칼럼
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토지인도소송 지금 바로 하면 위험할까요?
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
내 땅이어도 토지인도소송에서 질 수 있습니다.
이 문장을 보는 순간, 검색창에 손을 얹고 있던 분들 대부분이 멈칫했을 겁니다.
지금 이 글을 읽는 이유도 아마 그 지점일 겁니다.
등기부상 소유자인데, 남이 쓰고 있는데, 왜 결과를 장담할 수 없다는 말이 나오는지요.
토지인도소송은 이름만 보면 단순합니다.
하지만 실제 재판에서는 소유자라는 사실 하나만으로는 부족한 장면이 자주 등장합니다.
그래서 준비 없이 들어가면, 의외의 지점에서 발목이 잡히죠.
1 소유권은 기억이 아니라 등기로 판단됩니다
토지인도소송에서 가장 먼저 확인되는 것은 감정도, 사정도 아닙니다.
오직 등기부등본에 적힌 이름입니다.
오랫동안 관리해 왔다는 사정,
세금을 냈다는 사실,
이웃 모두가 내 땅으로 알고 있다는 인식.
이런 요소들은 소송 초입에서는 거의 힘을 쓰지 못합니다.
민법은 부동산에 관해서는 철저히 등기 중심으로 움직이기 때문입니다.
실제로 부모 명의 토지를 자녀가 관리해 온 경우,
상속은 받았지만 등기를 미뤄둔 경우,
증여 이야기는 오갔지만 이전 절차를 밟지 않은 경우.
이런 상황에서 토지인도소송을 제기하면,
법원은 청구할 자격 자체가 없다고 판단할 수 있습니다.
검색하는 입장에서는 억울하죠.
내가 사실상 주인인데 왜 안 되느냐는 생각이 듭니다.
하지만 법은 사실상이라는 표현을 거의 쓰지 않습니다.
부동산에서는 등기가 곧 권리의 출발점이기 때문입니다.
2 상대방의 점유에는 반드시 이유가 붙어 있습니다
많은 분들이 이렇게 생각합니다.
무단으로 들어왔으니 바로 내보내면 되는 것 아니냐고요.
그런데 재판에서는 항상 묻습니다.
왜, 언제, 어떤 경위로 사용하게 되었는지를요.
과거에 임대를 준 적은 없는지,
구두로나마 사용을 허락한 적은 없는지,
가족 사이에서 소유 이전 이야기가 오간 적은 없는지.
이 질문에 대한 답이 정리되지 않으면,
단순한 토지인도소송은 소유권 분쟁으로 방향을 틀 수 있습니다.
특히 증여 주장이 나오는 순간부터는 국면이 달라집니다.
증여 계약의 존재, 세금 신고 여부,
소유권을 넘기려는 명확한 의사가 있었는지가 함께 검토됩니다.
가족 간 사용이라는 이유만으로 증여가 성립되지는 않습니다.
다만, 그 주장이 제기되었을 때 이를 정면으로 정리하지 못하면
소송은 예상보다 길고 복잡해집니다.
그래서 이 단계에서는 서둘러 소장을 쓰는 것보다,
점유가 어디서부터 시작됐는지를 먼저 고정시키는 작업이 중요합니다.
3 오래 썼다는 말이 항상 통하는 건 아닙니다
토지인도소송에서 가장 자주 등장하는 방어 논리가 있습니다.
바로 20년 점유 이야기입니다.
민법상 점유취득시효가 인정되려면 조건이 매우 엄격합니다.
20년 이상,
평온하고 공개적으로,
자기 소유라는 의사로 계속 점유했어야 합니다.
처음부터 무단 점유였다면 성립이 어렵습니다.
소유자의 허락을 받아 사용했다면 역시 문제됩니다.
중간에 점유가 끊겼다면 요건은 무너집니다.
재판에서는 이 요건 하나하나를 뜯어봅니다.
그래서 단순히 오래 썼다는 말만으로는 부족합니다.
또 하나, 건물이 있는 경우라면 지상권 문제가 따라옵니다.
지상권이 인정되는 상황에서는 토지 소유자라고 해도 건물 철거를 요구할 수 없는 경우가 생깁니다.
이 지점에서 많은 분들이 혼란을 느낍니다.
내 땅 위에 있는데 왜 철거가 안 되느냐는 의문이죠.
하지만 권리는 겹쳐 존재할 수 있고,
토지와 건물의 법적 지위는 분리되어 판단됩니다.
토지인도소송은 마지막 단계에서 선택해야 할 수단입니다.
그 전에 확인해야 할 질문들이 너무 많습니다.
소유권이 등기로 완성돼 있는지,
상대방의 점유는 어디서 시작됐는지,
오래 사용했다는 주장에 빈틈은 없는지.
이 흐름을 건너뛰고 바로 소송으로 들어가면
이길 수 있는 사건도 스스로 어렵게 만드는 경우가 적지 않습니다.
그래서 토지 문제에서는
서두르기보다, 한 단계씩 정리하는 접근이 필요합니다.
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