칼럼
테헤란은 법적 지식을 공유하여 고객님들께 한걸음 더 다가갑니다.
누수하자책임소재, 헷갈릴 때 확인할 것
⋮
안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
누수가 생기면 가장 먼저 드는 생각이
"이거 도대체 누구한테 얘기해야 하나"일 겁니다.
전세로 살고 계신 분이라면 집주인한테 말해야 할지,
위층에 따져야 할지부터 헷갈리시고, 매매로 집을 사신 분이라면
파신 분한테 책임을 물을 수 있는 건지 판단이 안 서실 수 있어요.
공동주택에 거주하시는 분이라면 이게 우리 집 문제인지
건물 전체 관리 문제인지부터가 애매한 경우도 많고요.
문제는 각자 상황에 따라 책임 소재를 가리는 기준이 완전히 다르다는 겁니다.
매매로 산 집이냐 전세로 사는 집이냐, 누수 원인이 전유부분이냐
공용부분이냐에 따라 누구에게 책임을 물어야 하는지가 갈리기 때문에,
지금 본인 상황이 어떤 유형에 해당하는지부터 정리해보시는 게 순서상 맞습니다.
1. 누수하자책임소재, 왜 상황마다 다르게 판단될까요?
누수 책임을 가리는 데 가장 먼저 영향을 주는 건 지금 살고 계신 집과의 법적 관계입니다.
전세나 월세로 거주 중이시라면 임대인과의 관계에서 하자담보책임 문제로 접근하게 되고,
매매로 직접 소유하고 계신 집이라면 매도인과의 관계에서 다시 판단하게 됩니다.
임대차 관계에서는 임대인이 목적물을 사용·수익하기에 적합한 상태로 유지해줄 의무가 있기 때문에,
누수처럼 정상적인 거주를 방해하는 하자가 발생하면 원칙적으로 임대인이 수리 책임을 지게 됩니다.
반면 매매로 소유권을 넘겨받으신 경우라면, 매도인이 계약 당시 하자를 알고도 고지하지 않았는지,
아니면 매수 이후 시간이 한참 지나서 자연스럽게 발생한 하자인지에 따라 매도인 책임 인정 여부가 크게 달라집니다.
여기에 누수 원인이 어디인지도 중요한 변수인데, 원인이 세대 내부에 있는지 아니면
건물 전체가 공유하는 배관이나 옥상에 있는지에 따라 책임져야 할 주체 자체가 달라집니다.
전유부분 문제라면 해당 세대 소유자나 임대인이 책임지는 게 일반적이고,
공용부분 문제라면 건물 관리 주체나 입주자대표회의,
혹은 다가구주택이라면 건물 전체 소유자가 책임지는 구조로 넘어가게 됩니다.
이렇게 여러 변수가 얽혀있다 보니, 누수 책임소재는 "무조건 위층이 책임진다"거나
"무조건 집주인이 책임진다"는 식으로 단순하게 정리되지 않는 경우가 많습니다.
2. 관계 유형별로 책임은 누구에게 갈까요?
먼저 전세나 월세로 거주 중이신 세입자 입장이라면,
누수의 원인이 어디든 일단 임대인에게 하자 발생 사실을 알리고 수리를 요구하실 수 있습니다.
임대인은 누수 원인이 본인 소유 세대 내부의 문제라면 직접 수리 책임을 지게 되고,
원인이 위층이나 건물 공용부분에 있다면 그 상대방에게 구상권을 행사하는 방식으로 문제를 풀어가게 됩니다.
즉 세입자 입장에서는 원인 규명이 정확히 끝나지 않았더라도,
우선 임대인을 상대로 수리와 손해배상을 요구하실 수 있다는 점이 중요합니다.
매매로 집을 소유하고 계신 경우라면, 상황이 조금 더 복잡해지는데요.
매수한 지 얼마 안 된 시점에 누수가 발견됐고
그 원인이 매매 이전부터 있었던 하자로 확인된다면,
매도인에게 하자담보책임을 물을 여지가 있습니다.
다만 매매 계약 당시 특약으로 하자 책임을 배제했거나,
매수인이 육안으로 확인 가능한 하자를 알고도 매수했다면
이 부분이 다르게 판단될 수 있어서, 계약서 특약 내용을 꼼꼼히 확인해보셔야 합니다.
공동주택이나 다가구주택에 거주하시면서 공용부분이 원인으로 확인된 경우라면,
개별 세대가 아니라 관리 주체나 건물 소유자를 상대로 책임을 물으셔야 하고,
이 경우 관리규약이나 공동주택관리법상 절차를 함께 살펴보셔야 하는 경우도 있습니다.
결국 누구에게 책임을 물어야 하는지는 거주 형태와 누수 원인 위치,
이 두 가지 축을 함께 놓고 판단해야 정확한 그림이 나옵니다.
3. 책임 소재를 명확히 하려면 무엇을 준비해야 할까요?
가장 먼저 하셔야 할 건 누수 원인을 객관적으로 규명하는 작업입니다.
관리사무소나 전문 누수 탐지 업체를 통해 조사를 진행하시고,
그 결과를 조사보고서 형태로 받아두시는 게 이후 책임 소재를 가리는 데 핵심 자료가 됩니다.
원인이 규명되기 전까지는 위층과 관리사무소,
임대인이나 매도인 사이에서 서로 책임을 떠넘기는 경우가 흔하기 때문에,
이 조사 결과가 없으면 협의 자체가 진전되지 않는 경우가 많습니다.
원인 조사와 함께 누수 발생 시점, 피해 확산 과정을 사진과 영상으로 꾸준히 기록해두시는 것도 중요한데,
이 자료는 나중에 손해 규모를 입증하는 데도 쓰이지만 누수가 언제부터
시작됐는지를 보여주는 시간적 근거로도 활용될 수 있습니다.
매매 관계에서 책임을 다투시는 경우라면, 매매계약서의 특약사항과 함께
매수 이전 상태를 확인할 수 있는 자료를 챙겨두시는 게 도움이 됩니다.
간혹 상대방이 자신의 책임이 아니라고 강하게 주장하는 경우도 있는데,
이런 상황에서는 조사보고서 같은 객관적 자료 없이 감정적으로 대응하시기보다,
원인 규명 자료를 바탕으로 침착하게 근거를 제시하시는 게 협의든 소송이든 훨씬 유리하게 작용합니다.
마무리
누수하자책임소재는 거주 형태와 원인 위치에 따라 책임져야 할 주체가 완전히 달라지는 만큼,
처음부터 본인 상황이 어떤 유형에 해당하는지 정확히 짚고 넘어가시는 게 중요합니다.
원인 규명 자료 하나가 있고 없고에 따라 협의 단계에서부터 결과가 크게 갈리는 경우가 많습니다.
지금 누수 문제로 책임 소재를 두고 고민하고 계신다면,
원인 규명이 어느 단계까지 진행됐는지부터 먼저 점검해보시길 권해드립니다.
테헤란 민사 전담팀은 의뢰인의 상황에 딱 맞는 1:1 맞춤 조력 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
단순 소송 진행뿐 아니라 의뢰인의 권리를 실질적으로 보호하고 회수까지 함께 고민하는 방식으로 조력해드리고 있습니다.
민사 분쟁은 초기 대응에 따라 결과가 달라지는 경우가 적지 않습니다.
혼자 고민하며 시간을 보내시기 보다 현재 상황에서 어떤 방법이 적절한지 먼저 확인해보시기 바랍니다.
사전 고지 없이 상담 비용 발생하지 않습니다.
더 많은 정보가 궁금하다면
유사 건으로 상담 필요 시
