칼럼
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전세보증금 안줄때 답 있을까요?
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
전세보증금안줄때, 답은 분명히 있습니다. 다만 생각보다 길고, 생각보다 정교합니다.
이 키워드를 검색하는 순간의 심리는 대체로 비슷합니다.
내용증명은 이미 보냈고, 전화는 받지 않고, 주변에서는 소송만 하면 다 해결된다고 말하죠.
정말 그럴까요. 판결 하나면 끝일까요.
현실은 조금 다릅니다.
전세보증금 문제는 이겼다는 말과, 실제로 돈이 돌아왔다는 말 사이에 깊은 간극이 있습니다.
그 간극을 어떻게 메우느냐가 전부입니다.
1 판결은 끝이 아니라 시작입니다
전세보증금 반환 소송에서 승소했다는 말은 법적으로 매우 중요한 의미를 가집니다.
민사소송법상 확정판결은 강제집행을 할 수 있는 집행권원이 됩니다. 이건 분명한 사실입니다.
하지만 검색하는 분들이 가장 많이 오해하는 지점도 바로 여기입니다.
판결문이 있으면 집주인이 알아서 돈을 줄 거라 기대하죠.
현장에서 보면 그렇지 않은 경우가 훨씬 많습니다.
집주인이 버티거나, 돈이 없다고 말하거나, 재산이 이미 정리돼 있다면 판결문은 종이 한 장으로 남을 수 있습니다.
그래서 이 단계에서 중요한 건 이겼다는 사실이 아니라, 무엇을 바로 이어서 하느냐입니다.
강제집행은 자동으로 진행되지 않습니다.
채권자가 직접 임대인의 재산을 찾아내고, 압류하고, 경매나 추심으로 연결해야만 실제 회수가 가능합니다.
이 구조를 모르면 소송 승소 이후 몇 달을 허비하다가, 그 사이 재산이 빠져나가는 경우도 적지 않습니다.
2 임차권등기만으로는 부족합니다
이사를 앞두고 전세보증금안줄때 가장 많이 검색되는 단어가 임차권등기명령입니다.
대항력과 우선변제권을 유지해야 한다는 말, 많이들 들어보셨을 겁니다.
이 부분은 맞습니다.
임차권등기명령은 이사 후에도 기존 권리를 유지하기 위한 제도입니다.
다만 여기서 많은 분들이 착각합니다.
등기를 해두면 보증금이 나올 거라 생각하죠.
하지만 임차권등기는 보전 수단이지 회수 수단이 아닙니다.
실제 회수를 위해서는 지급명령이나 보증금 반환 소송을 통해 집행권원을 확보해야 합니다.
그리고 그와 동시에, 임대인의 다른 재산에 대한 가압류 같은 보전처분이 병행돼야 합니다.
이 과정이 중요한 이유는 명확합니다.
민사집행법상 가압류는 채권 확정을 전제로 하지 않아도 가능하고, 재산 처분을 사전에 묶어둘 수 있기 때문입니다.
소송이 끝난 뒤에 움직이면 이미 늦은 경우가 많습니다.
그래서 전략은 항상 앞에서 나가야 합니다.
3 경매에서 진짜 위험은 보이지 않는 것들입니다
전세보증금안줄때 끝까지 가다 보면 결국 경매라는 단어를 마주하게 됩니다.
여기서 검색자의 불안은 완전히 달라집니다.
낙찰이 되면 다 받는 건지, 혹시 하나도 못 받는 건 아닌지, 밤에 계산기를 두드리게 되죠.
경매에서 가장 위험한 요소는 등기부에 다 나오지 않습니다.
특히 선순위 조세채권입니다.
국세나 지방세는 일정 요건을 충족하면 담보권보다 앞서 배당될 수 있습니다.
이 부분은 국세기본법과 지방세법에 근거한 구조입니다.
문제는 이 세금들이 등기부에 전부 표시되지 않는다는 점입니다.
그래서 교부청구 여부, 체납 시기, 성립 시점을 하나하나 따져야 합니다.
여기서 계산이 어긋나면, 배당표가 나왔을 때 생각보다 적은 금액을 받게 되거나 전혀 받지 못하는 상황도 생깁니다.
또 하나, 배당표는 절대적인 결과물이 아닙니다.
법원도 사람이 하는 일입니다.
배당기일에 이의를 제기하지 않으면 그대로 확정됩니다.
이 단계에서 한 번 놓치면 되돌릴 방법은 거의 없습니다.
전세보증금안줄때 가장 위험한 건 혼자서 다 이해했다고 믿는 순간입니다.
절차는 이어져 있고, 하나라도 빠지면 다음 단계가 흔들립니다.
소송, 보전, 집행, 경매는 따로 존재하지 않습니다.
처음부터 끝을 보고 설계해야 실제로 돈이 돌아옵니다.
지금 이 글을 읽고 있다는 건 아직 포기하지 않았다는 뜻입니다.
그 선택은 틀리지 않았습니다.
다만 방향은 정확해야 합니다.
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