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신탁등기된 집, 보증금 돌려받을 수 있을까?

2026.01.30 조회수 23회

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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.

신탁등기된 집이라는 단어를 검색한 순간, 마음이 편한 상태는 아닐 겁니다.

등기부를 열어봤는데 집주인 이름이 아니라 낯선 신탁회사명이 적혀 있고,

계약은 분명 개인과 했는데 책임은 서로 미루는 상황, 상상만 해도 답답하죠.

지금 이 글을 찾은 이유도 비슷할 겁니다.

“이 집, 괜찮은 걸까”,

“보증금은 정말 받을 수 있을까”,

“신탁원부에 책임 없다고 써 있다는데 끝난 거 아닌가” 같은 질문 말입니다.

결론부터 단정적으로 말하진 않겠습니다.

다만 분명한 건, 신탁등기됐다는 이유만으로 보증금을 포기해야 하는 구조는 아니라는 점입니다.

1 신탁등기된 집은 왜 이렇게 늘어났을까?

신탁등기된 집의 대부분은 담보신탁 구조입니다.

집 소유자가 금융기관 대출을 받으면서, 소유권을 일정 기간 신탁회사로 이전해 두는 방식입니다.

겉으로 보면 집주인이 바뀐 것처럼 보이지만, 실제 사용·수익은 기존 소유자가 계속합니다.

문제는 여기서 생깁니다.

임차인은 개인과 계약했는데, 등기상 소유자는 신탁회사입니다.

책임 주체가 둘로 갈라지는 구조가 되는 거죠.

이 틈을 타서

“우리는 계약 당사자가 아니다”,

“신탁원부에 보증금 책임 없다고 적혀 있다”

이런 말들이 등장합니다.

하지만 중요한 사실 하나는 분명합니다.

[주택임대차보호법은 등기 명의보다 임차인의 지위를 우선 보호하는 법] 입니다.

이 법은 소유자 내부 관계보다 임차인의 주거 안정을 앞에 둡니다.

이 전제가 무너지지 않는 한, 신탁등기라는 형식만으로 임차인의 권리가 사라지지는 않습니다.

2 신탁회사도 보증금을 돌려줘야 할까?

많은 임차인이 여기서 가장 혼란스러워합니다.

“신탁회사랑 계약한 적이 없는데요?”

이 질문, 너무 자연스럽죠.

하지만 법의 시선은 다릅니다.

소유권이 이전되면, 그 소유권에 붙어 있던 임대차 관계도 함께 넘어간다는 것이 기본 원칙입니다.

이는 단순한 해석이 아니라, 실제 판결에서 반복적으로 확인된 구조입니다.

신탁회사 명의로 등기가 넘어갔다면,

그 시점 이후에는 신탁회사가 새로운 임대인 지위에 서게 됩니다.

그래서 계약 종료 시 보증금 반환 의무 역시 함께 부담하게 됩니다.

여기서 신탁회사가 흔히 내세우는 것이 신탁원부입니다.

“우리와 위탁자 사이 계약에 보증금 책임은 위탁자에게 있다고 적혀 있다”는 주장입니다.

하지만 이 문장은 임차인에게 직접 효력을 갖지 못합니다.

신탁원부는 내부 계약일 뿐, 임차인을 보호하는 강행법규를 밀어낼 수 없습니다.

이 부분에서 오해가 생기지 않도록 분명히 짚어야 합니다.

신탁회사가 무조건 책임진다는 말이 아닙니다.

책임이 성립하려면 전제가 있습니다.

3 결국 기준은 대항력, 언제 확보했느냐 입니다

모든 판단의 기준은 여기로 모입니다.

임차인이 대항력을 언제 취득했는가.

대항력은 전입신고와 실제 거주를 갖춘 시점,

정확히는 전입신고 다음 날 0시를 기준으로 발생합니다.

이 시점이 신탁등기 접수일보다 빠르다면,

임차인의 지위는 신탁회사보다 앞섭니다.

이 경우 신탁원부에 어떤 문구가 있든,

보증금 반환 책임은 신탁회사에 귀속됩니다.

반대로 신탁등기가 먼저였다면 이야기가 달라집니다.

이 경우에는 신탁회사의 사전 동의 여부,

신탁 형태, 임대차 허용 범위 등 추가 검토가 필요해집니다.

그래서 단순히

“신탁등기라서 안 된다”,

“신탁원부에 써 있어서 끝이다”

이렇게 결론 내리는 건 매우 위험합니다.

기준은 하나입니다.

누가 먼저였는가.

마무리

신탁등기된 집을 검색하는 분들의 공통된 심리는 명확합니다.

불안하지만, 아직 포기하고 싶지는 않다는 점입니다.

실제로도 그렇습니다.

조건만 충족된다면, 보증금은 회수할 수 있는 구조입니다.

다만 신탁 구조는 일반 임대차보다 훨씬 복잡합니다.

상대가 개인이 아니라, 내부 규정과 자금 집행 절차를 중시하는 신탁회사이기 때문입니다.

그래서 대부분의 경우,

판결이라는 명확한 근거가 있어야 움직입니다.

번거롭지만, 그만큼 회수 가능성은 오히려 높아집니다.

신탁등기된 집이라는 이유만으로 겁먹을 필요는 없습니다.

다만 정확한 기준 없이 버티다 시간을 놓치는 것이 가장 위험합니다.

지금 필요한 건 단정이 아니라, 구조에 대한 정확한 판단입니다.

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