업무 사례
가처분
부동산점유이전금지가처분신청하여 월세 밀린 세입자에게 대항한 사례!
테헤란이 드리는 팁
임대차 계약 종료의 경우 계약상의 기간이 종료되고, 사전에 묵시적 갱신 없이 재계약 의사가 없음을 통보했다면 계약이 종료하게 됩니다.
또한 이외에도 임대차 계약 해지 사유가 존재한다면 임대인은 임차인을 상대로 임대차 계약 해지를 통보할 수 있습니다.
임대차 계약 해지사유에는 대표적으로 차임 연체가 있습니다. 주택의 경우에는 2개월, 상가의 경우에는 3개월분의 월세 및 임대료를 세입자가 연체할 경우 임대인은 세입자를 상대로 임대차 계약 해지를 통보할 수 있습니다.
만약 해당 통지를 받고나서도 임차인이 부동산에서 퇴거하지 않는다면, 명도소송이라는 민사절차를 진행해야 합니다. 이 때 홧김에 무단으로 해당 집에 들어간다면 오히려 무단침입죄로 고소될 수 있으니 주의하셔야 합니다.
또한 명도소송을 청구하기 전에는 부동산점유이전금지가처분을 신청해야 합니다. 부동산점유이전금지 가처분을 신청하지 않는다면, 명도소송 진행 중 현재 임차인이 새로운 제 3자에게 점유를 이전할 경우, 승소하더라도 임대인은 다시 제 3자를 상대로 명도소송을 청구해야 합니다.
만약 제 3자가 또다시 새로운 사람에게 점유를 이전한다면, 다시 그 새로운 점유자를 상대로 다시 명도소송을 청구하는 등 문제가 해결되지 않습니다.
특히나 명도소송의 경우 승소까지 평균 6개월이 소요됩니다. 따라서 다시 소송을 청구하는 일을 막아야 합니다.
이럴 때 부동산점유이전금지가처분신청을 하게 되면 세입자는 설령 점유를 변경하더라도, 가처분이 신청되어 있기 때문에 걱정하지 않으셔도 됩니다.
이 경우에는 제 3자가 점유하고 있다 해도, 명도소송에서 승소하였다면 내 집을 안전하게 인도받을 수 있습니다.
사건결과 및 의의
테헤란 민사전담센터가 부동산점유이전금지가처분을 신청한 결과, 법원은 인용 결정을 내렸습니다. 덕분에 임대인은 차후 명도소송을 청구할 경우 안전하게 부동산을 인도받을 수 있게 되었습니다.
사건의 경위
의뢰인은 서울 소재의 아파트를 소유하고 있는 분이셨습니다. 의뢰인은 해당 아파트에 임대차 계약을 체결하고 임차인 A에게 세를 주고 살고 있었는데요.
임대차 계약을 체결하면서, 반전세로 보증금 1억을 받은 후, 매월 200만원을 월세로 받기로 하였습니다.
임차인은 처음 5개월간은 월세를 제 때 지불했다고 합니다. 하지만 다음부터는 월세를 지불하지 않았고, 월세를 지불하라고 하니 보증금에서 공제하라고 했다는데요.
세입자가 월세 4개월분을 밀리게 되자, 의뢰인은 임대차 계약을 해지하고 다른 세입자를 구하고자 하였습니다.
하지만 나갈 것을 요구하며 내용증명을 발송해도 세입자는 집에서 나가지 않았고, 결국 법적인 조력을 받기 위해 테헤란 부동산전담센터를 방문해 주셨습니다.
테헤란이 본 사건의 주요쟁점
테헤란 민사전담센터에서는 의뢰인의 사안을 확인하고, 쟁점을 아래와 같이 정리했습니다.
1. 임차인 A씨가 4개월 분의 월세를 연체하였다는 사실
2. 임대인인 의뢰인이 내용증명을 발송하여 계약 해지를 통보하였다는 사실
3. 안전한 집행을 위해 부동산점유이전금지가처분을 신청해야 하는 상황
위의 세 가지 쟁점을 파악한 후 본 테헤란 민사전담센터의 오대호 변호사는 의뢰인을 조력하였습니다.
테헤란의 조력
테헤란의 조력의 결과, 법원은 부동산점유이전금지가처분 신청을 인용하였습니다. 이에 따라 가처분결정이 나게 되었는데요.
차후 명도소송을 청구하여 점유자 A로부터 부동산을 인도받을 때까지, 테헤란은 끝까지 조력해드릴 것을 약속하였습니다.
점유이전금지가처분은 명도소송을 청구하고자 한다면 해당 글에서 본 사안에서처럼 반드시 필요한 절차입니다.
하지만 실제로 인용결정이 나기 위해서는 피보전권리와 보전의 필요성이 존재해야 합니다. 피보전권리란 해당 부동산에 대한 인도청구권을 의미합니다.
보전의 필요성이란 점유이전금지가처분을 신청해야 하는 필요성인데요. 법률지식이 없는 일반인의 경우 이를 소명하기를 어려워 하는 경우가 많습니다.
장래의 집행불능 및 곤란, 건물의 손괴우려 등이 보전의 필요성의 예시가 되겠습니다.
오늘 게시글을 통해 테헤란이 조력해드린 부동산점유이전금지가처분 신청 및 명도소송에 대하여 말씀드렸습니다.
이 글을 보고 계신 분들 중에서도 문의를 진행하고자 하신다면, 언제든 연락주시기 바랍니다. 감사합니다.
