칼럼
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임대차계약갱신거절, 언제 가능할까요?
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
계약기간이 끝나가는데
집주인이 갑자기 나가달라고 한다면
당황스러울 수밖에 없습니다.
반대로 임대인 입장에서도
계약이 끝났으니 더 이상 연장하고 싶지 않다고
생각할 수 있습니다.
그런데 주택 임대차에서는
단순히 계약기간이 끝났다는 이유만으로
원하는 대로 종료할 수 있는 것은 아닙니다.
임차인에게 일정한 요건 아래
계약갱신을 요구할 수 있는 권리가
인정되기 때문입니다.
그래서 임대차계약갱신거절을 둘러싼 분쟁에서는
누가 먼저 어떤 의사를 표시했는지부터
살펴봐야 합니다.
특히 임대인이 갱신을 거절한 이유가
법적으로 인정될 수 있는 사유인지가
핵심이 됩니다.
1. 임대인은 언제 갱신을 거절할 수 있을까요
임대차계약갱신거절에서
가장 먼저 확인할 부분은 거절 사유입니다.
임대인이 단순히 계약을 더 이어가고 싶지 않다고
생각한다는 것만으로
충분하다고 보기는 어렵습니다.
주택임대차에서는
임차인의 갱신요구가 일정한 요건을 갖추었다면
임대인이 이를 거절할 수 있는 사유가
따로 문제될 수 있습니다.
대표적으로 임차인이 차임을 연체했거나
임차인에게 계약상 의무를 위반한 사정이
있는 경우가 있습니다.
임대인이 실제 거주하기 위해
갱신을 거절하는 경우도 있습니다.
다만 이런 사유 역시 말로만 주장한다고
바로 인정되는 것은 아닙니다.
실제로 임대인이 거주할 의사가 있었는지,
임차인의 계약상 의무 위반이 어느 정도인지처럼
구체적인 사실관계를 확인해야 합니다.
결국 임대차계약갱신거절은 거절했다는 사실보다
그 이유와 당시 상황을
함께 살펴보는 것이 중요합니다.
임대인과 임차인 중 어느 한쪽의 말만 듣고
판단하기 어려운 이유가 여기에 있습니다.
2. 임차인이 갱신을 요구했다면 달라질까요
임차인 입장에서는
계약이 끝나기 전에 갱신을 요구하면
당연히 계속 거주할 수 있다고 생각하기 쉽습니다.
하지만 갱신요구가 있었다는 사실만으로
모든 경우에 계약이 연장되는 것은 아닙니다.
반대로 임대인이 나가달라고 통보했다는 이유만으로
임차인의 권리가 바로 사라지는 것도 아닙니다.
중요한 것은 갱신요구가 언제 이루어졌는지입니다.
그리고 임대인이 언제 어떤 방식으로
거절 의사를 전달했는지도 함께 확인해야 합니다.
문자나 메신저로 대화를 나눴다면
그 내용과 날짜를 확인할 필요가 있습니다.
구두로만 이야기를 나눴다면
이후 분쟁에서 서로 기억하는 내용이
달라질 가능성도 있습니다.
또 임대인이 갱신을 거절하면서
특정 사유를 들었다면
이후 행동과도 맞는지 살펴볼 필요가 있습니다.
예를 들어 실거주를 이유로
임대차계약갱신거절을 했다면
실제로 어떤 계획을 가지고 있었는지가
문제될 수 있습니다.
따라서 갱신거절의 적법성은 통보 문구 하나보다
계약 종료 전후의 전체 상황을 통해
판단해야 합니다.
임차인이 이미 이사를 준비하고 있다면
더욱 신중하게 대응할 필요가 있습니다.
권리를 확인하지 않고 먼저 움직이면
이후 다툼에서 불리해질 수 있기 때문입니다.
3. 갱신거절 이후에는 무엇을 확인해야 할까요
임대차계약갱신거절 문제가 생겼다면
그다음에는 실제로 임대차관계를
언제 종료할 수 있는지를 확인해야 합니다.
임대인이 갱신을 거절했다고 해서
그날 바로 퇴거해야 하는 것은 아닙니다.
반대로 임차인이 계속 거주하겠다고 주장한다고 해서 언제까지나 계약관계가 유지되는 것도 아닙니다.
결국 계약기간과 갱신요구 시점,
거절 사유를 함께 놓고 판단해야 합니다.
특히 임대인이 갱신거절 사유로
실거주를 주장하는 경우에는
이후 임대인의 행위가 문제되는 경우도 있습니다.
임차인이 실제로 퇴거한 뒤
임대인이 다른 사람에게 다시 임대하는 등의 상황이
발생한다면 처음 거절 사유가 적절했는지
다툼이 생길 수 있습니다.
이때는 단순히 집주인이 거짓말을 했다고
주장하는 것보다 당시 어떤 사정이 있었고
이를 뒷받침할 자료가 무엇인지 살펴봐야 합니다.
반대로 임대인이라면 갱신거절 사유와 통보 시점,
관련 자료를 충분히 정리해둘 필요가 있습니다.
임대차계약갱신거절은
통보하는 순간 끝나는 문제가 아니라
그 이후의 행동까지 분쟁의 대상이 될 수 있습니다.
그래서 상대방에게 어떤 말을 할지보다
먼저 현재 계약관계와 증거를 확인하는 것이
안전합니다.
임대차계약갱신거절은
임대인과 임차인 어느 한쪽의 의사만으로
단순하게 판단하기 어렵습니다.
갱신요구가 있었는지, 언제 이루어졌는지,
임대인에게 갱신을 거절할 수 있는 사유가
있었는지 등을 함께 살펴봐야 합니다.
특히 실거주를 이유로 한 갱신거절처럼
이후 상황까지 문제가 될 수 있는 경우에는
처음 대응부터 신중해야 합니다.
현재 받은 통보가 적법한 것인지,
또는 내가 전달하려는 갱신거절이
문제가 없는 것인지 혼자 단정하기보다는
계약 내용과 실제 경위를 함께 확인해보시기 바랍니다.
테헤란 민사 전담팀은 의뢰인의 상황에 딱 맞는 1:1 맞춤 조력 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
단순 소송 진행뿐 아니라 의뢰인의 권리를 실질적으로
보호하고 회수까지 함께 고민하는 방식으로 조력해드리고 있습니다.
민사 분쟁은 초기 대응에 따라 결과가 달라지는 경우가 적지 않습니다.
혼자 고민하며 시간을 보내시기 보다 현재 상황에서 어떤 방법이 적절한지 먼저 확인해보시기 바랍니다.
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