칼럼
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상가 계약 갱신 거절, 임대인이 마음대로 할 수 있을까요
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
상가 임대차계약의 만료일이 다가오면
임대인과 임차인의 입장이
달라지는 경우가 있습니다.
임차인은 같은 자리에서
계속 영업하기를 원하지만
임대인은 계약을 끝내고
상가를 돌려받고 싶을 수 있습니다.
이때 임대인이
계약기간이 끝났다는 이유만으로
갱신을 거절할 수 있다고
생각하는 경우가 있습니다.
하지만 상가 임대차에서는
임차인의 계약갱신요구권을
함께 살펴봐야 합니다.
임차인이 법에서 정한 범위 안에서
갱신을 요구하고 있고
갱신을 거절할 수 있는 사유도 없다면
임대인의 일방적인 의사만으로
계약관계를 끝내기
어려운 경우가 있기 때문입니다.
반대로 임차인이
일정한 차임을 연체했거나
법에서 정한 갱신 거절 사유가
존재한다면 임대인이 계약 갱신을
거절할 수 있는 상황도 있습니다.
따라서 상가 계약 갱신 거절 문제에서는
단순히 계약서에 적힌 만료일만 확인하기보다
임차인의 갱신요구권과 임대인의 거절 사유를
함께 검토하는 것이 중요합니다.
1. 상가 계약이 끝나면 임대인이 갱신을 거절할 수 있을까요
상가건물 임대차에서는
일정한 요건을 갖춘 임차인이
계약갱신을 요구할 수 있습니다.
현행 상가건물 임대차보호법상 계약갱신요구권은
최초 임대차기간을 포함해
전체 임대차기간이
10년을 초과하지 않는 범위에서
문제될 수 있습니다.
따라서 계약서에 정해둔
1년이나 2년의 기간이 끝났다는 사실만으로
임대인이 언제나 갱신을
거절할 수 있는 것은 아닙니다.
먼저 임차인이 계약갱신요구권을
행사할 수 있는 기간에
해당하는지 확인해야 합니다.
갱신 요구가 적절한 시기에
이루어졌는지도
살펴볼 필요가 있습니다.
또한 임대인에게 법에서 정한
갱신 거절 사유가
존재하는지도 중요합니다.
임차인이 갱신요구권을 행사할 수 있고
특별한 거절 사유도 없다면
임대인이 단순히 다른 임차인을
받고 싶다는 이유만으로
갱신을 거절하는 것은
분쟁으로 이어질 수 있습니다.
따라서 상가 계약 갱신 거절을 통보하기 전에는
현재까지의 전체 임대차기간과 계약 내용,
임차인의 갱신 요구 시점 등을
먼저 확인하는 것이 좋습니다.
2. 임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있는 사유는 무엇일까요
임차인에게 계약갱신요구권이 있다고 해서
모든 경우에 갱신이 보장되는 것은 아닙니다.
상가건물 임대차보호법에서는
일정한 사유가 있는 경우
임대인이 갱신 요구를
거절할 수 있도록 규정하고 있습니다.
대표적으로 임차인이 3기의 차임액에
해당하는 금액에 이르도록
차임을 연체한 사실이 있는
경우가 문제될 수 있습니다.
다만 월세가 연체됐다는 이유만으로
바로 갱신 거절이 가능하다고 판단하기보다
실제 연체액과 지급내역을
정확하게 확인해야 합니다.
임차인이 거짓이나
그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우나
임대인의 동의 없이
목적물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 등도
구체적인 상황에 따라
갱신 거절 사유가 될 수 있습니다.
건물의 철거나 재건축과 관련된 사유 역시
법에서 정한 요건에 해당하는지 살펴봐야 합니다.
따라서 임대인이
상가 계약 갱신 거절을 준비한다면
단순히 관계가 좋지 않다는 등의 이유보다
법에서 인정하는 거절 사유가
실제로 존재하는지를
확인하는 것이 중요합니다.
분쟁이 예상된다면 월세 입금내역과 계약서,
임차인과 주고받은 메시지 등
거절 사유를 뒷받침할 자료도
미리 정리해두는 것이 좋습니다.
3. 갱신 거절 후에도 임차인이 나가지 않으면 어떻게 해야 할까요
적법한 사유로 계약 갱신을 거절하고
임대차관계가 종료됐다고 하더라도
임차인이 상가에서
바로 나가는 것은 아닐 수 있습니다.
임차인이 계약 종료 자체를 인정하지 않거나
갱신 거절 사유가 없다고 주장하면서
계속 영업할 수도 있습니다.
이 경우 임대인이 임의로 상가 문을 잠그거나
임차인의 물건을 밖으로 꺼내는 방식으로
해결하는 것은 피해야 합니다.
임대차가 적법하게 종료됐는데도
임차인이 상가를 인도하지 않는다면
건물인도청구, 즉 명도소송을 검토할 수 있습니다.
소송 과정에서는 계약이 실제로 종료됐는지와
임대인의 갱신 거절에 정당한 사유가 있었는지가
쟁점이 될 수 있습니다.
임차인이 소송 중 다른 사람에게
점유를 넘길 가능성이 있다면
점유이전금지가처분이 필요한 상황인지도
함께 확인할 수 있습니다.
판결 이후에도 임차인이
자발적으로 상가를 인도하지 않는다면
법적인 강제집행 절차를 진행해야 할 수 있습니다.
따라서 상가 계약 갱신 거절은
거절 통보만으로 끝나는 문제가 아니라
이후 명도까지 이어질 가능성을 고려해
처음부터 자료와 절차를 준비하는 것이 좋습니다.
상가 계약 갱신 거절은
계약기간이 끝났다는 이유만으로
자유롭게 할 수 있다고 단정하기 어렵습니다.
먼저 임차인이 상가건물 임대차보호법상
계약갱신요구권을 행사할 수 있는 상황인지
확인해야 합니다.
임차인이 갱신을
요구할 수 있는 기간에 해당한다면
임대인에게 법에서 정한
갱신 거절 사유가 있는지가 중요합니다.
차임 연체 등을 이유로
갱신을 거절하려는 경우에도
실제 연체금액과 지급내역 등을
정확하게 확인할 필요가 있습니다.
또한 적법하게 계약이 종료됐음에도
임차인이 상가를 비우지 않는다면
임대인이 직접 퇴거시키기보다
명도소송과 필요한 경우 점유이전금지가처분,
이후 강제집행 등의 절차를 검토해야 합니다.
상가 임대차는 갱신 여부에 따라
영업 지속과 부동산 인도 문제가
함께 발생할 수 있으므로
갱신 거절을 통보하기 전부터
계약기간과 거절 사유, 관련 증거를
충분히 확인하는 것이 좋습니다.
테헤란 민사 전담팀은 의뢰인의 상황에 딱 맞는 1:1 맞춤 조력 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
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혼자 고민하며 시간을 보내시기 보다 현재 상황에서 어떤 방법이 적절한지 먼저 확인해보시기 바랍니다.
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