칼럼
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토지강제수용 보상, 제대로 받고 있습니까
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
토지강제수용에서 보상금이 낮다고 느껴지면 절차와 기준을 정확히 알고 대응하면 달라질 수 있습니다.
공익사업 때문에 본인 땅이 수용 통지될 때, 가장 먼저 떠오르는 건 “내 보상금이 맞나”일 것입니다. 대부분 사람은 시세와 비교했을 때 너무 낮다고 느끼고 불안해합니다.
이 글은 그 생각에서 출발해, 왜 낮게 느껴지는지, 어떻게 대응할지, 반드시 짚어야 할 핵심 정보를 중심으로 설명합니다.
1 토지강제수용의 본질과 보상원칙
토지강제수용은 단지 “공익사업 때문에 땅을 빼앗는 것”이 아닙니다.
헌법상 재산권 제한이 허용되지만, 정당한 보상이 전제되어야 합니다.
여기서 많은 분이 착각하는 게, 처음 제안된 금액이 “어떤 기준으로” 나온 것인지 모른다는 점입니다.
토지수용법과 시행령은 감정평가를 통해 보상액을 결정하도록 정하고 있습니다.
이때 감정평가가 활용되는 기준은 공시지가 중심이지만, 공시지가와 실제 시장가 사이에는 간극이 존재합니다.
실제 거래사례가 반영되지 않아 낮게 나올 수 있고, 이 때문에 보상금이 시세 대비 낮게 보이는 현상이 반복됩니다.
여기서 질문이 생깁니다. “그럼 감정평가가 잘못된 건가요?” 아닙니다.
감정평가는 정해진 방식에 따라 이루어지지만, 개별 상황이 충분히 반영되지 않을 때가 많습니다.
그러므로 감정평가서를 꼼꼼히 검토해야 하고, 필요하면 재평가를 요구할 여지도 있다는 사실을 이해해야 합니다.
2 보상금 산정 과정과 수정 가능성
많은 분이 “보상금은 처음 나온 값 그대로인 건가요?”라고 묻습니다. 현실은 그렇지 않습니다.
보상금 산정 과정은 일반적으로 두 단계로 이루어집니다.
협의 단계에서 사업시행자가 먼저 금액을 제시하고, 토지주와 의견 조율을 시도합니다.
이후 합의가 되지 않으면 수용재결로 넘어가는데, 이때 중앙 또는 지방 토지수용위원회가 개입해 결정을 내립니다.
여기서 중요한 포인트는 두 단계 모두에서 감정평가 자료의 활용 방식이 다르다는 것입니다.
협의 단계에서는 감정평가 결과가 참고자료일 뿐이고, 수용재결 단계에서는 위원회 판단까지 포함되어 최종 금액이 결정됩니다.
이 과정에서 우리는 감정평가서의 오류, 누락, 부족한 설명 등을 지적하면서 재검토를 요구할 수 있습니다.
“그럼 얼마든지 보상금이 올라갈 수 있나?”라는 의문이 자연스럽겠죠.
실제로 가능성은 존재합니다. 단, 단순히 ‘낮다’는 주장만으로는 부족합니다.
구체적 자료, 즉 현실적 거래 사례, 개별 토지 조건, 주변 환경 변화 등을 촘촘히 입증해야만 보상금 증액의 실마리를 찾을 수 있습니다.
3 대응전략: 감정평가서 분석부터 이의신청까지
여기서 독자들이 가장 궁금해하는 건 “어떻게 하면 실제로 더 받을 수 있나”일 것입니다.
먼저 감정평가서 자체를 분석해야 합니다.
어떤 기준으로 평가했는지, 인근 유사 토지 거래 사례를 반영했는지, 개발잠재력이나 활용 가능성을 충분히 고려했는지를 살펴야 합니다.
그냥 읽어보는 것이 아니라, 전문가의 관점으로 문제점을 찾아내는 작업이 필요합니다.
그다음, 이의신청 절차입니다. 보상재결서를 받은 후 정해진 기간 내에 이의를 제기할 수 있습니다.
이의신청은 곧바로 행정소송으로 이어질 수 있고, 행정소송에서는 다시 감정평가가 이루어집니다.
이때 추가 자료를 얼마나 잘 정리했는지가 결과에 영향을 줍니다.
많은 분이 혼자서 이런 작업을 하다 보면, 시간·체력·정신적 부담이 커져서 초반 대응을 놓치는 경우도 있습니다.
그래서 초기 단계부터 절차를 정확히 이해하고 전략적으로 움직이는 것이 중요합니다.
토지강제수용에서 보상금은 처음 제시된 금액만 보는 게 아닙니다.
절차를 알고, 감정평가의 한계를 이해하며, 필요할 때 이의를 제기하는 것이 중요합니다.
이런 이해 없이 그냥 받아들이면 나중에 더 나은 결과를 기대하기 어렵습니다.
지금 단계에서 냉정하게 절차와 자료를 살피는 것이 결국 당신의 재산권을 지키는 일입니다.
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