칼럼
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임차인 월세 미납, 어떻게 받을까?
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
월세 입금일이 지나 확인 문자를 보냈더니
며칠만 기다려 달라는 답변이 옵니다.
사정을 고려해 기다렸지만
다음 달 월세까지 밀리면
더는 단순한 납부 지연으로 보기 어렵습니다.
임차인은 보증금이 남아 있으니
걱정하지 말라고 하지만,
임대인에게도 매달 부담해야 할
대출이자와 관리 비용이 있습니다.
임차인 월세 미납에 대응할 때는
밀린 돈을 받는 문제와
계약을 끝내는 문제를
나누어 판단해야 합니다.
해지할 정도로
연체액이 쌓이지 않았더라도
지급기가 지난 월세는
청구할 수 있습니다.
반대로 해지 요건을 충족했다고 해서
임대인이 직접 임차인을
내보낼 수 있는 것은 아닙니다.
1. 월세가 몇 번 밀려야 해지할 수 있을까요?
주택 임대차에서는 원칙적으로
차임 연체액이 2기의 차임액에 달하면
임대인이 계약을 해지할 수 있습니다.
매월 월세를 지급하는 계약이라면
월세 2개월분에 해당하는
연체액이 기준입니다.
상가건물 임대차보호법이
적용되는 상가에서는
차임 연체액이 3기의 차임액에
달하는지가 해지 기준이 됩니다.
주택과 상가를 구분하지 않고
무조건 두 달 또는 세 달이라고
판단해서는 안 됩니다.
또한 연체 횟수와 연체액은 다릅니다.
월세가 100만 원인 주택에서
세 달 동안 매달 50만 원씩
부족하게 지급했다면,
누적 미납액은 150만 원입니다.
세 번 적게 냈다는 이유만으로
2개월분인 200만 원의 연체 기준을
충족하는 것은 아닙니다.
반대로 미납한 달이 연속되지 않았더라도
남아 있는 연체액이 기준에 도달하면
해지를 검토할 수 있습니다.
따라서 약정 월세와 지급일,
실제 입금액을 월별로 대조해야 합니다.
임대료를 깎아 주거나
지급일을 늦추기로 합의한 적이 있다면
그 내용도 반영해야 합니다.
관리비를 월세와 합산해
연체 기준을 계산하는 것도
주의가 필요합니다.
관리비의 성격과 약정을 확인하지 않고
차임으로 취급하면
해지 근거가 잘못될 수 있습니다.
연체액이 기준에 달하더라도
계약이 저절로 종료되지는 않습니다.
해지 의사를 명확하게 표시하고
임차인에게 도달하도록 해야 하며,
통지 도달 전 연체액이 지급되었다면
해지 가능성이 달라질 수 있습니다.
단순히 월세를 납부해 달라는 독촉과
계약을 해지한다는 통보는
구분하는 편이 좋습니다.
2. 보증금에서 빼면 해결되는 문제일까요?
보증금이 충분하다는 이유만으로
임차인이 월세 지급을 미룰 수는 없습니다.
보증금은 임대차관계에서 발생하는
채무를 담보하는 금액이지,
임차인이 원할 때마다
월세 대신 사용하도록
맡겨 둔 돈은 아니기 때문입니다.
별도의 합의 등이 없다면
보증금이 남아 있다는 사정만으로
차임 연체가 없어지는 것은 아닙니다.
임대인 역시 보증금이 있으니
기다려도 된다고만 판단하기는 어렵습니다.
연체가 길어지면
보증금으로 충당할 수 있는 금액이 줄어들고,
퇴거와 정산 과정에서
추가 분쟁이 생길 수 있습니다.
다만 보증금에서 공제하기로
명확히 합의했다면 이야기가 달라집니다.
어느 달 월세를 얼마만큼 공제했는지에 따라
남은 연체액과 보증금 잔액을
다시 계산해야 합니다.
이미 공제해 정산한 금액을
미납 월세로 다시 청구해서는 안 됩니다.
계약이 끝나 점포나
주택을 돌려받는 단계에서는
연체 차임 등 정당하게 공제할 채무를 반영해
반환할 보증금을 정리해야 합니다.
