칼럼
테헤란은 법적 지식을 공유하여 고객님들께 한걸음 더 다가갑니다.
상가 권리금 손해배상, 얼마일까?
⋮
안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
가게를 인수할 사람과
권리금까지 합의했는데,
건물주가 새 임대차계약을 거절하면
폐업 계획부터 흔들리게 됩니다.
시설에 투자한 돈과
오랫동안 쌓아 온 단골 고객의 가치를
그대로 포기해야 하는지 막막하죠.
그렇다고 권리금을
받지 못한 모든 상황에서
건물주에게 같은 금액을
청구할 수 있는 것은 아닙니다.
상가 권리금 손해배상은
임대인이 권리금 회수기회를
부당하게 방해하여
손해를 발생시켰는지를 따지는 문제입니다.
새 임차인을 소개한 과정과
계약이 무산된 이유를 확인해야
책임 여부를 판단할 수 있습니다.
이미 협상이 끊어진 뒤라면
당시 대화와 제안 조건을
복원하는 일부터 시작해야 합니다.
1. 새 임차인을 거절하면 배상해야 할까요?
임대인은 원칙적으로 임대차가 끝나기
6개월 전부터 종료할 때까지
임차인의 권리금 회수기회를
부당하게 방해해서는 안 됩니다.
정당한 이유 없이
신규 임차인과의 계약을 거절하거나,
주변 시세와 부담 수준 등에 비추어
현저히 높은 보증금과 월세를
요구하는 행위가 문제 될 수 있습니다.
다만 임대료를 올렸다는 사실만으로
곧바로 방해행위가 인정되지는 않습니다.
기존 임대료와의 차이뿐 아니라
인근 상가의 임대 조건,
해당 점포의 위치와 상태 등을
함께 비교해야 합니다.
임대인이 제시한 금액과 그 이유를
문자나 서면으로 남겨 두면
이후 다툼을 구체화하는 데 도움이 됩니다.
계약을 거절한 이유도 중요합니다.
신규 임차인에게 보증금이나 월세를
지급할 능력이 없다면
거절에 정당한 사유가
인정될 수 있습니다.
기존 임차인에게 법에서 정한
차임 연체 등의 사유가 있는 경우에도
보호가 제한될 수 있으므로,
임대인의 거절만 떼어 놓고
판단해서는 안 됩니다.
임차인은 자신이 알고 있는
신규 임차인의 지급 능력과
계약 이행 의사 등에 관한 정보를
임대인에게 제공해야 합니다.
단순히 가게를 볼 사람이
있다는 말만 전달하기보다
누가 어떤 조건으로 계약하려 했는지를
확인할 수 있어야 하죠.
권리금 계약이 체결되었는지,
실제로 인수할 의사가 있었는지,
임대인에게 협의 기회를 제공했는지를
함께 살펴야 합니다.
따라서 상가 권리금 손해배상을
준비할 때는 거절 통보와
그 이전의 협의 과정을
연결하는 것이 중요합니다.
2. 처음 지급한 권리금을 전부 받을까요?
가게에 들어올 때
지급한 권리금이 손해배상액으로
그대로 인정되는 것은 아닙니다.
과거의 인수 비용과
임대차 종료 당시의 영업 가치는
달라질 수 있기 때문입니다.
법에서 정한 배상액의 한도는
신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과
임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액입니다.
예를 들어 새 임차인과
합의한 권리금이 7천만 원이고
종료 당시 권리금 가치가
5천만 원으로 인정된다면,
이 규정에 따른 배상액은
5천만 원을 넘을 수 없습니다.
그렇다고 낮은 금액이 확인되면
언제나 그 전액을 받는다는 뜻도 아닙니다.
임대인의 방해행위와
권리금 회수 실패 사이의 관계,
실제 손해 발생을 함께 입증해야 합니다.
신규 임차인이 자금 부족이나
개인 사정으로 인수를 포기했다면
계약 무산의 원인이
별도로 다투어질 수 있습니다.
