칼럼
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상가권리금반환소송, 정말 가능한가요?
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
그 답부터 말씀드리면, 못 받은 것이 아니라 법적으로 막혔는지가 먼저 판단됩니다.
상가 임대차가 끝나갈 무렵, 검색창에 ‘상가권리금반환소송’을 치는 분들의 마음은 대체로 비슷합니다.
권리금을 못 받았고, 그 이유가 임대인 때문이라고 느껴지죠.
그래서 자연스럽게 이런 기대가 생깁니다.
‘이건 소송감이다’라는 확신 말입니다.
하지만 법원은 그 확신부터 의심합니다.
감정이 아니라, 기회가 실제로 차단됐는지를 먼저 묻습니다.
이 지점을 놓치면 억울함이 아무리 커도 사건은 출발선에서 흔들립니다.
1 소송이 되는 건 '결과'가 아닙니다
상가권리금반환소송에서 가장 많이 오해되는 부분이 바로 여기입니다.
권리금을 받지 못했다는 사실, 그 자체는 소송 요건이 아닙니다.
법이 보호하는 것은 돈이 아니라 권리금 회수의 기회입니다.
조금 더 정확히 말하면, 임대차가 끝나기 전 일정 기간 동안 임차인이 새로운 임차인을 연결하려는 시도를 했고,
그 과정이 임대인의 부당한 개입으로 좌절됐는지를 봅니다.
그래서 실제 판단 구조는 단순합니다.
신규 임차인이 있었는지,
그 사람이 실제로 인수할 의사가 있었는지,
그 조건이 임대인에게 전달됐는지,
그리고 임대인이 정당한 사유 없이 이를 막았는지.
이 연결이 입증되지 않으면, 권리금 액수가 아무리 커도 법원은 멈춥니다.
검색하는 분들 입장에서는 답답하죠.
‘다음 사람이 안 나타난 것도 결국 임대인 때문 아닌가’라는 생각이 들 수 있으니까요.
하지만 법은 추정하지 않습니다.
실제로 연결이 있었는지, 거기서부터 다시 시작합니다.
2 법원이 가장 예민하게 보는 시점
여기서 많은 분들이 뒤늦게 후회합니다.
‘그때 좀 더 정리해둘 걸’이라는 말이 가장 많이 나옵니다.
상가권리금 문제에서 시점은 감정 이상으로 중요합니다.
법이 권리금 회수 기회를 보호하는 기간은 명확합니다.
임대차 종료 6개월 전부터 종료 시점까지, 이 구간입니다.
이 기간 안에 어떤 일이 있었는지가 전부라고 해도 과장이 아닙니다.
신규 임차인을 소개했는지,
조건이 구체적으로 오갔는지,
임대인의 반응이 어땠는지.
특히 자주 문제 되는 건 ‘미루는 태도’입니다.
명확히 거절하지도 않고, 그렇다고 진행하지도 않는 상태.
법원은 이런 상황을 그냥 넘기지 않습니다.
답변 지연이 반복되고, 계약 검토가 이유 없이 길어졌다면
그 자체가 권리금 회수 기회 방해로 평가될 수 있습니다.
종료일이 지난 뒤에 자료를 모으기 시작하면,
그때부터는 모든 게 불리해집니다.
‘그 시점에 정말 사람이 있었느냐’는 질문부터 다시 받아야 하니까요.
3 말로 한 거절도 책임이 됩니다
임대인이 노골적으로 “안 한다”고 말해야만 문제가 되는 건 아닙니다.
실무에서는 오히려 그 반대가 더 많습니다.
조건을 바꿉니다.
보증금을 갑자기 올리거나,
기존과 전혀 다른 차임을 요구하거나,
서류를 계속 추가로 요구하죠.
형식은 협의인데, 결과는 진행 불가.
법원은 이런 상황을 꽤 냉정하게 봅니다.
당시 제시된 조건이 시장 상황과 비교해 합리적이었는지,
정상적인 계약 체결이 가능한 수준이었는지.
여기서 기준이 됩니다.
또 하나, 많은 분들이 기대하는 부분도 짚고 가야 합니다.
손해배상은 무제한이 아닙니다.
신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과
임대차 종료 당시 상가의 권리금 시가,
이 둘 중 더 낮은 금액이 기준이 됩니다.
그래서 실제로 합의했던 금액이 있더라도,
종료 시점의 시장 가치가 낮으면 그만큼 제한됩니다.
이 구조를 모르고 소송에 들어가면,
결과를 받아들일 때 더 큰 허탈감을 느끼게 됩니다.
상가권리금반환소송은 단순히 억울함을 풀기 위한 절차가 아닙니다.
법은 언제나 동일한 질문을 던집니다.
기회가 있었는지, 그리고 그 기회를 누가 막았는지입니다.
그래서 이 문제는 종료일이 지나기 전에 이미 방향이 정해지는 경우가 많습니다.
지금 이 글을 검색해 읽고 계시다면,
아직 늦지 않았는지부터 냉정하게 점검해보는 게 먼저입니다.
감정이 아니라 구조로 봐야, 결과도 달라집니다.
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