반환할 잔액이 남아 있다면
원칙적으로 목적물 인도와
보증금 잔액 반환이
동시에 이행되는 관계도 고려해야 합니다.
임차인이 월세를 밀렸다는 이유로
보증금 전부를 위약금처럼
가져갈 수 있는 것은 아닙니다.
원상복구비를 공제하려면
임차인이 부담할 수선인지,
실제 손상이 있는지,
비용이 적정한지도 확인해야 합니다.
임차인이 수리를 해 주지 않아
월세를 내지 않았다고 주장하는 경우에는
임대인의 수선의무와
사용에 지장이 있었던 범위를
함께 검토해야 합니다.
사소한 불편이 있다는 이유로
월세 전액을 계속 지급하지 않아도
되는 것은 아니지만,
실제로 사용하지 못한 부분이 있다면
지급 의무의 범위가 다투어질 수 있습니다.
이처럼 임차인 월세 미납은
통장에 돈이 들어오지 않았다는 사실 외에도
당사자 사이의 합의와 임대물 상태를
함께 확인해야 정확하게 정리할 수 있습니다.
3. 연락을 피하는 임차인에게 어떻게 대응할까요?
연락이 줄어들거나
지급 약속이 반복해서 어긋난다면
요구 내용을 문서로 남길 필요가 있습니다.
미납 기간과 금액,
납부 요청일을 구체적으로 적고
계약을 유지할 것인지
해지할 것인지에 맞춰 통지해야 합니다.
내용증명은 발송한 문서 내용을
남기는 수단이지만,
그 자체로 돈을 회수하거나
퇴거를 강제하는 효력은 없습니다.
해지 통지가 포함되어 있다면
상대방에게 도달했는지도 확인해야 합니다.
돈을 받는 것이 우선이라면
미납 월세에 대한 지급명령이나
소송을 검토할 수 있습니다.
계약서와 입금 내역,
임차인이 미납 사실을 인정한 대화 등이
청구를 뒷받침하는 자료가 됩니다.
지급명령은 상대방이 이의하면
소송절차로 이어질 수 있으므로,
채무 자체를 다투는지와
송달 가능성을 함께 살펴야 합니다.
계약을 적법하게 해지했는데도
임차인이 나가지 않는다면
건물 인도소송을 검토하게 됩니다.
이때 미납 월세 청구와 건물 인도 청구를
함께 진행할 수도 있지만,
각 청구의 근거와 금액을 구분해야 합니다.
계약 종료 이후의 금전 청구는
실제 사용 여부와 보증금 반환 관계 등에 따라
판단이 달라질 수 있습니다.
소송 중 다른 사람이 들어와
점유할 우려가 있다면
점유이전금지가처분의 필요성도
확인할 수 있습니다.
임대인이 직접 잠금장치를 바꾸거나
짐을 밖으로 꺼내는 방식은 피해야 합니다.
전기나 수도를 끊어
퇴거를 압박하는 행동 역시
별도의 민형사상 책임으로
이어질 수 있습니다.
집이 비어 보인다고 해서
임차인이 점유를 포기했다고
단정해서도 안 됩니다.
열쇠 반환과 인도 의사,
남아 있는 물건 등을 확인하고,
자진 인도가 이루어지지 않으면
집행 요건을 갖춰 적법한 절차를 따라야 합니다.
임차인 월세 미납에서는
정확한 연체액을 계산한 뒤
계약 유지와 해지 중
필요한 대응을 정해야 합니다.
보증금이 남아 있다는 이유로
무작정 기다리거나, 연체가 있다는 이유로
직접 퇴거를 시도하면
손실과 분쟁이 커질 수 있습니다.
일부 입금과 지급 약속이 반복되어
해지 시점을 판단하기 어렵다면
계약서, 입금 내역, 공제 합의와 통지 내용을 바탕으로
미납액 회수와 인도 절차를
함께 검토해 보시기 바랍니다.
테헤란 민사 전담팀은 의뢰인의 상황에 딱 맞는 1:1 맞춤 조력 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
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민사 분쟁은 초기 대응에 따라 결과가 달라지는 경우가 적지 않습니다.
혼자 고민하며 시간을 보내시기 보다 현재 상황에서 어떤 방법이 적절한지 먼저 확인해보시기 바랍니다.
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