칼럼
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임대료 미납 명도 소송 가능할까요
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
월세는 들어오지 않는데
임차인은 보증금에서 빼면 된다며
계속 거주하고 있습니다.
임대인 입장에서는
대출 이자와 건물 유지비를 부담하면서도
새로운 임차인을 구하지 못하는 상황이
답답할 수밖에 없습니다.
보증금이 모두 소진될 때까지
기다려야 하는지,
계약 기간이 남았는데
퇴거를 요구할 수 있는지도 고민되죠.
임대료 미납 명도 소송을 준비한다면
연체 금액과 계약 해지 시점부터
정확하게 짚어야 합니다.
돈이 밀렸다는 사실만으로
계약이 자동 종료되거나
임대인이 직접 짐을 꺼낼
권한이 생기는 것은 아닙니다.
1. 월세가 얼마나 밀려야 해지할 수 있을까요
주택과 상가는 임대료 연체로
계약을 해지할 수 있는
기준이 다릅니다.
주택은 연체액이
두 기분의 차임에 이르면
계약 해지가 가능하며,
상가건물 임대차보호법이
적용되는 상가는
세 기분의 차임에
이르러야 합니다.
여기서 기준은
단순히 입금이
늦었던 횟수가 아니라
지급하지 않고 남아 있는
차임의 액수입니다.
매월 월세가 백만 원인 주택이라면
연체액이 이백만 원에 이르렀는지
확인하는 방식입니다.
연속해서 두 달을
미납한 경우뿐 아니라
중간에 월세를 지급했더라도
미납액이 합계 두 달분에
이른 경우가 해당할 수 있습니다.
반면 여러 차례 늦게 입금했어도
밀린 금액을 모두 지급했다면
현재의 연체를 이유로
해지할 수 있는지는 달라집니다.
특히 상가는
과거 연체 이력에 따른
계약 갱신 거절과
현재 연체액에 따른
중도 해지를 구분해야 합니다.
관리비도 월세와 한꺼번에
계산해서는 안 됩니다.
별도로 약정한 관리비를
차임에 그대로 합산해
해지 기준을 충족했다고 판단하면
다툼이 생길 수 있으므로
각 항목의 성격을 확인해야 합니다.
해지할 수 있는 연체액에 도달했다면
임차인에게 계약을 끝내겠다는 의사를
명확히 전달해야 합니다.
단순한 납부 독촉과
계약 해지 통지는 다르며,
해지 의사표시가
상대방에게 도달했는지도 중요합니다.
내용증명을 활용할 때는
연체 기간, 미납 금액, 해지 사유를
구체적으로 적고
배달 결과까지 확인해야 합니다.
2. 보증금이 남아 있어도 내보낼 수 있을까요
임차인이 보증금에서
월세를 빼면 된다고 말하더라도
임대인이 반드시 이를 받아들여야
하는 것은 아닙니다.
별도의 합의가 없다면
보증금이 충분하다는 이유만으로
임차인이 월세 지급을 거절하거나
연체 책임을 피할 수는 없습니다.
따라서 보증금이 모두 없어져야
임대료 미납 명도 소송을
시작할 수 있다는
생각은 맞지 않습니다.
다만 계약 종료 후에는
보증금 정산을
함께 살펴봐야 합니다.
연체 차임과 적법하게 공제할
채무를 정산한 뒤
반환할 보증금이 남는다면,
원칙적으로 그 잔액을 돌려주는 의무와
임차인이 건물을 인도하는 의무는
동시에 이행하는 관계에 놓입니다.
월세가 밀렸으니
무조건 먼저 나가라고만 요구하면
남은 보증금 반환 문제가
소송의 쟁점으로 이어질 수 있죠.
임대차 계약서, 월별 입금 내역,
관리비 약정, 연체 안내 문자,
보증금 수령 내역을 대조해
실제 정산액을 계산해야 합니다.
원상회복 비용까지 공제하려면
임차인이 부담할 손상인지와
그 비용이 적정한지도 따져야 합니다.
임대인이 정한 예상 수리비를
근거 없이 전부 빼는 방식은
분쟁을 키울 수 있습니다.
임차인이 누수나 난방 고장 때문에
월세를 지급하지 않았다고
주장하는 경우도 있습니다.
실제로 사용에
어느 정도 지장이 있었는지에 따라
차임 지급 거절이나 감액이
문제될 수 있으므로,
수리 요청과 처리 내역을
함께 확인해야 합니다.
3. 승소 후에도 나가지 않으면 어떻게 할까요
명도 소송에서는
계약이 적법하게
종료되었다는 점을 밝히고
건물의 인도를 청구합니다.
연체 차임의 지급도
함께 요구할 수 있으며,
계약 종료 후
계속 사용한 기간의 금전 청구는
실제 사용 상태와 보증금 정산 관계를
검토해 구성해야 합니다.
이때 계약서에 적힌 임차인과
실제 점유자가 같은지
확인하는 과정이 필요합니다.
재판 중 임차인이
다른 사람에게 점유를 넘기면
승소한 뒤에도
집행 상대방을 둘러싼 문제가
생길 수 있기 때문입니다.
이러한 위험에 대비하는 절차가
점유이전금지가처분입니다.
건물 인도 청구권을 보전하기 위해
점유 관계의 변경을 제한하는 조치로,
신청뿐 아니라 결정 후
집행까지 진행해야
실질적인 의미가 있습니다.
다만 가처분 자체가
임차인을 즉시 퇴거시키는
명령은 아닙니다.
집행 가능한 판결을 확보했는데도
임차인이 자진해서 나가지 않으면
집행관을 통한
건물 인도 강제집행을
진행해야 합니다.
보증금 잔액 반환과
동시에 인도하라는 판결이라면
집행에 앞서
그에 필요한 요건도 갖춰야 합니다.
답답하다고 출입문 비밀번호를 바꾸거나
임차인의 물건을
임의로 반출하는 방식은 피해야 합니다.
소유자라는 이유만으로
이러한 행동이 정당화되는 것은 아니며,
오히려 손해배상이나
형사 분쟁으로 이어질 수 있습니다.
명도 소송은 판결을 받는 단계부터
실제로 건물을 돌려받는 단계까지
연결해서 준비해야 합니다.
임대료 미납 명도 소송의 핵심은
연체액을 정확히 계산하고,
유효하게 계약을 해지한 뒤,
보증금 정산과 건물 인도를
함께 해결하는 데 있습니다.
주택인지 상가인지에 따라
해지 기준이 다르고,
실제 점유자와 남은 보증금에 따라
필요한 청구 내용도 달라집니다.
연체가 반복되고 있다면
계약서와 입금 내역을 토대로
현재 해지가 가능한지부터
검토받아 보시기 바랍니다.
퇴거 요구를 보내기 전에
통지 내용과 정산 범위를 확인하면
이후 소송에서 불필요한 다툼을
줄이는 데 도움이 됩니다.
테헤란 민사 전담팀은 의뢰인의 상황에 딱 맞는 1:1 맞춤 조력 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
단순 소송 진행뿐 아니라 의뢰인의 권리를 실질적으로
보호하고 회수까지 함께 고민하는 방식으로 조력해드리고 있습니다.
민사 분쟁은 초기 대응에 따라 결과가 달라지는 경우가 적지 않습니다.
혼자 고민하며 시간을 보내시기 보다 현재 상황에서 어떤 방법이 적절한지 먼저 확인해보시기 바랍니다.
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