칼럼
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전세금돌려받기, 보증금 못 받은 채 이사하면 위험한 이유
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"변호사님, 집주인이 다음 세입자가
들어와야 보증금을 준다고 하는데
기다려야 하나요?"
안녕하세요, 법무법인 테헤란 부동산법 전문 황인 변호사입니다.
이 질문은 실제 상담실에서
매우 자주 듣습니다.
결론부터 말씀드리면,
임대차가 적법하게 종료되었고
임차인이 주택을 인도할 준비를 마쳤다면
임대인은 전세금을 반환해야 합니다.
다만 보증금 반환청구는 계약 종료 통지,
이사 및 인도, 임차권등기 여부에 따라
결과가 달라질 수 있어 순서가 중요합니다.
1. 반환 시점이 이미 왔는지 먼저 확인하십시오
전세금돌려받기에서 가장 먼저 볼 부분은
임대차가 실제로 종료되었는지입니다.
계약 만료 전이라면
일방적으로 나간다는 사정만으로
즉시 반환청구가 인정되기 어렵습니다.
반면 계약 만료 6개월 전부터
2개월 전까지 갱신거절 의사를
분명히 통지했거나,
묵시적 갱신 후 해지 통지를 하여
3개월이 지났다면 반환 시점이
문제될 수 있습니다.
또한 임대인의 보증금 반환의무와
임차인의 주택 인도의무는
원칙적으로 동시에 이행되는 관계입니다.
따라서 열쇠 인도, 퇴거일,
관리비 정산 여부도 함께 정리해야 합니다.
2. 남겨야 할 자료는 계약서보다 넓게 보십시오
소송이나 지급명령을 준비할 때는
“전세금이 얼마인지”만으로
부족한 경우가 많습니다.
다음 자료를 확보해 두십시오.
· 임대차계약서 원본 또는 사본
· 보증금 송금 내역, 증액 계약서, 확정일자 자료
· 갱신거절 또는 해지 통지를 보낸 문자, 카카오톡, 내용증명
· 임대인이 반환을 미루겠다고 한 대화 기록
· 전입신고, 주민등록초본, 확정일자, 등기부등본
· 이사 예정일, 열쇠 인도 방식, 관리비 정산 내역
특히 이사해야 하는 상황이라면
임차권등기명령을 검토해야 합니다.
이를 하지 않고 전출하면
대항력이나 우선변제권에
문제가 생길 수 있습니다.
3. 협의가 멈췄다면 순서대로 조치하십시오
처음부터 소송만 생각하실 필요는 없습니다.
다만 막연히 기다리는 것은 위험합니다.
먼저 임대인에게 반환 기한을 특정하여
내용증명을 보내는 것이 좋습니다.
이후에도 지급이 없다면 임차권등기명령,
지급명령, 보증금반환청구소송을
순서대로 검토합니다.
임대인이 재산을 빼돌릴 우려가 있거나
다른 채권자가 많아 보인다면
가압류도 함께 살펴봐야 합니다.
등기부등본상 근저당, 압류,
경매개시 여부를 확인하면
회수 가능성을 판단하는 데 도움이 됩니다.
전세보증금 반환보증에 가입되어 있다면
보증기관 청구 요건도 확인해야 합니다.
다만 보증이 있다고 해서 모든 절차가
자동으로 끝나는 것은 아니므로,
기한과 제출서류를 정확히 맞추는 것이 중요합니다.
전세금돌려받기 상담은 자료가 부족해도 가능합니다
전세금 문제는 생활의 기반이 걸려 있어
불안이 클 수밖에 없습니다.
그러나 지금 필요한 것은 감정적인 압박보다,
계약 종료 여부와 증거, 보전조치 가능성을
차례로 확인하는 일입니다.
자료가 완벽하지 않아도 괜찮습니다.
문자 몇 장, 계약서 사진, 등기부등본만 있어도
현재 어떤 절차가 적절한지 판단할 수 있습니다.
전세금돌려받기로 고민 중이시라면
황인 변호사가 직접 사안을 검토해
현실적인 대응 방향을 안내드리겠습니다.
[서울특별시 강남구 테헤란로 420, KT선릉타워West 9층(1668-4670)]
[본 글은 법무법인 테헤란에서 일반적인 법률 정보를 제공하기 위해 작성되었습니다.]
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