칼럼
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상가 명도소송, 월세 밀리면 될까?
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
임차인이 이번 달에는
밀린 월세를 정리하겠다고 했지만,
약속한 날짜가 지나도 입금되지 않습니다.
계약을 끝내고
점포를 돌려받겠다고 하자
이번에는 장사도 어려운데
너무하는 것 아니냐는 답변이 돌아옵니다.
임대인 입장에서는
손실이 계속 늘어나고,
새 임차인을 구할 일정조차 잡기 어렵습니다.
그렇다고 건물 소유자라는 이유로
점포를 직접 비울 수는 없습니다.
상가 명도소송은
임차인이 점포를 사용해 온 법적 근거가
언제, 어떤 이유로 끝났는지를 밝히고
인도를 구하는 절차입니다.
월세가 밀렸다는 사실과
실제로 점포를 돌려받을 수
있다는 판단 사이에는
확인해야 할 요건이 있습니다.
1. 월세가 밀리면 바로 내보낼 수 있을까요?
상가 임대차에서는
차임 연체액이 3기의 차임액에 달하면
임대인이 계약을 해지할 수 있습니다.
월세를 매달 지급하는 계약이라면
원칙적으로 월세 3개월분에 해당하는
연체액이 기준이 됩니다.
여기서 중요한 것은
연속해서 세 번 밀렸는지가 아니라
누적된 연체액입니다.
중간에 일부 금액을 지급했거나
납부한 달과 미납한 달이 섞여 있다면,
각 지급일과 충당 내역을 대조해야 합니다.
단순히 세 달 동안 입금이 불규칙했다는
설명만으로는 부족합니다.
관리비까지 더하면
3개월분이 넘는다는 계산도 주의해야 합니다.
관리비를 당연히 차임과
동일하게 취급할 수는 없으므로
계약 내용과 각 금액의 성격을 구분해야 합니다.
보증금이 충분히 남아 있다는 사정만으로
월세 연체가 없어지는 것도 아닙니다.
별도의 공제 합의 등이 없다면
임차인이 보증금에서 빼면 된다는 이유로
차임 지급을 계속 미룰 수는 없습니다.
연체액이 기준에 도달했더라도
계약이 자동으로 끝나는 것은 아닙니다.
해지 의사를 명확하게 표시하고
상대방에게 도달하도록 해야 하며,
해지 당시의 연체 상태도 확인해야 합니다.
해지 통지가 도달하기 전에
임차인이 연체액을 지급했다면
해지 가능성이 달라질 수 있습니다.
과거에 3기분을 연체한 사실을 이유로
갱신을 거절하는 문제와
현재 연체를 이유로
계약을 해지하는 문제는 구분해야 합니다.
한편 기간 만료를 이유로
상가 명도소송을 준비한다면
계약갱신요구권과
묵시적 갱신 여부를 살펴야 합니다.
임차인이 적법하게
갱신을 요구할 수 있는 상황에서는
계약서상 만료일만으로
인도를 요구하기 어려울 수 있습니다.
임대인이 직접 장사할 예정이라는 사정도
상가에서는 그 자체로 법정 갱신 거절 사유가
되는 것은 아닙니다.
2. 보증금과 권리금 때문에 버티면 어떨까요?
임차인이 보증금을 받기 전에는
나가지 않겠다고 한다면,
단순한 퇴거 거부로만 보아서는 안 됩니다.
임대차 종료에 따른 점포 인도와
남은 보증금 반환은
원칙적으로 동시에 이행하는 관계입니다.
임대인은 연체 차임 등
정당하게 공제할 금액을 계산하고,
반환해야 할 잔액이 얼마인지 확인해야 합니다.
공제할 채무가 있는데도 보증금 전액을
먼저 지급해야 하는 것은 아닙니다.
반대로 보증금이 남아 있는데
정산 없이 무조건 점포부터 비우라고
요구하는 것도 문제가 될 수 있습니다.
원상복구비가 쟁점이라면
임대차 시작 당시 상태와
계약상 복구 범위를 살펴야 합니다.
새 임차인을 받기 위한
전체 인테리어 비용을 기존 임차인에게
모두 부담시킬 수 있는 것은 아닙니다.
입주 당시 사진, 시설 인수 내역,
특약과 견적서를 함께 확인해야 합니다.
권리금은 보증금과 성격이 다릅니다.
임차인이 과거에 권리금을 지급했다는 이유만으로
임대인이 그 금액을
당연히 돌려주어야 하는 것은 아닙니다.