권리금 계약서에 적힌 금액만으로
소송 준비가 끝나지 않는 이유입니다.
영업 가치를 설명하려면 매출 신고 자료,
비용 내역, 시설과 비품의 상태,
거래처와 영업 현황 등을
확보하는 편이 좋습니다.
시설에 돈을 많이 들였더라도
사용 기간과 현재 상태에 따라
평가가 달라질 수 있습니다.
인테리어 공사비 전액을
권리금 손해에 그대로 더하는 방식은
신중해야 합니다.
필요한 경우 소송에서
감정평가를 통해 종료 당시의
권리금 가치를 확인하게 됩니다.
가게를 철거하거나
집기를 처분할 예정이라면
그 전에 사진과 영상, 구입 자료를
남겨 두어야 평가에 필요한 사실을
설명하기 수월합니다.
3. 계약이 무산되기 전에 무엇을 남겨야 할까요?
분쟁이 시작되면 임대인은 계약을
거절한 적이 없다고 하고,
신규 임차인은
더 이상 관여하고 싶지 않다며
연락을 피하기도 합니다.
말로만 진행한 협의일수록
당시 상황을 확인하기 어려워집니다.
신규 임차인을 소개한 날짜,
제안한 임대 조건, 임대인의 답변,
협상이 중단된 경위를 시간순으로
정리해 두는 것이 좋습니다.
중개사를 통해 협의했다면
중개사가 전달한 내용과
당사자가 직접 확인한 내용을
구분해야 합니다.
권리금 계약서에는
금액과 지급 시기뿐 아니라
새 임대차계약이 체결되지 않았을 때
계약금 등을 어떻게 처리할지도
명확하게 정하는 편이 좋습니다.
다만 기존 임차인과
신규 임차인 사이의 약정만으로
임대인의 배상책임까지
확정할 수는 없습니다.
내용증명을 보낸다면
소개하려는 사람과 협의 요청 사항,
임대인이 제시한 조건을
구체적으로 적어야 합니다.
막연히 권리금을
보상하라는 요구만 반복하면
실제 계약 체결을 추진했다는 사실을
설명하기 어려울 수 있습니다.
청구 기한도 따로 관리해야 합니다.
권리금 회수 방해에 따른
손해배상청구권은
임대차가 종료한 날부터 3년 이내에
행사하지 않으면 시효로 소멸합니다.
협의를 계속하고 있다는 이유만으로
기한 관리가 해결되었다고
생각해서는 안 됩니다.
퇴거 과정에서 작성하는
정산서나 합의서도 살펴야 합니다.
보증금을 정산하면서
향후 일체의 청구를
하지 않는다는 문구까지 포함하면
권리금 손해배상에 관해서도
추가 분쟁이 생길 수 있습니다.
합의로 마무리한다면
무엇을 정산하고 어떤 청구를 남겨 두는지
분명하게 구분해야 합니다.
상가 권리금 손해배상의 핵심은
임대인의 부당한 방해와
그로 인해 잃은 회수기회를
자료로 설명하는 데 있습니다.
권리금을 얼마로 정했는지만큼이나
실제 계약을 추진한 과정과
무산된 이유가 중요합니다.
새 임차인을 확보했는데 협의가 막혔다면,
점포를 정리하기 전에
계약서와 대화 내용을 검토하여
확보할 증거와 대응 시점을
정해 보시기 바랍니다.
테헤란 민사 전담팀은 의뢰인의 상황에 딱 맞는 1:1 맞춤 조력 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
단순 소송 진행뿐 아니라 의뢰인의 권리를 실질적으로 보호하고 회수까지 함께 고민하는 방식으로 조력해드리고 있습니다.
민사 분쟁은 초기 대응에 따라 결과가 달라지는 경우가 적지 않습니다.
혼자 고민하며 시간을 보내시기 보다 현재 상황에서 어떤 방법이 적절한지 먼저 확인해보시기 바랍니다.
사전 고지 없이 상담 비용 발생하지 않습니다.
더 많은 정보가 궁금하다면
유사 건으로 상담 필요 시
