칼럼
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임대차계약 중도해지, 월세는 언제까지?
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
직장 이동이나 가족 사정으로
이사를 결정했는데
계약기간은 아직 많이 남아 있습니다.
집주인에게 사정을 설명하자
새 세입자를 구하고 중개보수까지 부담해야
보증금을 돌려주겠다고 합니다.
주변에서는 3개월 전에만
말하면 된다고 하니
누구의 설명이 맞는지 혼란스러울 수 있죠.
임대차계약 중도해지는
현재 어떤 계약 상태에 있는지에 따라
판단이 달라집니다.
처음 약정한 기간이 진행 중인지,
묵시적으로 갱신되었는지,
계약갱신요구권을 행사했는지를
먼저 구분해야 합니다.
주택 임대차를 기준으로
계약을 끝낼 수 있는 경우와
정산 과정에서 확인할 사항을 살펴보겠습니다.
1. 3개월 전에 말하면 언제든 나갈 수 있을까요?
기간을 정해 체결한 주택 임대차는
원칙적으로 그 기간 동안 유지됩니다.
임차인에게 개인 사정이
생겼다는 이유만으로
언제나 일방적으로 계약을
끝낼 수 있는 것은 아닙니다.
중도해지 특약이나
법에서 정한 사유가 없다면
임대인과 종료 조건을
합의하는 방식이 필요할 수 있습니다.
반면 묵시적으로 갱신된
주택 임대차에서는
임차인이 언제든 해지를
통지할 수 있습니다.
이 경우 임대인이 통지를 받은 날부터
3개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다.
법정 계약갱신요구권 행사로
갱신된 주택 임대차에도
같은 해지 규정이 적용됩니다.
따라서 모든 전월세 계약에
3개월 통지 규정을
적용해서는 안 됩니다.
계약서를 다시 작성했다는 사실만으로
갱신요구권을 행사한 계약인지,
별도로 합의하여 새 기간을 정한
계약인지 확정되는 것도 아닙니다.
갱신 당시 주고받은 문자와
요구 내용, 계약서의 특약을
함께 확인해야 합니다.
해지 통지에서는 도달 시점이 중요합니다.
임차인이 문서를 작성하거나
우편을 보낸 날짜와
임대인이 통지를 받은 날짜는
다를 수 있습니다.
문자나 메신저로 전달했다면
계약을 끝내겠다는 의사가
분명하게 드러나는지,
상대방에게 도달했는지
확인할 자료를 남기는 것이 좋습니다.
단순히 이사를
고민하고 있다는 말은
확정적인 해지 통지와
다르게 해석될 수 있습니다.
법정 해지권이 있는 경우에는
임대인의 승낙이 있어야
효력이 생기는 것은 아닙니다.
다만 그보다 일찍 종료하고 싶다면
종료일을 앞당기는
별도의 합의를 검토할 수 있습니다.
2. 새 세입자와 중개보수는 누가 책임질까요?
임차인이 계약기간 중
개인 사정으로 합의해지를 요청하면
임대인은 새로운 임차인의 입주 등을
조건으로 제시할 수 있습니다.
그러나 새 세입자를 구해야 한다는 말이
모든 중도해지에 적용되는
법적 의무는 아닙니다.
법정 해지권이나 특약에 따라
계약이 적법하게 종료된다면,
새로운 임차인을
구하지 못했다는 이유만으로
종료일을 무기한 늦출 수는 없습니다.
반대로 일방적인 해지권이 없는 상태에서
먼저 집을 비웠다고
계약까지 끝나는 것은 아닙니다.
별도의 합의나 종료 근거가 없다면
이사 후에도 월세 지급 의무가
남을 수 있습니다.
결국 실제 퇴거일과
법적인 계약 종료일을 구분해야 합니다.
새 세입자가 들어올 때까지
월세를 부담하기로 합의한다면
그 조건을 구체적으로 정하는 것이 좋습니다.
입주 예정일이 바뀌거나
새 계약이 취소되었을 때
기존 계약을 어떻게 처리할지도
확인해야 합니다.
임대인이 새 임차인에게
주택을 인도한 이후까지
기존 임차인에게 같은 기간의 월세를
당연히 중복 청구할 수 있는 것은 아닙니다.
