칼럼
테헤란은 법적 지식을 공유하여 고객님들께 한걸음 더 다가갑니다.
임차인월세미납이 반복된다면 집주인은 언제 계약을 해지할 수 있을까?
⋮
“변호사님, 세입자가 몇 달째 월세를 안 내는데
바로 내보낼 수 있나요?”
안녕하세요,
법무법인 테헤란 부동산법 전문 황인 변호사입니다.
실제 상담실에서 자주 듣는 질문입니다.
임대인 입장에서는
보증금이 있으니 괜찮다고 생각하다가,
연체가 길어지고 연락까지 끊기면
불안이 커질 수밖에 없습니다.
핵심은 ‘몇 회분의 차임이 밀렸는지’와
‘해지 의사표시가 적법하게 도달했는지’입니다.
주택은 통상 2기분, 상가는 3기분 차임 연체가
중요한 기준이 되며,
보증금에서 공제할 수 있다는 사정만으로
임차인의 연체 책임이 사라지는 것은 아닙니다.
1. 계약서와 연체 내역부터 확인하십시오
임차인월세미납 사건은 감정적으로 대응하기보다
자료 정리가 먼저입니다.
법원은 연체 사실, 계약 내용,
해지 통보의 도달 여부를 구체적으로 봅니다.
· 임대차계약서의 월세 지급일과 금액
· 보증금, 관리비, 부가세 약정 여부
· 실제 입금 내역과 미입금 기간
· 문자, 카카오톡, 통화 녹취 등 독촉 자료
· 임차인의 일부 변제 또는 지급 약속 내용
· 주택인지 상가인지, 묵시적 갱신 여부
특히 “두 달 밀렸습니다”라는 말만으로는
부족합니다.
예를 들어 일부 입금이 있었거나
관리비와 월세가 섞여 있다면
연체액 산정이 달라질 수 있습니다.
처음부터 표로 정리해 두시면
불필요한 다툼을 줄일 수 있습니다.
2. 해지 통보 전 증거를 정리하십시오
계약 해지는 말로만 통보했다고 해서
항상 인정되는 것은 아닙니다.
임차인이 나중에 “들은 적 없다”고 다투면,
임대인이 도달 사실을 입증해야 합니다.
그래서 내용증명을 활용하는 경우가 많습니다.
내용증명에는 연체 차임, 지급 기한,
기한 내 미지급 시 계약을 해지한다는 취지를
분명히 기재해야 합니다.
다만 표현이 지나치게 위협적이거나
임의로 짐을 빼겠다는 문구가 들어가면
오히려 불리해질 수 있습니다.
임대인이 직접 문을 잠그거나
전기, 수도를 끊는 방식은 권리행사처럼 보여도
위법 문제가 생길 수 있습니다.
월세를 받지 못한 상황이라도 명도는 법적 절차를 통해 진행해야 안전합니다.
3. 명도와 미납 월세 청구를 함께 준비하십시오
임차인이 계속 점유하면서 월세를 내지 않는다면
명도소송을 검토해야 합니다.
동시에 미납 월세, 관리비, 지연손해금,
계약 종료 후 부당이득 상당액까지
함께 청구할 수 있는지 살펴봅니다.
실무상 순서는 보통 다음과 같습니다.
· 임대차계약서와 입금 내역 정리
· 연체 차임 계산 및 해지 가능 여부 검토
· 내용증명 발송 또는 도달 가능한 통보
· 점유 이전 우려가 있으면 점유이전금지가처분 검토
· 명도소송 및 금전청구 병행 여부 결정
· 판결 후 강제집행 가능성 확인
지급명령은 돈을 받는 데는 도움이 될 수 있지만,
임차인을 내보내는 효력은 없습니다.
따라서 목적이 ‘밀린 월세 회수’인지,
‘건물 반환’인지에 따라 절차를 구분해야 합니다.
임차인월세미납 상담은
자료가 부족해도 가능합니다
임차인월세미납 문제는 오래 끌수록
임대인의 손해가 커지는 경우가 많습니다.
다만 서두른다고 임의로 점유를 배제하면
더 큰 분쟁이 생길 수 있으므로,
해지 요건과 증거를 먼저 점검하는 것이 중요합니다.
계약서가 없거나,
입금 내역이 일부만 남아 있어도 괜찮습니다.
제가 상담에서 먼저 확인할 부분을 짚어드리고,
현재 단계에서 가능한 대응과
피해야 할 행동을 구체적으로 안내드리겠습니다.
혼자 판단하기 어려우시다면 1:1 상담을 통해
사건의 방향을 함께 정리해 보시기 바랍니다.
[서울특별시 강남구 테헤란로 420, KT선릉타워West 9층(1668-4670)]
[본 글은 법무법인 테헤란에서 일반적인 법률 정보를 제공하기 위해 작성되었습니다.]
함께보면 좋은 글
더 많은 정보가 궁금하다면
유사 건으로 상담 필요 시
