칼럼
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토지점유취득시효, 지금도 통할까요?
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
통합니다.
하지만 단순히 오래 썼다고 해서 자동으로 내 땅이 되는 구조는 아닙니다.
이 글을 검색한 분들은 대부분 이렇게 생각합니다.
“내가 수십 년 동안 사용했는데, 그게 무슨 의미가 없나?”
“내 땅인데 등기만 없으면 끝인가?”
“혹시 지금이라도 소송을 걸면 결과가 바뀌나?”
이 질문들 자체가 이미 핵심을 찌르고 있습니다.
토지점유취득시효는 시간이 흐른다고 자동으로 완성되는 제도가 아닙니다.
법이 정한 조건을 모두 충족할 때만 인정됩니다.
1 20년 점유는 '필수'지만 '충분'은 아닙니다
“20년 넘게 썼으면 내 땅 아니야?”
이 질문은 흔하지만, 답은 아니오입니다.
민법은 20년 점유 + 법정 요건을 요구합니다.
즉, 20년은 시작점일 뿐입니다.
실무에서 가장 많이 놓치는 지점은 이겁니다.
점유가 ‘계속’되어야 하는데, 중간에 끊긴 기록이 있으면 문제입니다.
또 한 가지.
점유의 형태가 ‘자주점유’인지가 핵심입니다.
내 땅처럼 믿고 점유했는지,
아니면 남의 땅이라는 인식 아래 사용했는지에 따라 결과가 갈립니다.
여기서 중요한 점은 다음과 같습니다.
단순히 오랫동안 사용했다는 사실만으로는 ‘소유의 의사’를 입증할 수 없습니다.
2 자주점유는 '추정'이짐나, 깨질 수도 있습니다
많은 분들이 “내가 주인처럼 썼는데 왜 내가 증명해야 해?”라고 생각합니다.
여기서 법이 조금 복잡하게 느껴질 수 있지만, 구조는 단순합니다.
민법은 점유자에게 유리한 추정을 둡니다.
즉, 평온하고 공연하게 점유했다면 소유의 의사가 있다고 추정합니다.
그런데 이 추정은 절대 무너지지 않는 것이 아니라
상대방이 반증하면 깨질 수 있습니다.
그래서 실무에서는 다음이 결정적입니다.
누가 어떤 증거로 ‘타주점유’임을 입증하느냐.
이 지점에서 많은 사건이 갈립니다.
점유자가 잘못된 진술을 하거나,
‘내 땅이 아니었다’는 정황이 드러나는 순간
추정은 깨지고, 소송은 불리해집니다.
3 인정되는 경우와 깨지는 경우는 판이하게 다릅니다
여기서 가장 많이 묻는 질문이 있습니다.
“그럼 어떤 경우면 인정돼?”
“어떤 경우면 무조건 패소해?”
결론부터 말하면 판결은 ‘처음 점유를 시작한 당시의 상황’으로 많이 갈립니다.
인정되는 경우는 대체로 이렇습니다.
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매매 또는 증여로 믿고 점유를 시작한 경우
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경계 착오로 인접 토지를 일부 점유한 경우
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점유 면적이 전체 매수 면적 대비 크지 않은 경우
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반대로 패소로 이어지는 경우는 명확합니다.
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처음부터 무단으로 침범한 것이 명백한 경우
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임대차 또는 명의신탁처럼 처음부터 소유 의사가 없는 점유
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소유자에게 사용료를 지급하거나 매수를 제안한 경우
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국유지 무단 점유 후 변상금을 낸 경우
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특히 마지막 두 경우는 자신이 소유자가 아니라는 것을 스스로 인정한 것으로 해석될 수 있습니다.
이 부분이 가장 치명적입니다.
토지점유취득시효는 여전히 유효합니다.
다만, “오래 썼다”는 사실만으로는 승소할 수 없습니다.
이 제도는 시간이 흐르면서 자동으로 완성되는 것이 아니라
점유의 형태와 법적 해석이 모두 맞아떨어질 때만 성립합니다.
그래서 이 문제는 혼자 해결하기 어려운 경우가 많습니다.
증거를 어떻게 정리하느냐,
어떤 사실을 강조하느냐,
어떤 사실은 숨기고 어떤 사실을 주장하느냐가
결과를 좌우합니다.
이제 중요한 건 ‘내가 오래 썼다’가 아니라 ‘내가 소유의 의사로 점유했는지’입니다.
그리고 그 판단은 결국 법정에서 증거로 입증될 때만 인정됩니다.
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