칼럼
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공유지분매매, 내 지분만 정리되나요
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
네, 가능하지만 현실적인 제약이 많아 전략이 필요합니다.
공유 부동산은 단순히 “내 지분만 팔자”고 해서 끝나지 않습니다.
법적으로는 공유자가 지분을 제3자에게 매도할 수 있지만, 실제 시장에서는 지분 단독 매수 수요가 거의 없고, 새 소유자가 들어오면 공유자 간 갈등이 더 커질 가능성이 큽니다.
그래서 분쟁이 시작되면 대부분 공유물분할 절차로 귀결되는데, 이때 법원은 단순 감정가만 보지 않고 현실성·형평성·이용 가능성·시장 상황을 종합해 판단합니다.
그 과정에서 “내 지분만 정리하고 싶다”는 마음이 강해도, 근거가 없으면 원하는 방식이 선택되기 어렵습니다.
1 공유지분만 매각하려는 심리, 왜 이렇게 흔들리나요
공유자들이 가장 먼저 하는 생각은 “내 지분만 팔면 끝”입니다.
그런데 현실은 그렇지 않습니다.
우선 지분만 매수하려는 수요가 거의 없습니다.
부동산을 ‘부분 소유’로 사는 사람은 흔치 않아서, 거래 자체가 성립하기 어렵습니다.
또한 매수자가 생겨도, 기존 공유자와 이용·관리·수익 배분에서 갈등이 발생할 가능성이 큽니다.
이 경우 공유자들은 “내가 팔았는데 왜 이러지?”라는 감정에 빠지고, 분쟁은 더 깊어집니다.
그리고 가장 중요한 점은, 공유지분매매는 거래가 성립하더라도 실제로는 ‘현금화’가 되기 어렵다는 현실입니다.
지분 자체는 권리이지만, 실질적인 가치를 시장에서 인정받기 어렵습니다.
그래서 많은 분들이 결국 공유물분할을 선택하게 됩니다.
2 공유물분할, 법원이 어떤 방식으로 정리하는지 알아야 합니다
공유물분할이 시작되면 법원은 자동으로 한 가지 방식만 선택하지 않습니다.
사건의 구조와 현실성을 보고 가장 합리적인 방법을 정합니다.
법원이 선택하는 대표 방식은 크게 세 가지입니다.
첫째, 현물분할입니다.
토지처럼 실제로 나눌 수 있거나, 분할해도 가치 훼손이 크지 않은 경우 고려됩니다.
하지만 대부분의 도시형 부동산은 분할이 어렵습니다.
둘째, 대금분할입니다.
부동산을 매각한 뒤 대금을 지분 비율로 나누는 방식입니다.
실무에서 가장 많이 선택되지만, 매각 가격이 시세보다 낮아질 수 있는 위험이 있습니다.
그래서 많은 분들이 “경매는 손해”라고 느끼는데, 단순 반대로는 막기 어렵습니다.
셋째, 가액배상입니다.
한 공유자가 다른 공유자의 지분을 돈으로 정산해 인수하는 방식입니다.
이 방식은 자금 계획이 명확하고, 인수 의사가 확실할 때만 현실적으로 가능해집니다.
결국 핵심은 “내가 어떤 방식이 좋은지”가 아니라, 법원이 어떤 방식이 현실적으로 가능한지를 판단하는 것입니다.
그래서 법원이 선택할 근거를 만들어야 합니다.
3 "경매는 싫다"는 감정만으로는 결과가 바뀌지 않습니다
많은 분들이 공유물분할에서 가장 먼저 하는 말이 “경매는 손해”입니다.
그런데 법원은 감정에 따라 판단하지 않습니다.
오히려 구체적인 대안과 근거가 없으면, 가장 쉬운 방식으로 결론이 납니다.
예를 들어, 현물분할을 주장하려면
“실제로 분할이 가능한 구조이고, 가치 훼손이 크지 않다”는 자료가 있어야 합니다.
가액배상을 주장하려면
“인수 가능한 자금 계획이 있고, 실제 지급 능력이 있다”는 증거가 필요합니다.
단순히 “내가 손해다”만 말하면, 법원은 “그럼 어떻게 하라는 거냐”라고 묻습니다.
그 질문에 답을 못하면, 결국 가장 일반적인 대금분할로 결론나는 경우가 많습니다.
그래서 분쟁 초기에 전문가와 전략을 세우는 것이 중요합니다.
협의가 오래 끌리면 끌릴수록 선택지는 줄어듭니다.
반대로 초기부터 구조를 정리하면, 의외로 빠르게 정리되는 경우도 있습니다.
공유지분매매는 “내 지분만 정리하고 싶다”는 단순한 바람으로는 해결되지 않는 경우가 많습니다.
하지만 불가능한 문제는 아닙니다.
중요한 건 감정이 아니라 구조, 주장보다는 근거입니다.
지금 상황에서 어떤 방식이 가장 현실적인지, 어떤 근거가 필요한지 정리하면,
지금의 답답함도 충분히 해결 가능한 문제로 바뀔 수 있습니다.
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