칼럼
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임차권등기명령, 언제 신청할까?
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
이삿짐센터 예약도 마쳤고
새집 잔금일도 다가오는데,
집주인이 다음 세입자가 들어와야
보증금을 줄 수 있다고 합니다.
기다려 달라는 말만 믿고
이사를 미루기에는
이미 잡힌 일정과 비용이 부담스럽습니다.
그렇다고 보증금을 받지 못한 채
집을 비워도 되는지
선뜻 판단하기 어렵죠.
이런 상황에서 알아보게 되는 절차가
임차권등기명령입니다.
다만 신청서를 제출했다는 사실만으로
기존 권리가 그대로 보호되는 것은 아닙니다.
주택 임대차에서는 신청 가능한 시점과
실제 등기가 완료되는 시점을 구분해야
이사 과정에서 권리를 잃는 일을 예방할 수 있습니다.
1. 계약 만료일이 지나면 신청할 수 있을까요?
임차권등기명령은 임대차가 종료되었는데도
보증금을 반환받지 못한 경우 신청할 수 있습니다.
보증금 전액을 못 받은 경우뿐 아니라
일부만 돌려받고 잔액이 남은 경우에도
검토할 수 있습니다.
신청은 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 하며,
임대인의 동의를 받아야 하는 절차는 아닙니다.
여기서 먼저 확인할 부분은
계약서에 적힌 만료일보다
실제로 임대차가 종료되었는지입니다.
계약기간이 지났더라도
묵시적으로 갱신되었다면
처음 정한 만료일만으로
종료를 주장하기 어려울 수 있습니다.
주택 임대차가 묵시적으로 갱신된 경우
임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있지만,
그 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터
3개월이 지나야 발생합니다.
따라서 오늘 나가겠다고 알리고
곧바로 임대차가 끝났다는 전제로
신청해서는 안 됩니다.
반면 임대인과
특정 날짜에 계약을 끝내기로 합의했다면
그 합의 내용과 날짜를 확인해야 합니다.
이사를 준비하고 있다는 말과
계약 종료에 합의했다는 말은 다릅니다.
문자나 메신저에 종료일과
보증금 반환에 관한 답변이 남아 있다면
전후 대화까지 보관하는 편이 좋습니다.
신청 자료도 이러한
사실관계에 맞춰 준비해야 합니다.
임대차계약서, 주민등록 관련 서류,
부동산 등기사항증명서 등과 함께
계약 종료를 확인할 자료를 갖추고,
일부 반환받은 돈이 있다면
남은 금액을 정확히 표시해야 합니다.
임차한 곳이 건물 일부라면
해당 부분을 특정할 도면 등이
필요할 수 있습니다.
계약서상 주소와 실제 거주 부분이 다르거나
소유자가 바뀌었다면
신청 전에 그 관계부터 정리해야
보정으로 인한 지연을 줄일 수 있습니다.
2. 법원 결정이 나오면 바로 이사해도 될까요?
가장 주의해야 할 부분입니다.
임차권등기명령 신청, 법원의 결정,
등기부에 임차권등기가 완료되는 것은
서로 다른 단계입니다.
신청 접수증이나
결정문만 확인하고 집을 비우거나
전입신고를 옮기는 것은 위험할 수 있습니다.
기존에 취득한 대항력과
우선변제권을 유지하려면
임차권등기가 실제로 완료되었는지 확인한 뒤
이사와 주민등록 이전을 진행해야 합니다.
대항력은 일정한 요건을 갖춘 임차인이
새로운 소유자 등에게도
임대차관계를 주장할 수 있는 힘을 말합니다.
우선변제권은 경매 등에서
보증금을 후순위 권리자나 다른 채권자보다
우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다.
이미 이러한 권리를 갖춘 임차인은
임차권등기를 마친 뒤 점유나
주민등록을 이전하더라도
기존 권리를 유지할 수 있습니다.
반대로 등기 전에
먼저 대항요건을 잃었다면,
나중에 임차권등기를 했다는 이유만으로
과거의 순위가 자동 복구되는 것은 아닙니다.
