칼럼
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재개발 보상, 이 금액이 맞을까요?
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
답부터 말씀드리면, 보상금이 적게 나온 것처럼 보이는 데에는 구조적인 이유가 있습니다.
재개발 보상금을 검색하는 분들의 마음은 대체로 비슷합니다.
‘이게 정상인가’, ‘나만 손해 본 건 아닐까’, ‘이의제기하면 달라질 수 있을까’ 같은 질문이 머릿속을 맴돕니다.
보상 통지서를 받아들고 숫자를 확인하는 순간, 이상하다는 감정이 먼저 드는 것도 무리는 아닙니다.
재개발 보상은 단순히 시세를 반영하는 구조가 아니기 때문입니다.
이 지점에서 많은 오해가 시작됩니다.
1 재개발 보상은 시세가 아니라 법 기준으로 결정됩니다
가장 많이 검색되는 질문 중 하나가 이것입니다.
‘요즘 집값이 얼마인데, 왜 이 금액이죠’라는 생각이죠.
재개발 보상은 시장 거래가격이 아니라 감정평가액을 기준으로 산정됩니다.
여기에는 법적 근거가 명확히 존재합니다.
재개발 구역이 공익사업으로 지정되면, 보상 절차는
공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률의 적용을 받습니다.
실무상 대부분의 정비구역이 이 구조에 포함됩니다.
이 법에서는 표준지 공시지가, 인근 거래 사례, 토지 이용 현황 등을 종합해 감정평가를 하도록 정하고 있습니다.
즉, 체감 시세나 호가가 아니라 법에서 허용한 방식으로 계산된 값이 기준이 됩니다.
그래서 검색창에 ‘재개발 보상금 낮음’이라는 단어가 반복해서 등장합니다.
제도가 감정적으로 납득되느냐와, 법적으로 맞느냐는 전혀 다른 문제이기 때문입니다.
2 같은 동네인데도 보상금이 달라지는 이유가 있습니다
이 단계에서 독자분들의 심리는 조금 바뀝니다.
‘기준이 그렇다 쳐도, 옆집은 더 많이 받았던데요’라는 의문이 생기죠.
재개발 보상 감정평가는 1인의 평가가 아니라 복수 감정평가사의 산술평균으로 결정됩니다.
이 과정에서 평가사별 판단 차이가 개입될 수밖에 없습니다.
표준지 선정 방식, 비교 대상 토지의 범위,
건물의 잔존가치 산정, 감가율 적용 기준 등은
모두 감정평가사의 전문적 판단 영역입니다.
같은 건물 유형이라도
접도 조건, 활용도, 불법 증축 여부, 실제 사용 상태에 따라
평가 결과는 달라질 수 있습니다.
그래서 보상금 차이는 우연이 아니라 구조적 결과입니다.
이 지점을 이해하지 못한 상태에서 대응하면
감정적으로만 움직이게 되고, 결과는 거의 바뀌지 않습니다.
3 보상금이 적다고 느껴질 때 법적으로 가능한 대응은 정해져 있습니다
여기까지 읽은 분들은 이런 생각을 합니다.
‘그럼 가만히 있어야 하나요’라는 질문입니다.
아닙니다.
다만 정해진 순서와 기한 안에서만 대응이 가능합니다.
감정평가에 오류가 있거나
비교 사례가 부적절하다고 판단되면
감정평가 이의신청을 통해 재검토를 요구할 수 있습니다.
정비구역이 공익사업으로 지정된 경우
보상금은 토지수용위원회의 재결로 확정되는데,
이에 불복할 경우 행정소송을 제기할 수 있습니다.
이때 중요한 사실 하나를 짚어야 합니다.
재결서를 받은 날로부터 90일 이내에 제소하지 않으면
금액을 다툴 기회 자체가 사라집니다.
이 기간은 연장되지 않습니다.
실무에서 가장 많은 후회가 나오는 지점도 바로 여기입니다.
재개발 보상금이 낮게 느껴진다는 감정 자체는 이상하지 않습니다.
다만 그 감정만으로 움직이면 결과는 거의 바뀌지 않습니다.
보상 문제는 숫자의 문제가 아니라 구조의 문제입니다.
어떤 기준이 적용됐는지,
어디에 오류 가능성이 있는지,
그리고 지금이 대응 가능한 시점인지.
이 세 가지를 정확히 구분하지 않으면
받을 수 있었던 보상을 놓치게 됩니다.
재개발 보상은 처음 대응이 결과를 좌우합니다.
그래서 이 영역에서는 재개발전문변호사의 개입 시점이 중요합니다.
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