칼럼
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명도 소송 전 부동산 점유 이전 금지 가처분 효과는?
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
기나긴 갈등 끝에 내 소유의 건물을 되찾기로 마음먹고
명도 소송을 준비하다 보면 참 챙길 게 많다는 점을 느끼실 겁니다.
특히 세입자가 고의로 연락을 피하거나
제3자에게 몰래 공간을 넘겨버릴까 봐 밤잠 설치는 분들이 계시죠.
판결에서 이기는 것도 중요하지만 정작 판결문을 들고 갔을 때
그곳에 엉뚱한 사람이 살고 있다면 그간의 노력은 물거품이 되고 맙니다.
법은 형식과 절차를 중시하기에 이런 허점을 노리는 임차인들로부터
내 소중한 자산을 보호하기 위한 안전장치를 미리 걸어두어야 해요.
오늘은 여러분의 권리를 박제해두는
아주 중요한 단계에 대해 이야기를 나눠보려고 합니다.
1. 소송 도중 점유자가 바뀌는 것을 막아야 하는 이유는?
명도 소송은 판결까지 수개월이 걸리는데 그 사이에 임차인이 점유를 다른 사람에게 넘겨버리면
기존 임차인을 상대로 받은 판결문은 휴지 조각이 됩니다.
우리 법원의 판결 효력은 원칙적으로 소송의 당사자에게만 미치기 때문에
점유자가 바뀌면 새로운 사람을 상대로 다시 소송을 처음부터 시작해야 하는 비극이 발생할 수 있죠.
이러한 무한 반복의 늪에 빠지지 않으려면
현재의 점유 상태를 법적으로 동결시키는 조치가 선행되어야 합니다.
민사집행법에 규정된 부동산 점유 이전 금지 가처분을 신청해두면
이후에 점유자가 바뀌더라도 승계집행문을 부여받아
즉시 강제 집행이 가능해지므로 내 소중한 시간을 확실히 지켜낼 수 있습니다.
2. 가처분 결정 이후 집행관이 수행하는 현장 절차는?
법원에서 가압류나 가처분 결정이 내려졌다고 해서
모든 상황이 종료되는 것은 아니며 반드시 현장 집행 단계를 거쳐야 효력이 완성됩니다.
가처분 결정 정본이 송달된 날로부터 2주 이내에 집행관에게 집행 신청을 해야 하며
집행관은 직접 부동산 현장에 방문하여 점유 이전 금지 고시문을 벽에 부착하게 되지요.
이 과정에서 임차인이 부재중이라 하더라도 증인 2명을 대동하여
강제로 문을 열고 들어가 집행을 완료할 수 있습니다.
빨간 딱지라 불리는 고시문이 붙는 순간 임차인은 심리적으로 상당한 압박을 받게 되며
이 단계에서 겁을 먹고 스스로 건물을 비워주거나
합의를 제안해오는 사례가 현장에서는 정말 빈번하게 일어납니다.
3. 담보 제공 명령에 따른 공탁금을 줄이는 실무 노하우는?
법원은 채무자의 변론을 듣지 않고 임시로 점유권을 제한하는 조치를 내리는 만큼
채무자가 입을 수 있는 손해에 대비해 신청인에게 담보를 제공하라고 명령합니다.
이때 공탁금을 전액 현금으로 내야 한다면 임대인 입장에서는
상당한 자금 압박을 느끼실 수밖에 없지만 전문가의 조력을 통해
이를 공탁 보증 보험 증권으로 대체하도록 유도할 수 있지요.
신청서 작성 단계에서부터 피보전권리와 보전의 필요성을 치밀하게 소명하여
재판부를 설득한다면 현금 공탁의 비중을 낮추거나 전액 증권으로 갈음받아
초기 비용 부담을 획기적으로 덜 수 있습니다.
승소 시에는 변호사 보수의 소송 비용 산입 규칙에 의거하여
선임 비용의 상당 부분도 상대방에게 넘길 수 있으니
경제적 손실을 최소화하며 영리하게 대처하시길 권해드립니다.
지금까지 법무법인 테헤란과 함께 내 재산을 온전히 지키기 위한
필수적인 법률 시나리오를 짚어보았습니다.
임차인의 사정을 봐주며 마냥 기다려주는 친절은 상대방에게 재산을 은닉하거나
도망갈 시간만 벌어줄 뿐이며 그 피해는 고스란히 여러분의 몫이 될 뿐이지요.
저희는 단순히 법적인 서류를 작성하는 것에 그치지 않고
여러분이 겪고 있는 답답한 현실을 실질적인 점유 회수라는 결과로 바꾸어 드리고 있습니다.
수많은 성공 사례가 증명하듯 테헤란은 언제나 여러분의 곁에서 든든한 방패가 되어 드릴 준비가 되어 있습니다.
테헤란 민사 전담팀은 의뢰인의 상황에 딱 맞는
1:1 맞춤 조력 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
막연한 기다림은 이제 끝내시고 전문가와 함께 정당한 여러분의 몫을 확고히 하시길 바랍니다.
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