다만 법에서 보호하는 권리금 회수기회를
임대인이 정당한 이유 없이 방해했다면
손해배상 문제가 생길 수 있습니다.
신규 임차인을 주선한 경위와
임대인이 계약을 거절한 이유 등을
따져야 하는 이유입니다.
그렇다고 권리금 분쟁이 있다는 사실만으로
점포 인도 의무가 자동으로 없어지거나
무기한 점유할 권리가 생기는 것도 아닙니다.
임대차 종료와 보증금 정산,
권리금 회수기회 보호를
각각 구분해 판단해야 합니다.
퇴거 합의를 한다면 인도일과
보증금 정산액, 시설 철거 범위까지
구체적으로 정하는 것이 좋습니다.
합의서에 나가겠다는 말만 있고
남겨진 집기나 원상복구에 관한 내용이 없다면,
약속한 날짜가 되어도
분쟁이 끝나지 않을 수 있습니다.
3. 승소하면 직접 문을 열어도 될까요?
상가 명도소송에서는
소장을 제출하기 전에
실제로 누가 점포를 점유하고 있는지
확인해야 합니다.
계약서상 임차인과
현장에서 영업하는 사람이
다를 수 있기 때문입니다.
다만 직원이 매장을 운영한다는 이유만으로
그 직원을 독립된 점유자로
단정할 수는 없습니다.
전대차 관계가 있는지,
누구의 지배 아래 영업하고 있는지 등을
확인하여 청구 상대방을 정해야 합니다.
소송 도중 점유자가 바뀌면
판결 이후 집행 과정이
복잡해질 수 있습니다.
이러한 위험에 대비해
점유이전금지가처분을
검토할 수 있습니다.
이는 점포를 즉시 비우게 하는 절차가 아니라,
점유 이전으로 인도 청구의 집행이
어려워지는 상황을 방지하기 위한
보전처분입니다.
계약서, 연체 내역,
해지 통지와 도달 자료, 점유 현황을
함께 정리하면 소송의 쟁점을
구체화하는 데 도움이 됩니다.
점포 일부만 임대한 경우에는
도면 등을 통해 인도받을 부분을
정확히 특정해야 합니다.
판결을 받은 뒤에도
임차인이 자진해서 나가지 않는다면
적법한 강제집행 절차가 필요합니다.
확정판결이나 가집행이 가능한 판결 등
집행 요건을 갖추고
집행관을 통해 진행해야 합니다.
임대인이 직접 잠금장치를 바꾸거나
집기를 밖으로 옮기는 방식은
별도의 민형사상 책임을 초래할 수 있습니다.
전기나 수도를 끊어
영업을 못 하게 하는 방법 역시 신중해야 합니다.
건물 소유권이 있다는 사실이
임차인의 점유를 임의로 배제할 권한까지
주는 것은 아닙니다.
미납 차임이나 계약 종료 후
사용에 따른 금전 청구도
함께 검토할 수 있지만,
기간과 법적 근거를 구분하여 계산해야 합니다.
인도 지연 기간 전체를
무조건 같은 기준으로 청구하기보다
실제 사용 여부와
보증금 반환 관계 등을 확인해야 합니다.
상가 명도소송은 계약 종료의 근거를 갖추고,
보증금 정산과 실제 점유 상태까지 확인해야
실질적인 해결로 이어질 수 있습니다.
연체액 계산이나 해지 통지가 불명확하면
점포를 돌려받는 시점이 늦어질 수 있고,
임의로 퇴거를 시도하면
별도의 분쟁이 생길 수 있습니다.
임차인이 지급 약속과 퇴거 일정을
반복해서 미루고 있다면 계약서와 입금 내역,
현재 점유 상황을 바탕으로 소송과 집행까지
필요한 대응을 검토해 보시기 바랍니다.
테헤란 민사 전담팀은 의뢰인의 상황에 딱 맞는 1:1 맞춤 조력 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
단순 소송 진행뿐 아니라 의뢰인의 권리를 실질적으로 보호하고 회수까지 함께 고민하는 방식으로 조력해드리고 있습니다.
민사 분쟁은 초기 대응에 따라 결과가 달라지는 경우가 적지 않습니다.
혼자 고민하며 시간을 보내시기 보다 현재 상황에서 어떤 방법이 적절한지 먼저 확인해보시기 바랍니다.
사전 고지 없이 상담 비용 발생하지 않습니다.
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