칼럼
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세입자 명도 소송, 언제 가능할까?
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
이사 날짜를 정하자는 연락에
세입자가 답하지 않으면
집주인은 다음 계획을 세우기 어렵습니다.
직접 입주할 예정이거나
새 임대차계약을 준비하고 있다면
일정이 늦어지는 부담도 커지죠.
하지만 퇴거를 요구하기 전에
확인할 부분이 있습니다.
계약서에 적힌 기간이 지났더라도
갱신으로 임대차가
유지되고 있을 수 있고,
보증금을 반환하지 않아
세입자가 인도를 거절하는
상황일 수도 있습니다.
세입자 명도 소송에서는
상대방이 나가지 않는 이유를 살펴보고,
인도를 청구할
법적 근거부터 갖춰야 합니다.
이번 글에서는 주택 임대차를 중심으로
소송 전 확인할 쟁점을 설명하겠습니다.
1. 계약이 끝났는데 왜 퇴거를 요구하기 어려울까요?
계약서의 만료일과
법적으로 임대차가 종료되는 날이
항상 일치하는 것은 아닙니다.
묵시적 갱신이 이루어졌거나
세입자가 적법하게
계약갱신요구권을 행사했다면
임대차가 계속될 수 있습니다.
따라서 최초 계약서뿐 아니라
갱신 계약서, 종료에 관한 문자,
당사자가 협의한 내용을
함께 확인해야 합니다.
갱신 거절 통지를
보냈다는 사실만으로
모든 문제가 해결되는 것도 아닙니다.
통지 시점과 도달 여부,
세입자의 갱신 요구 유무,
이를 거절할 수 있는 사유가
있는지를 살펴봐야 합니다.
월세 연체로 계약을 해지하려는 경우에는
미납 횟수보다 남아 있는
연체액이 중요합니다.
주택 임대차에서는
연체액이 2기의 차임액에 달하면
계약 해지를 검토할 수 있습니다.
매월 월세가 70만 원이라면
연체액이 140만 원에 달하는지
확인하는 방식입니다.
반드시 2개월 연속으로
미납해야 한다는 의미는 아닙니다.
일부 입금이 있었다면
어느 기간의 월세가 얼마나 남았는지
계산해야 하며, 관리비를 곧바로 차임에
합산해서는 안 됩니다.
해지 요건을 갖췄다면
계약을 해지한다는 의사를
명확히 전달하고,
상대방에게 도달했음을
확인할 자료를 확보해야 합니다.
단순한 납부 독촉과
해지 통지는 구분되므로,
기존에 보낸 문구가 어떤 의미인지부터
검토하는 편이 좋습니다.
2. 보증금이 남아 있으면 소송할 수 없을까요?
보증금 잔액이 있다는 이유만으로
세입자 명도 소송을
제기할 수 없는 것은 아닙니다.
다만 임대차 종료 후 주택 인도와
공제 후 남은 보증금 반환은
원칙적으로 동시에 이행할 관계입니다.
임대인은 반환할 보증금이
얼마인지 계산하고,
인도와 맞추어 지급할
준비를 해야 합니다.
새 세입자가 들어와야
돈을 줄 수 있다는 사정만으로
기존 세입자에게 먼저 나가라고
요구하기는 어렵습니다.
반대로 세입자도 보증금이
남아 있다는 이유만으로
월세 지급을 자유롭게
미룰 수 있는 것은 아닙니다.
정산 단계에서는 연체 차임,
계약상 부담할 관리비,
인정되는 손해배상액 등을
각각 구분해야 합니다.
집이 지저분하다는 이유로
보증금 전액을 보류하는 방식은
분쟁을 키울 수 있습니다.
수리비를 공제하려면 훼손 상태,
발생 원인, 세입자의 책임,
필요한 수리 범위를
설명할 자료가 있어야 합니다.
