칼럼
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원상복구 분쟁 보증금에서 빼도 될까?
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
퇴거를 앞두고 집주인이 도배와
바닥 교체 비용을 요구하거나,
상가 임대인이 입점 전부터 있던 시설까지
철거하라고 하는 경우가 있습니다.
임차인은
원래 낡아 있던 상태라고 말하고,
임대인은 처음보다
훼손되었다고 주장하면서
보증금 정산까지 멈추기도 합니다.
원상복구 분쟁에서는
퇴거 당시의 모습만으로
책임을 판단하기 어렵습니다.
처음 인도받은 상태,
사용 중 발생한 변화,
계약에서 정한 복구 범위를
함께 확인해야 합니다.
수리할 필요가 있다는 사실과
그 비용을 임차인이
부담해야 한다는 결론은
구분해서 살펴볼 필요가 있습니다.
1. 오래돼 낡은 부분도 임차인이 고쳐야 하나요?
임차인은 임대차가 종료되면
목적물을 반환하고
원상회복할 의무를 부담합니다.
다만 원상회복이 사용하기 전보다
더 좋은 상태로 만들거나
모든 시설을 새것으로
교체해야 한다는 뜻은 아닙니다.
통상적인 사용과
시간의 경과로 생긴 마모나 노후는
특별한 약정이 없는 한
일반적으로 임대인이
부담하는 영역으로 봅니다.
반면 임차인의 부주의나
통상적인 사용 범위를
벗어난 행위로 발생한 손상은
복구 책임이 문제 될 수 있습니다.
예를 들어 햇빛과 시간의 경과로
벽지가 변색된 경우와
반려동물이 벽지를 심하게 뜯은 경우는
구별해서 판단해야 합니다.
다만 손상 유형만으로
책임을 단정하기보다
발생 원인과 정도를
확인하는 것이 중요합니다.
곰팡이도 무조건 임차인의
환기 부족 때문이라고 볼 수는 없습니다.
누수나 단열 문제인지,
사용·관리상의 문제인지,
여러 원인이 함께 작용했는지
살펴야 합니다.
입주 당시 사진, 하자 통보 문자,
수리 요청 내역, 점검 자료가 있다면
발생 원인을 설명하는 데 도움이 됩니다.
임차인이 손상을 발견하고도
필요한 통지를 하지 않아
피해가 커졌다면
확대된 부분의 책임이
별도로 문제 될 수 있습니다.
결국 원상복구 분쟁은
낡았다는 표현이나
망가졌다는 주장보다
언제, 왜, 어느 정도 변했는지를
확인하는 과정이 필요합니다.
2. 원상복구 특약이 있으면 전부 책임져야 하나요?
계약에 원상복구 특약이 있다면
우선 그 문구와 합의 경위를 살펴야 합니다.
퇴거 시 원상복구한다는 일반적인 표현과
특정 시설을 철거하거나
도배 비용을 부담하기로 한
구체적인 약정은
해석이 달라질 수 있습니다.
특약이 있다는 이유만으로
임대인이 요구하는 모든 비용이
인정되는 것은 아닙니다.
어떤 상태로 복구하기로 했는지,
어느 시설을 대상으로 하는지,
비용 부담을 어디까지 정했는지
확인해야 합니다.
특히 상가는 기존 시설을 인수하고
영업을 시작하는 경우가 많아
복구의 기준 시점이 자주 문제 됩니다.
전 임차인이 설치한 시설을 넘겨받았다고
그 시설의 철거 의무까지
언제나 자동으로 승계하는 것은 아닙니다.
반대로 임대인과
철거 의무를 인수하기로 약정했다면
자신이 설치한 시설이 아니라는 이유만으로
책임을 피하기 어려울 수 있습니다.
최초 임대차계약서, 시설 인수 계약,
권리금 계약, 임대인의 동의 내용을
함께 확인해야 합니다.
