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[칼럼]계약갱신청구권 거부에 관하여
안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
임대차 계약의 핵심 쟁점 중 하나는 바로 "계약갱신청구권"입니다. 이는 임차인이 일정한 요건을 충족할 경우 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리를 의미합니다. 특히 주거 안정성을 보장하기 위해 도입된 제도로, 임차인에게 중요한 법적 보호 장치로 작용하고 있습니다. 그러나 모든 경우에 임대인이 이를 반드시 받아들여야 하는 것은 아닙니다. 법적으로 정해진 일정한 사유가 존재할 경우, 임대인은 계약갱신청구권을 거부할 수 있습니다. 이 글에서는 계약갱신청구권의 개념과 법적 근거를 살펴본 뒤, 임대인이 이를 거부할 수 있는 사유 등을 살펴보도록 하겠습니다.
계약갱신청구권이란?
계약갱신청구권은 「주택임대차보호법」 제6조의3에 의해 보장되는 권리로, 임차인은 한 차례에 한하여 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 이때 갱신된 계약은 기존 계약과 동일한 조건으로 연장되며, 임대인은 특별한 사유가 없는 한 이를 거부할 수 없습니다. 다만, 임대료는 「주택임대차보호법」에서 정한 범위(5% 이내) 내에서 조정될 수 있습니다.
임차인이 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 요건은 임차인이 임대차 계약을 정상적으로 이행해온 경우, 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 계약 갱신을 요구한 경우, 상가임대차의 경우, 영업을 계속하고 있는 경우 등 입니다. 이러한 계약갱신청구권은 임차인의 주거 및 영업의 안정을 보호하는 데 중요한 역할을 합니다. 그러나 임대인 역시 자신의 권리를 보호받아야 하며, 법적으로 정해진 정당한 사유가 있을 경우 갱신을 거부할 수 있습니다.
계약갱신청구권의 거부 사유
임대인이 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 경우는 「주택임대차보호법」 및 「상가건물 임대차보호법」에서 명확히 규정하고 있습니다. 주요 거부 사유는 다음과 같습니다.
(1) 임차인의 의무 위반
임차인이 임대료를 연체하거나, 계약 위반 행위를 지속적으로 한 경우 임대인은 계약 갱신을 거부할 수 있습니다. 일반적으로 다음과 같은 경우가 해당됩니다.
가. 주택은 2기, 상가는 3기 이상의 임대료를 연체한 경우
나. 임차 목적에 위배되는 행위를 한 경우(예: 주거용 건물을 상업적으로 사용)
다. 건물을 고의로 훼손하거나, 원상 회복이 어려운 상태로 만든 경우
(2) 임대인의 실거주 또는 직접 사용 목적
임대인이 본인이나 직계 존·비속의 실거주를 목적으로 하는 경우, 계약갱신청구권을 거부할 수 있습니다. 하지만 이 경우에도 임대인은 실제로 거주해야 하며, 이를 악용하여 새로운 임차인을 모집하거나 임대료를 높이려는 행위는 금지됩니다. 만약 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거부한 후 일정 기간 내에 제3자에게 다시 임대한 것이 확인되면, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.
(3) 건물의 재건축 또는 철거 계획
임대인이 건물을 철거하거나 대규모 수리를 진행할 계획이 있는 경우, 계약 갱신을 거부할 수 있습니다. 단, 단순한 내부 수리나 개보수는 거부 사유가 되지 않으며, 철거 및 재건축이 불가피하다는 점을 증명해야 합니다.
(4) 정당한 사유에 의한 갱신 거부
그 외에도 법원이 인정하는 합리적인 사유가 있다면 임대인은 계약 갱신을 거부할 수 있습니다. 예를 들어, 건물의 안전 문제나 법적인 제한 사항이 있는 경우가 이에 해당될 수 있습니다.
계약갱신청구권 거부에 따른 분쟁 및 대응 방안
계약갱신청구권을 둘러싼 분쟁은 임대인과 임차인 간에 자주 발생하는 문제입니다. 임차인은 자신의 권리를 보장받기 위해 계약갱신을 요구하는 반면, 임대인은 법적으로 허용되는 사유를 들어 거부할 수도 있습니다. 이러한 상황에서 각 당사자는 어떻게 대응해야 할지에 대해 알아보도록 하겠습니다.
(1) 임차인의 대응 방안
계약갱신청구권이 부당하게 거부되었다고 판단되면, 임차인은 「주택임대차분쟁조정위원회」 또는 법원에 조정을 신청할 수 있으며, 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거부한 후 일정 기간 내에 제3자에게 임대할 경우, 손해배상을 청구할 수 있습니다. 따라서, 계약 만료 전에 전문가의 법적 조언을 받아 자신의 권리를 확인하는 것이 중요하므로 저희 법무법인 테헤란으로 방문하셔서 전문가와 상담을 받아 보시기 바랍니다.
(2) 임대인의 대응 방안
계약 갱신을 거부하려는 경우, 거부 사유를 명확히 기록하고 증빙 자료를 확보하는 것이 필수적입니다. 계약 갱신을 거부하는 사유가 법적으로 정당한지 변호사와 상담하여 사전에 문제를 예방할 필요가 있으며, 실거주 사유로 갱신을 거부하는 경우, 실제 거주 계획을 입증할 수 있는 자료를 준비해야 합니다.
계약갱신청구권 분쟁발생시 전문가 상담은 필수!!
계약갱신청구권은 임차인의 안정적인 거주 및 영업을 보호하는 중요한 제도이지만, 임대인 역시 자신의 권리를 행사할 수 있는 법적 근거를 갖고 있습니다. 임대인이 정당한 사유 없이 계약 갱신을 거부할 경우, 법적 분쟁이 발생할 가능성이 높아지며, 이에 대한 적절한 대응이 필요합니다.
이러한 문제를 예방하고 원활한 법적 대응을 하기 위해서는 전문가의 조언을 받는 것이 중요합니다. 법무법인 테헤란은 다년간의 부동산 법률 경험을 바탕으로 계약갱신청구권과 관련된 분쟁 해결을 돕고 있습니다. 임차인과 임대인 모두가 법적 권리를 올바르게 행사할 수 있도록, 전문 변호사가 맞춤형 법률 상담을 제공합니다. 계약갱신청구권 관련 문의가 있다면, 법무법인 테헤란과 함께 합리적인 해결책을 찾아보시기 바랍니다.
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