신규 임대차의 시작일과
기존 계약의 종료·정산 관계를
함께 살펴야 합니다.
중개보수도 자동으로
임차인 부담이 되는 것은 아닙니다.
새 임대차계약의 중개를 의뢰한
당사자와 중개보수 약정,
기존 임차인과 임대인 사이의
비용 부담 합의를 구분해야 합니다.
개인 사정에 따른 합의해지의 조건으로
기존 임차인이 일정 비용을
부담하기로 정할 수는 있습니다.
그렇더라도 중도에 나간다는 이유만으로
상대방이 요구하는 중개보수를
모두 지급해야 한다고
단정해서는 안 됩니다.
합의할 때에는 부담할 비용과 금액,
월세 정산 종료일, 보증금 반환일을
명확하게 적어야 합니다.
3. 집에 문제가 있어도 합의가 필요할까요?
누수나 설비 고장으로
정상적인 거주가 어려운 경우에는
단순한 개인 사정에 따른 중도해지와
다르게 검토해야 합니다.
임대인은 원칙적으로
임차인이 목적에 맞게 주택을 사용하고
수익할 수 있도록 필요한 상태를
유지할 의무가 있습니다.
다만 불편이 있다는 이유만으로
모든 하자가 즉시 해지 사유가
되는 것은 아닙니다.
하자의 원인과 정도, 수리 가능성,
거주에 미치는 영향, 임대인의 대응 등을
함께 살펴야 합니다.
임대인이 부담할
중대한 수선을 이행하지 않아
계약 목적을 달성하기 어려운 경우라면
채무불이행에 따른 해지 등을
검토할 수 있습니다.
상당한 기간을 정해 수리를
요구하는 절차가 필요한지도
확인해야 합니다.
임차인의 잘못 없이
주택 일부를 사용할 수 없게 되고
남은 부분만으로
임차 목적을 달성할 수 없는 경우에도
법정 해지 사유가 문제 될 수 있습니다.
이때는 하자 사진뿐 아니라
발생 시점과 반복 여부,
점검 결과, 수리 요청과 답변을
보관하는 것이 중요합니다.
곰팡이가 있다는 사진만으로
건물 하자와 생활상 관리 문제 중
무엇이 원인인지 모두 밝혀지는 것은 아닙니다.
원인과 책임을 확인하지 않은 채
월세 전액을 중단하거나 집을 비우면
오히려 연체와 계약 종료 여부를 두고
다툼이 생길 수 있습니다.
임대차계약 중도해지의 근거를 갖췄다면
보증금 반환과 주택 인도도
함께 준비해야 합니다.
원칙적으로 계약 종료에 따른
보증금 반환과 주택 인도는
동시에 이행하는 관계입니다.
종료 후에도 보증금을 받지 못한 상태에서
이사해야 한다면 임차권등기명령을
검토할 수 있습니다.
기존 대항력과 우선변제권을 유지하려면
신청이나 결정에 그치지 않고
실제 등기 완료를 확인한 뒤
이사와 전출을 진행해야 합니다.
이사비나 임시 거처 비용까지
배상받을 수 있는지는
해지 가능 여부와 별도로 손해의 발생과
인과관계 등을 검토해야 합니다.
계약을 끝낼 수 있다는 이유만으로
모든 추가 비용이 자동으로
상대방 부담이 되는 것은 아닙니다.
임대차계약 중도해지는
처음 정한 기간과 갱신 경위, 특약,
해지 사유를 확인하는 데서 시작합니다.
3개월 통지 규정을
적용할 수 있는 경우인지 판단하고,
합의가 필요하다면 월세와 중개보수,
보증금 반환 조건까지 구체적으로 정해야 합니다.
이사를 먼저 진행할지 고민되거나
임대인이 과도한 비용을 요구한다면,
계약서와 갱신 당시 대화,
해지 사유에 관한 자료를 바탕으로
종료 가능 시점과 정산 범위를
검토해 보시기 바랍니다.
테헤란 민사 전담팀은 의뢰인의 상황에 딱 맞는 1:1 맞춤 조력 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
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혼자 고민하며 시간을 보내시기 보다 현재 상황에서 어떤 방법이 적절한지 먼저 확인해보시기 바랍니다.
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