임대인이 인테리어 공사를 허락한 것과
퇴거 시 복구 의무를 면제한 것도
같은 의미는 아닙니다.
설치를 승인받았더라도
계약 종료 때 철거하기로 했다면
그 약정이 문제 될 수 있습니다.
새 임차인이 시설을
그대로 사용하기로 했다면
임대인까지 포함해 존치 여부와
기존 임차인의 복구 의무를
명확히 정하는 것이 좋습니다.
구두로 그대로 두고 가도
된다는 말을 들었다면
대상 시설과 조건을
문자나 합의서로 남겨두어야
이후 다툼을 줄일 수 있습니다.
3. 수리비를 보증금에서 빼겠다면 어떻게 하나요?
임대차보증금은 미납 차임과
원상회복 관련 손해배상채무 등
임대차관계에서
발생한 채무를 담보합니다.
그러나 임대인이
견적서를 제시했다는 이유만으로
해당 금액 전부가 공제 대상으로
확정되는 것은 아닙니다.
임차인이 부담할 손상인지,
공사가 필요한 범위인지,
비용이 합리적인지 확인해야 합니다.
일부 보수로 해결할 수 있는 손상에
전체 교체가 필요한지도
검토할 부분입니다.
기존 시설의 사용기간과 상태,
교체로 가치가 높아지는 정도에 따라
새 제품 가격 전액을
배상액으로 삼는 것이
적절하지 않을 수 있습니다.
반대로 자재 단종이나
시공 구조 때문에 부분 보수가 어렵다면
더 넓은 범위의 작업이
필요할 수도 있습니다.
따라서 무조건 전체 교체비를 부담하거나,
반대로 일부 손상이니
소액만 지급하면 된다고
단정해서는 안 됩니다.
견적서에는 공사 항목, 수량, 단가,
작업 범위가 구체적으로 표시되어 있는지
확인하는 것이 좋습니다.
공사를 마쳤다면
실제 시공 내역과 지급 자료도
함께 살펴야 합니다.
임대인이 아직 수리하지 않았다고
손해배상 청구가
언제나 불가능한 것은 아니지만,
필요한 복구비를 뒷받침할
근거는 있어야 합니다.
임차인은 퇴거 전 전체 공간과
문제 된 부위를 촬영하고,
가능하면 임대인과
함께 상태를 확인하는 것이 좋습니다.
합의되지 않은 공제액이 있다면
어떤 항목에 동의하고
어떤 부분을 다투는지
서면으로 남겨야 합니다.
보증금 일부를 받는 과정에서도
모든 정산이 끝났다는 문구에 동의하면
나머지 금액의 청구에
영향을 줄 수 있습니다.
협의가 되지 않는다면
임대차분쟁조정이나
보증금 반환 소송 등을 검토하되,
목적물 인도와 보증금 반환의 관계도
함께 확인해야 합니다.
원상복구 분쟁에서는
입주 당시 상태와 손상 원인,
계약 특약을 먼저 확인해야 합니다.
그다음 필요한 복구 범위와 비용을 따져
보증금에서 공제할 금액이
적절한지 판단해야 합니다.
퇴거 일정이 가까워졌거나
교체비 요구로 정산이 멈췄다면,
계약서와 전후 사진,
견적 내역을 바탕으로
책임 범위를 검토해 보시기 바랍니다.
테헤란 민사 전담팀은 의뢰인의 상황에 딱 맞는 1:1 맞춤 조력 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
단순 소송 진행뿐 아니라 의뢰인의 권리를 실질적으로
보호하고 회수까지 함께 고민하는 방식으로 조력해드리고 있습니다.
민사 분쟁은 초기 대응에 따라 결과가 달라지는 경우가 적지 않습니다.
혼자 고민하며 시간을 보내시기 보다 현재 상황에서 어떤 방법이 적절한지 먼저 확인해보시기 바랍니다.
사전 고지 없이 상담 비용 발생하지 않습니다.
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