칼럼
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공유물분할소송, 경매 말고 방법 있을까 궁금하시다면?
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
공유물 분할, 특히 가족이나 지인 간 부동산 소유권을 나눌 때 고민 많으시죠.
단순히 나누는 것 같지만, 합유 주장이나 미지급 임대수익 같은 현실적 문제가 얽히면 생각보다 훨씬 복잡해집니다.
이번 글에서는 실제 사례를 바탕으로 공유물분할소송에서 가격배상과 손해배상까지 연결한 과정을 살펴보겠습니다.
독자분들이 “내 상황도 이렇게 해결할 수 있을까”라는 고민에 직접 답을 드리려 합니다.
1 공유물분할, 현명하게 해결하려면
공유물분할은 단순히 재산을 쪼개는 과정이 아닙니다.
법적으로는 민법 제262조, 제268조에 따라 각 공유자가 분할을 청구할 수 있지만, 실제 상황은 훨씬 복잡합니다.
가령, 상가 여러 채를 공동 소유하고 있다면, 단순 현물 분할이 쉽지 않습니다.
경매를 거칠 경우 시세보다 낮은 금액으로 팔릴 위험이 있고, 공유자 간 감정 다툼이 길어지면 손해가 눈덩이처럼 불어날 수 있습니다.
그렇다고 포기할 수도 없죠. 과거 임대수익을 제대로 받지 못한 경우라면, 단순 분할보다 실질적 배상과 현금화가 필요합니다.
여기서 핵심은 법원의 재량과 공유자의 의사, 부동산 가치를 모두 종합해 전략을 세우는 겁니다.
경험 많은 변호사가 나서면, 단순한 분할이 아니라 의뢰인에게 가장 유리한 형태로 조율할 수 있습니다.
2 합유 주장과 법적 쟁점은 무엇인가
많은 공유물 분쟁에서 상대방은 ‘합유’를 주장하며 분할을 막으려 합니다.
합유물은 조합이 해산될 때까지 나눌 수 없다는 민법 규정 때문이죠.
이런 상황에서 단순히 “우리는 공유다”라고 주장하는 것만으로는 부족합니다.
저희 사례에서는 상대방이 동업 계약서를 근거로 합유라고 주장했지만, 계약서 내용을 면밀히 분석하자 각 공유자의 소유 지분과 임대 수익 분배 약정이라는 점을 입증할 수 있었습니다.
여기서 중요한 것은 법리와 사실을 동시에 제시해 모순이 없게 만드는 것입니다.
또한 과거 일부 지분이 자유롭게 증여된 사실도 큰 근거가 됩니다.
합유라면 공유자 전체 동의 없이는 지분 처분이 불가하지만, 실제 상황에서는 자유로운 증여가 이루어졌습니다.
결국 재판부는 이 사건 부동산이 공유물임을 명확히 인정했고, 분할 청구가 가능하다는 판단을 내렸습니다.
3 가격배상과 손해배상 전략은 어떻게 활용할까
협의 분할이 어렵다면, 법원은 현물분할, 경매, 가격배상 중 적절한 방법을 선택할 수 있습니다.
이번 사례에서는 경매를 통한 분할은 제값을 받기 어렵다는 판단으로 배제했습니다.
대신 가격(가액) 배상에 의한 분할을 전략적으로 활용했습니다.
주된 관리자가 전체 소유권을 취득하고 나머지 공유자들은 지분가액에 해당하는 현금을 받는 방식입니다.
이 과정에서 중요한 점은 정확한 감정가 산정과 임대수익 계산입니다.
법원 감정을 통해 시가를 객관적으로 산정하고, 장기간 독점된 임대수익에 대한 손해배상까지 연결했습니다.
결과적으로 일부 의뢰인은 13억 원 이상의 현금 배상을 받았고, 다른 의뢰인은 특정 부동산을 공동 소유하는 방식으로 분할 받았습니다.
이렇게 하면 경매로 인한 가치 하락 없이, 공유자 간 이해관계를 깔끔하게 정리할 수 있습니다.
공유물분할소송은 단순히 물리적 나눔이 아니라 법리, 부동산 가치, 과거 수익, 관계 복잡성이 얽혀 있는 고난도 사건입니다.
합유 주장 방어와 가격배상 전략을 적절히 활용하면, 재산권을 실질적으로 확보하면서 손해까지 회수할 수 있습니다.
만약 비슷한 고민이 있다면, 풍부한 경험과 전문성을 갖춘 부동산 전문 변호사와 상담해 최적의 방법을 찾는 것이 가장 빠른 길입니다.
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