칼럼
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임차권등기된 집, 이사해도 괜찮을까?
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
임차권등기된 집을 검색하는 순간, 마음이 편할 리 없습니다.
보증금은 못 받았고, 집은 비워야 할 것 같고, 등기는 해두면 괜찮다는 말은 들었는데 확신이 안 서죠.
이때 많은 분들이 이렇게 생각합니다.
임차권등기만 해두면 일단 안전한 거 아니냐고요.
그 질문이 나오는 지점부터 이미 법적으로는 위험 구간에 들어와 있습니다.
임차권등기된 집은 안전한 상태가 아니라, 권리가 겨우 붙잡혀 있는 상태에 가깝기 때문입니다.
그래서 오늘은 임차권등기된 집을 둘러싼 오해를 하나씩 걷어내 보겠습니다.
막연한 설명이 아니라, 실제 법원이 어떻게 보고 있는지를 기준으로 짚습니다.
1 임차권등기된 집, 언제부터 대항력이 있을까?
임차권등기된 집의 핵심은 대항력입니다.
문제는 많은 분들이 이 대항력이 자동으로 이어진다고 오해한다는 점입니다.
임대차가 끝났는데 보증금을 못 받았고, 그래서 임차권등기를 신청했다.
여기까지는 맞습니다.
하지만 등기가 접수된 날이 아니라, 등기가 완료된 시점부터 효력이 발생합니다.
이 차이가 실무에서는 치명적입니다.
법원은 분명히 선을 긋습니다.
기존에 전입신고와 점유로 대항력을 갖고 있었더라도,
짐을 빼는 순간 점유는 끊어지고, 그 즉시 기존 대항력도 사라진다고 봅니다.
그리고 임차권등기가 완료되면,
그때부터 새로운 대항력이 생깁니다.
소급은 없습니다.
그래서 임차권등기된 집에서 가장 위험한 행동이 뭔지 아시나요.
등기 완료 확인도 안 한 상태에서 이사부터 해버리는 겁니다.
이 부분을 검색하신 분들이 가장 불안해하는 지점이 바로 여기죠.
지금 나가도 되는지, 아니면 하루라도 더 버텨야 하는지.
답은 단순합니다.
등기부등본에 임차권등기가 찍힌 걸 직접 확인하기 전에는 점유를 놓으면 안 됩니다.
2 임차권등기된 집에 새 임차인이 들어오면?
임차권등기된 집을 두고 또 하나 많이 검색되는 질문이 있습니다.
내가 등기해 둔 집에 다른 사람이 들어오면, 내 보증금은 밀리는 거 아니냐는 겁니다.
불안할 수밖에 없습니다.
집주인은 연락도 안 되고, 집은 계속 돌아가고 있으니까요.
법원의 입장은 생각보다 냉정합니다.
임차권등기된 집이라도, 이후에 들어온 임차인에게 일정한 권리는 인정됩니다.
구체적으로는 소액보증금 최우선변제권을 제외한
일반적인 대항력과 우선변제권은 새 임차인도 취득할 수 있습니다.
이 말이 의미하는 바는 분명합니다.
경매로 가게 되면, 기존 임차인과 새 임차인 사이에 순위 다툼이 발생할 수 있다는 겁니다.
그래서 임차권등기된 집이라고 해서
무조건 마음 놓고 나가도 되는 건 아닙니다.
특히 전세사기 가능성이 의심되는 구조라면,
점유를 유지하면서 상황을 관리하는 전략이 훨씬 유리한 경우도 많습니다.
이 지점에서 많은 분들이 묻습니다.
그럼 임차권등기 왜 하느냐고요.
답은 간단합니다.
임차권등기는 선택지가 사라졌을 때 마지막으로 쥐는 카드이지,
모든 걸 해결해 주는 만능 열쇠는 아닙니다.
3 임차권등기된 집이라도 시효는 멈추지 않는다
임차권등기된 집 관련 상담에서 가장 자주 터지는 사고가 하나 있습니다.
등기만 해두고 몇 년을 그냥 보내는 경우입니다.
많은 분들이 이렇게 생각합니다.
등기까지 해놨으니, 언젠가는 받겠지요.
하지만 보증금 반환채권의 소멸시효는 계속 흘러갑니다.
임차권등기는 시효를 멈추게 하는 조치가 아닙니다.
법적으로 시효를 중단시키는 건
소송 제기, 가압류, 압류 같은 행위입니다.
임차권등기는 담보적 장치일 뿐,
채권 자체를 붙잡아 두지는 못합니다.
그래서 실제로 임차권등기된 집에서
시효가 지나 보증금을 못 받게 되는 사례가 발생합니다.
이 부분을 검색하는 분들 마음속에는
지금이라도 뭘 해야 하나 하는 조급함이 있습니다.
그 감정, 틀리지 않았습니다.
임차권등기는 출발선이고,
보증금 반환 청구는 반드시 병행돼야 합니다.
임차권등기된 집이라는 단어가 주는 인상은 안전입니다.
하지만 실제 법리는 정반대에 가깝습니다.
아직 끝나지 않았고,
아직 정리되지 않았고,
방향을 잘못 잡으면 되돌리기 어렵습니다.
그래서 임차권등기된 집 문제는
혼자 검색으로 결론 내리기엔 위험합니다.
권리가 언제 생기고, 언제 사라지는지,
그리고 지금 무엇을 해야 하는지.
이건 정보의 문제가 아니라,
타이밍의 문제입니다.
이 글을 여기까지 읽었다면
이미 상황은 단순하지 않을 가능성이 높습니다.
그때는 판단을 늦추는 것보다,
정확한 기준부터 세우는 게 우선입니다.
더 많은 정보가 궁금하다면
유사 건으로 상담 필요 시
