칼럼
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보증금반환 지연 상황에서 임차인이 먼저 할 일
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“변호사님, 전세가 끝났는데 집주인이 돈이 없다며
보증금을 못 준다고 합니다. 이사를 가도 되는 걸까요?”
안녕하세요, 법무법인 테헤란 부동산 전문 황인 변호사입니다.
실제 상담실에서 자주 듣는 질문입니다.
보증금반환 문제는 단순히 “돈을 달라”는 문제가 아니라 계약 종료,
주택 인도, 대항력 유지, 지연손해금 청구까지 함께 검토해야 합니다.
임대차가 적법하게 종료되었고 임차인이 주택을 인도할 준비를 마쳤다면,
임대인은 보증금을 반환할 의무가 있습니다.
다만 이사부터 먼저 해버리면 권리 보호가
약해질 수 있어 순서를 지키는 것이 중요합니다.
1. 계약 종료와 통지 시점을 먼저 확인해야 합니다
보증금반환을 청구하려면 우선 임대차가 끝났는지 확인해야 합니다.
계약 만료일이 지났더라도 갱신 거절 통지나 해지 통지가
제대로 이루어지지 않았다면 다툼이 생길 수 있습니다.
· 계약서상 임대차 기간과 만료일
· 갱신 거절 또는 해지 의사표시를 한 날짜
· 문자, 카카오톡, 통화녹음, 내용증명 등 통지 자료
· 묵시적 갱신 여부와 해지 통보 후 3개월 경과 여부
· 임대인이 보증금 반환을 거절하거나 지연한 정황
주택임대차의 경우 계약 만료 전 갱신 거절은 원칙적으로
만료 6개월 전부터 2개월 전까지 해야 합니다.
묵시적으로 갱신된 경우에는 임차인이 해지를 통지할 수 있고,
그 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 발생합니다.
2. 보증금반환을 위해 모아야 할 자료가 있습니다.
소송이나 지급명령을 준비할 때 법원은 감정적인 사정보다 객관적인 자료를 봅니다.
임대인이 “곧 주겠다”고 말했더라도 그 말이 언제, 어떤 방식으로 오갔는지가 중요합니다.
· 임대차계약서 원본 또는 사본
· 보증금 이체내역, 영수증, 증액 합의 자료
· 전입신고일, 확정일자 자료
· 계약 종료 통지 내역
· 임대인의 반환 거절 또는 지연 답변
· 이사 예정일, 열쇠 반환 가능 여부
· 등기부등본상 근저당, 압류, 가압류 등 권리관계
특히 집에 선순위 근저당이나 다른 임차인이 있는
경우에는 단순한 독촉만으로 해결되지 않을 수 있습니다.
임대인의 재산 상황과 부동산 권리관계를 함께
확인해야 회수 가능성을 현실적으로 판단할 수 있습니다.
3. 내용증명부터 임차권등기명령까지 순서가 중요합니다.
처음부터 소송만이 답은 아닙니다.
다만 시간이 지나면 임차인의 선택지가 줄어들 수 있어 단계적으로 대응해야 합니다.
먼저 임대인에게 계약 종료 사실, 반환 요청 금액,
지급 기한을 명확히 적은 내용증명을 보내는 것이 좋습니다.
이후에도 반환이 되지 않으면 지급명령이나 보증금반환청구소송을 검토합니다.
다툼이 적고 임대인의 주소가 분명하다면 지급명령이 빠를 수 있지만,
임대인이 이의하면 정식 소송으로 넘어갑니다.
이사를 가야 하는 상황이라면 임차권등기명령을 반드시 검토해야 합니다.
임차권등기가 된 뒤 전출하고 이사해야 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
보증금을 받기 전에 무작정 전출하거나 열쇠를 넘기면 추후 분쟁에서 불리해질 수 있습니다.
마무리
보증금반환 1:1 상담은 자료가 부족해도 시작할 수 있습니다
보증금반환 사건은 계약서 한 장만 보고 판단하기 어렵습니다.
계약 종료 통지, 점유 상태, 등기부 권리관계, 임대인의 재산 상황을 함께 보아야 합니다.
자료가 완벽하지 않아도 괜찮습니다.
문자 몇 장, 계약서 사진, 등기부등본만 있어도 현재 어느 단계인지,
먼저 내용증명을 보낼지, 임차권등기명령을 신청할지, 바로 소송을 준비할지 방향을 잡을 수 있습니다.
저 황인 변호사가 사건의 흐름을 함께 확인하고,
임차인에게 필요한 현실적인 절차를 안내드리겠습니다.
보증금이 묶여 불안하시다면 혼자 기다리기보다
지금 가능한 조치부터 점검해 보시기 바랍니다.
[서울특별시 강남구 테헤란로 420, KT선릉타워West 9층(1668-4670)]
[본 글은 법무법인 테헤란에서 일반적인 법률 정보를 제공하기 위해 작성되었습니다.]
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