 인도와
보증금 반환이 원칙적으로
동시이행 관계에
있다는 점도 중요합니다.
아직 집을 넘기지 않았다는 이유만으로
반환 청구 자체가
언제나 불가능한 것은 아니지만,
무조건적인 지급을 구하는
지급명령이 적합한지는
별도로 판단해야 합니다.
집주인이 동시이행을
주장할 가능성이 크다면
주택 인도와 맞바꾸어
보증금을 지급받는 내용의 소송을
검토할 수 있습니다.
지연손해금 역시 계약 만료 다음 날부터
무조건 발생한다고 계산해서는 안 됩니다.
주택을 인도했는지,
적법하게 인도를 제공했는지,
별도 약정이 있는지 등에 따라
판단이 달라질 수 있습니다.
2. 집주인이 이의신청을 하면 어떻게 될까요?
지급명령은 상대방의 이의 여부에 따라
진행 방향이 달라집니다.
집주인이 지급명령을 송달받은 날부터
2주 안에 적법하게 이의신청을 하면,
이의한 범위에서 지급명령의 효력이 없어지고
소송절차로 이어집니다.
이는 임차인의 청구가 틀렸다고
판단되었다는 뜻은 아닙니다.
이후 재판에서 계약 종료와
반환할 금액 등 다투는 내용을
심리하게 됩니다.
법원의 안내에 따라
인지액 차액을 납부하는 등
필요한 보정도 진행해야 합니다.
집주인이 이미 원상복구비 공제나
계약 갱신을 주장하고 있다면
처음부터 소송으로 진행하는 편이
적절할 수 있습니다.
반대로 반환 의무와 금액에
다툼이 적고 송달도 가능하다면
지급명령이 유용한 선택지가 될 수 있습니다.
서류를 받을 주소를
확인하는 일도 빼놓을 수 없습니다.
지급명령은 국내에서
공시송달 외의 방법으로
송달할 수 있는 경우에 이용할 수 있습니다.
집주인이 전화를
받지 않는다는 사정만으로
송달이 불가능한 것은 아니지만,
주소가 불분명하면 보정 과정에서
시간이 걸릴 수 있습니다.
주소를 보완해도 송달이 어렵다면
소송으로 진행할 필요가 있는지 검토해야 합니다.
적법한 이의 없이 지급명령이 확정되면
강제집행의 근거로 사용할 수 있습니다.
그러나 확정되었다고
법원이 집주인의 재산에서
보증금을 자동으로 찾아
지급해 주는 것은 아닙니다.
자발적인 지급이 없다면
집행할 재산을 확인하고
별도의 강제집행 절차를
진행해야 합니다.
3. 지급명령을 신청한 뒤 이사해도 될까요?
이사가 급하더라도
지급명령 신청만 믿고
전출하는 것은 신중해야 합니다.
지급명령과 임차권등기는
목적과 효력이 서로 다른 절차입니다.
지급명령을 신청했다는 사실만으로
기존의 대항력이나 우선변제권이
유지되는 것은 아닙니다.
임대차가 종료되었는데
보증금을 돌려받지 못한 상태에서
이사해야 한다면 임차권등기명령을
함께 검토할 수 있습니다.
기존에 취득한 대항력과
우선변제권을 유지하려면
임차권등기가 실제로 마쳐졌는지 확인한 뒤
주택 인도와 전출을 진행하는 것이 중요합니다.
신청서를 접수한 때나
법원의 결정이 나온 때를
등기 완료 시점과 혼동해서는 안 됩니다.
이미 전출하거나 점유를 넘겼다면
권리 유지 여부를 따로 검토해야 합니다.
집을 인도할 때는
짐을 반출한 사실과 열쇠를 전달한 날짜,
집주인이 인도를 확인한 내용을
남겨 두는 편이 좋습니다.
퇴거 당시의 사진과 영상도
원상복구비 공제에 관한 다툼을
줄이는 데 도움이 됩니다.
보증금 회수 가능성을 판단하려면
등기부에 기재된 담보권이나 압류,
경매 진행 여부도 살펴야 합니다.
경매가 진행 중이라면
지급명령과 별도로 배당요구가 필요한지,
기한이 언제인지 확인해야 합니다.
보증금 반환보증에 가입했다면
보증기관의 이행청구 요건과 기한도
함께 점검하는 것이 좋습니다.
집주인이 일부 지급을 제안할 경우에는
남은 보증금과 지급기일을 분명하게 정해야 합니다.
급하게 작성한 정산서에
나머지 청구까지 포기하는 내용이
들어 있지 않은지도 확인해야 합니다.
전세금 반환 지급명령은
반환 의무에 다툼이 적고
송달이 가능한 사건에서
활용할 수 있는 절차입니다.
다만 계약 종료와 주택 인도,
이의신청 가능성에 따라 소송이나
임차권등기를 함께 준비해야 할 수 있습니다.
이사 일정은 다가오는데
반환 약속만 반복되고 있다면,
계약서와 통지 내역을 바탕으로
청구 절차와 권리 보호 방법을
함께 검토해 보시기 바랍니다.
테헤란 민사 전담팀은 의뢰인의 상황에 딱 맞는 1:1 맞춤 조력 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
단순 소송 진행뿐 아니라 의뢰인의 권리를 실질적으로 보호하고 회수까지 함께 고민하는 방식으로 조력해드리고 있습니다.
민사 분쟁은 초기 대응에 따라 결과가 달라지는 경우가 적지 않습니다.
혼자 고민하며 시간을 보내시기 보다 현재 상황에서 어떤 방법이 적절한지 먼저 확인해보시기 바랍니다.
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