이미 이사했다면 신청 가능 여부와 별개로
기존 권리가 유지되었는지를 확인해야 합니다.
주민등록만 남겨 두면
괜찮다고 생각하는 것도
주의해야 합니다.
주택의 점유와 주민등록을
함께 살펴야 하므로,
실제로 집을 완전히 인도한
상태인지까지 중요합니다.
처리 기간 역시 며칠이라고 단정해
이사 일정을 잡기 어렵습니다.
서류 보완이나 등기 촉탁 처리 상황에 따라
차이가 생길 수 있기 때문입니다.
이사일이 촉박하다면
사건 진행 상태를 확인하는 데서 그치지 말고,
등기사항증명서를 통해
실제 등기 완료 여부와
기재 내용을 확인해야 합니다.
3. 등기를 마치면 보증금도 돌려받을까요?
임차권등기명령은
보증금을 즉시 지급하라는 판결과는 다릅니다.
이사를 하더라도
임차인의 권리를
보호할 수 있도록 하는 절차이지,
집주인의 계좌에서
돈을 받아 주는 절차는 아닙니다.
등기가 완료되었다고
보증금 전액의 회수가 보장되는 것도 아닙니다.
선순위 담보권과 다른 권리관계,
주택의 가치 등에 따라
실제 회수 가능성은 달라질 수 있습니다.
집주인이 계속 지급하지 않는다면
보증금 반환을 위한 지급명령이나 소송 등을
별도로 검토해야 합니다.
임대차 종료 여부나
공제할 금액을 다투고 있다면
그 쟁점에 맞는 자료가 필요합니다.
가령 집주인이 수리비를 빼겠다고 주장한다면
입주 당시와 퇴거 당시 상태, 파손 원인,
계약상 부담 범위를 확인해야 합니다.
보증금 반환액과 집을 인도한 시점도
함께 정리하는 것이 좋습니다.
열쇠 전달 내역이나
퇴거 상태를 확인한 대화는
인도 여부에 관한 분쟁을
줄이는 데 도움이 됩니다.
반환보증에 가입했다면
보증기관의 이행청구 요건과
제출 기한도 별도로 확인해야 합니다.
임차권등기를 신청했다는 이유로
보증금 청구 절차까지
모두 진행된 것으로 생각해서는 안 됩니다.
집주인이 등기를
먼저 지워 주면 돈을 주겠다고
제안하는 경우도 있습니다.
그러나 보증금을 받기 전에
말소부터 진행하면 확보한 보호 장치를
먼저 내려놓게 될 수 있습니다.
원칙적으로 임대인의 보증금 반환의무가
임차인의 임차권등기 말소의무보다
먼저 이행되어야 한다는 점을
고려해 대응해야 합니다.
일부만 지급받는 합의라면
남은 보증금의 지급 시기와 등기 처리 조건을
분명하게 정해야 합니다.
임차권등기명령에서 놓치지 말아야 할 것은
임대차의 실제 종료 여부와 등기 완료 시점입니다.
신청했다는 이유만으로 먼저 이사하거나,
등기만 마치면 보증금 회수까지 해결된다고
생각해서는 안 됩니다.
이사일이 임박했거나
집주인이 보증금 반환과
등기 말소를 연계해 요구한다면,
계약 종료 자료와 현재 등기 상태를 바탕으로
대응 순서를 검토해 보시기 바랍니다.
테헤란 민사 전담팀은 의뢰인의 상황에 딱 맞는 1:1 맞춤 조력 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
단순 소송 진행뿐 아니라 의뢰인의 권리를 실질적으로 보호하고 회수까지 함께 고민하는 방식으로 조력해드리고 있습니다.
민사 분쟁은 초기 대응에 따라 결과가 달라지는 경우가 적지 않습니다.
혼자 고민하며 시간을 보내시기 보다 현재 상황에서 어떤 방법이 적절한지 먼저 확인해보시기 바랍니다.
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