입주 당시 사진과 퇴거 무렵 사진,
수리 견적서, 관련 대화를 비교하면
다투는 부분을 좁히는 데 도움이 됩니다.
계약 종료 후에도 계속 거주했다면
사용 이익에 관한 청구도
검토할 수 있습니다.
그러나 단순히 짐이 남아 있는 경우와
실제로 거주하며
사용하는 경우는 구별해야 하며,
인도가 늦어진 사정까지 살펴봐야 합니다.
보증금 정산표에는 청구 항목과
계산 기간을 분명하게
적어 두는 것이 좋습니다.
3. 판결을 받으면 바로 집을 돌려받을까요?
세입자 명도 소송에서 승소했다고 해서
주택이 자동으로 비워지는 것은 아닙니다.
자발적인 인도가 이루어지지 않으면
집행할 수 있는 판결 등
집행권원을 갖춰 집행관에게
인도 집행을 신청해야 합니다.
보증금 반환과 동시에
인도하라는 판결이라면
집행에 필요한 반대의무의 이행
또는 이행 제공도 준비해야 합니다.
소송을 시작할 때부터
실제 점유자를 확인하는
이유도 여기에 있습니다.
계약한 세입자 외에
독립적으로 공간을
점유하는 사람이 있거나,
소송 중 점유 관계가 달라지면
집행 과정에서 추가 문제가
생길 수 있습니다.
가족이 함께 산다는 사실만으로
모두 별도의 소송 상대방이
되는 것은 아니므로,
거주 형태와 점유 근거를
구분해서 살펴봐야 합니다.
점유가 다른 사람에게
넘어갈 위험이 있다면
점유이전금지가처분을
검토할 수 있습니다.
이 절차는 장래 인도 집행에 대비해
점유 상태를 보전하려는 것이며,
신청만으로 세입자를
즉시 퇴거시키는 제도는 아닙니다.
소송 기간 역시
일률적으로 정하기 어렵습니다.
서류 송달이 지연되는지,
계약 종료나 보증금 공제에
다툼이 있는지,
항소가 제기되는지에 따라
달라질 수 있습니다.
협의로 해결할 여지가 있다면
퇴거일, 보증금 지급일, 열쇠 인계,
잔여 물품 처리 방법을
구체적으로 정하는 것도 방법입니다.
다만 합의서를 작성했다고 해서
불이행 시 곧바로 강제집행할 수
있는 것은 아니므로,
필요하다면 재판상 조정 등
집행력을 갖춘 해결 방식도
검토해야 합니다.
그 과정에서 집주인이
임의로 출입문을 잠그거나
세입자의 물건을
반출해서는 안 됩니다.
인도를 서두르다가
별도의 민형사상 분쟁이 생기지 않도록
법적 절차에 따라 진행해야 합니다.
세입자 명도 소송을 준비할 때는
퇴거 요구의 근거와 보증금 정산,
실제 인도 가능성을 함께 살펴봐야 합니다.
현재 가진 계약서와 통지 자료만으로
종료 사실을 설명할 수 있는지,
추가로 확보할 자료가 무엇인지 확인하면
대응 방향을 정하는 데 도움이 됩니다.
퇴거 약속이 지켜지지 않고 있다면
반복해서 독촉하기에 앞서,
지금 단계에서 청구할 수 있는 내용과
필요한 절차를 검토해 보시기 바랍니다.
테헤란 민사 전담팀은 의뢰인의 상황에 딱 맞는 1:1 맞춤 조력 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
단순 소송 진행뿐 아니라 의뢰인의 권리를 실질적으로 보호하고 회수까지 함께 고민하는 방식으로 조력해드리고 있습니다.
민사 분쟁은 초기 대응에 따라 결과가 달라지는 경우가 적지 않습니다.
혼자 고민하며 시간을 보내시기 보다 현재 상황에서 어떤 방법이 적절한지 먼저 확인해보시기 바랍니다.
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