칼럼
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월세 미납 명도 소송, 언제 할까?
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
월세가 들어오지 않는 날이 늘어나면
임대인은 보증금이
얼마나 남았는지부터
계산하게 됩니다.
이번 달에는 지급하겠다는
약속을 믿고 기다렸지만,
소액만 입금된 채
미납금이 쌓이는 경우도 있습니다.
그렇다고 연체가 시작되었다는 이유만으로
바로 퇴거를 강제할 수는 없습니다.
월세 미납 명도 소송을 준비하려면
해지할 수 있는 수준의 연체가 있는지,
계약을 종료한다는 의사를 적절하게
전달했는지 확인해야 합니다.
돈을 받는 문제와
건물을 돌려받는 문제를
함께 검토해야 손실이 더 커지는
상황에 대응할 수 있습니다.
1. 월세가 얼마나 밀려야 계약을 해지할까요?
주택 임대차는 원칙적으로
연체액이 2기의 차임액에 달하면
계약을 해지할 수 있습니다.
매월 지급하는 월세가 80만 원이라면
지급기일이 지난 미납 차임이
합계 160만 원에 달하는지
확인하는 방식입니다.
상가건물 임대차보호법이
적용되는 상가에서는 3기의 차임액에 달하는
연체가 해지 기준입니다.
여기서 중요한 것은
연속으로 몇 번 미납했는지가 아니라
현재 남아 있는 연체액입니다.
매달 일부만 지급했더라도
미납액이 누적되어
기준에 도달할 수 있습니다.
반대로 입금 날짜가
여러 차례 늦었다는 이유만으로
해당 연체액 기준을 충족했다고
단정할 수는 없습니다.
계약서, 월별 지급기일,
계좌 입금 내역을 대조해
실제 잔액을 계산해야 합니다.
관리비와 공과금은
성격을 구분해야 하므로,
미납된 비용 전부를 월세에
합산하는 것은 주의해야 합니다.
임대인이 지급기일을 연장해 주거나
차임을 감액하기로 합의한 적이 있다면
그 내용도 반영해야 합니다.
임차인이 수리비와의
상계 등을 주장하고 있다면
실제로 상계할 채권이
있는지부터 따져봐야 하죠.
보증금이 충분히 남았다는 이유로
월세 지급의무가
없어지는 것은 아닙니다.
다만 보증금에서
월세를 충당하기로
별도 합의했다면
그 합의가 연체액 계산에
어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
2. 뒤늦게 일부를 입금하면 어떻게 될까요?
임차인이 돈을 입금한 시점에 따라
계약 해지 판단이 달라질 수 있습니다.
해지 통지가 도달하기 전에
일부를 변제하여
연체액이 법정 기준 아래로 내려갔다면,
해당 연체를 근거로 한
해지가 인정되기 어려울 수 있습니다.
따라서 통지를 발송한 날짜만
볼 것이 아니라 도달일과 입금일을
함께 확인해야 합니다.
반면 적법한 해지의 효력이
이미 발생했다면 나중에 밀린 월세를
지급했다는 이유만으로
계약이 자동으로 되살아나는 것은 아닙니다.
다만 이후 임대인이
계속 거주해도 된다고 합의하는 등
새로운 사정이 있다면
별도로 판단해야 합니다.
월세 미납 명도 소송에서는
통지 문구도 중요합니다.
밀린 돈을 보내 달라는 독촉만으로
계약을 해지한다는 의사가
분명하게 전달되었다고
보기 어려운 경우가 있습니다.
해지 사유와 의사를 명확하게 적고,
상대방이 이를 받았음을
확인할 자료를 남기는 편이 좋습니다.
내용증명을 이용한다면
발송 내용과 함께 배달 여부도
확인해야 합니다.
우편이 반송되었다면
보냈다는 사실만으로
통지가 도달했다고
단정해서는 안 됩니다.
기존 문자와 전자우편,
수령 상황을 검토하여
추가로 필요한 통지 방법을 정해야 합니다.
임차인과 분할 지급을 협의할 때도
계약을 유지하기로 한 것인지,
종료된 상태에서
채무만 나누어 받는 것인지
분명하게 남겨야 불필요한
해석 다툼을 줄일 수 있습니다.
3. 퇴거와 밀린 월세를 함께 청구할까요?
건물 인도와 연체 차임 지급을
함께 청구하는 방법을
검토할 수 있습니다.
퇴거 문제만 해결해도
미납금이 저절로 지급되는 것은 아니므로,
청구할 금액과 근거를
별도로 정리해야 합니다.
소송 중 일부 입금이 있다면
이를 반영하고, 보증금에서 공제한 금액을
다시 청구하지 않도록
계산을 맞춰야 합니다.
임대차 종료 후
건물을 계속 사용한 기간에 대해서는
부당이득이나 손해배상 청구가
문제 될 수 있습니다.
다만 실제 사용 여부와
인도 지연의 경위에 따라 달라지므로,
모든 기간에 월세 상당액이
당연히 인정된다고 볼 수는 없습니다.
정산 후 반환할 보증금이 남아 있다면
건물 인도와 동시에 반환하는 관계도
고려해야 합니다.
임대인이 반환할 돈을
준비하지 않은 채
먼저 나가라고만 요구하면
인도 과정에서 다툼이
이어질 수 있습니다.
판결을 받은 뒤에도
임차인이 자발적으로 비우지 않으면
집행권원을 바탕으로 집행관에게
인도 집행을 신청해야 합니다.
금전 회수 역시
임차인의 재산 상황에 따라
별도의 강제집행이
필요할 수 있습니다.
재산 처분으로 회수가 어려워질
구체적인 우려가 있다면
가압류의 필요성과
요건을 검토할 수 있지만,
신청만으로 미납금이
지급되는 것은 아닙니다.
임대인이 직접 출입문을 잠그거나
내부 물건을 옮기는 방식은
별도의 분쟁을 일으킬 수
있으므로 피해야 합니다.
합의로 마무리한다면 퇴거일,
지급할 금액, 보증금 정산,
물품 반출과 열쇠 인계까지
구체적으로 정하는 것이 좋습니다.
월세 미납 명도 소송에서는
연체액 계산과 해지 통지의
정확성이 출발점이 됩니다.
일부 변제가 반복되거나
지급 유예를 합의한 적이 있다면,
계좌 내역만으로 판단하지 말고
당시 대화까지 함께 살펴봐야 합니다.
기다리는 동안 보증금이 줄고 있다면
현재 청구할 수 있는 금액과
계약 종료 가능성을 확인해
대응 시점을 정해 보시기 바랍니다.
테헤란 민사 전담팀은 의뢰인의 상황에 딱 맞는 1:1 맞춤 조력 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
단순 소송 진행뿐 아니라 의뢰인의 권리를 실질적으로 보호하고 회수까지 함께 고민하는 방식으로 조력해드리고 있습니다.
민사 분쟁은 초기 대응에 따라 결과가 달라지는 경우가 적지 않습니다.
혼자 고민하며 시간을 보내시기 보다 현재 상황에서 어떤 방법이 적절한지 먼저 확인해보시기 바랍니다.
사전 고지 없이 상담 비용 발생하지 않습니다.
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