칼럼
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집주인 연락두절, 지금 뭘 해야 할까요
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
답부터 말씀드리면, 기다리는 선택은 거의 항상 불리합니다.
이 글을 검색한 분들은 마음이 상당히 급해져 있을 가능성이 큽니다.
이사 날짜는 다가오는데, 집주인은 묵묵부답.
전화를 걸어도 연결되지 않고, 메시지는 읽힌 듯한데 답이 없죠.
이럴 때 가장 먼저 드는 생각은 이겁니다.
지금 내가 뭘 잘못하고 있는 건 아닐까, 혹시 괜히 문제를 키우는 건 아닐까 하는 불안 말입니다.
하지만 전세보증금 문제에서 불안의 방향과 법의 방향은 다릅니다.
법은 기다린 사람보다, 먼저 움직인 사람의 손을 들어주는 구조입니다.
1 계약 종료 의사, 전달됐다고 말할 수 있나요
집주인 연락두절 상황에서 가장 먼저 점검해야 할 건 의외로 단순합니다.
계약을 끝내겠다는 의사가 법적으로 도달했는지 여부입니다.
많은 임차인이 이렇게 생각합니다.
문자는 보냈고, 카카오톡도 남아 있으니 충분하지 않나 하고요.
하지만 분쟁 단계로 넘어가면 이 생각이 흔들리기 시작합니다.
민법과 판례가 기준으로 삼는 건 읽었는지가 아니라 도달 여부입니다.
상대방이 내용을 인식할 수 있는 상태에 놓였는지가 핵심입니다.
문제는 휴대전화 문자나 메신저 기록이
항상 도달을 명확히 증명해주지는 않는다는 점입니다.
번호 변경, 기기 변경, 수신 차단 같은 변수는
분쟁에서 아주 자주 등장하죠.
그래서 실무에서는
문자와 별개로 내용증명 우편을 병행하는 방식을 기본으로 봅니다.
내용증명은 발송 사실과 내용이 기록으로 남고,
수령을 거부해도 일정 요건을 갖추면 도달로 인정될 여지가 큽니다.
이 단계가 흔들리면, 그 다음 모든 절차도 흔들립니다.
그래서 초반이 중요합니다.
2 묵시적 갱신, 조용히 발동되는 위험
검색하는 분들 중 상당수는
혹시 이미 계약이 자동 연장된 건 아닐지 걱정하고 계실 겁니다.
이 걱정, 근거 없는 불안은 아닙니다.
주택임대차보호법상
계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에
임대인에게 갱신 거절 의사가 전달되지 않으면
계약은 묵시적으로 갱신된 것으로 봅니다.
여기서 많은 분들이 착각합니다.
집주인이 아무 말도 안 했으니 갱신이 안 된 거 아니냐고요.
하지만 법은 침묵한 쪽이 아니라, 통지하지 않은 쪽을 기준으로 판단합니다.
문자를 보냈는데 답이 없었다,
연락을 시도했지만 받지 않았다,
이 사정만으로는 부족한 경우가 많습니다.
묵시적 갱신이 되면
임차인은 언제든 계약 해지를 통보할 수 있지만
효력은 통보 후 3개월이 지나야 발생합니다.
이 3개월이
이사 일정, 보증금 회수, 생활 계획 전부를 흔들 수 있습니다.
그래서 이 부분은 감으로 넘길 문제가 아닙니다.
3 연락두절 상태에서 소송이 갖는 의미
소송이라는 단어를 보는 순간
많은 분들이 마음부터 닫습니다.
아직 거기까지는 아닌 것 같다고 느끼죠.
하지만 집주인 연락두절 상황에서는
소송이 단순한 돈 달라는 절차가 아니라
법적으로 의사를 전달하는 수단이 되기도 합니다.
소장에는
계약 해지 의사와 그 근거를 명확히 기재하게 되고,
법원을 통한 송달 절차가 진행됩니다.
집주인이 서류를 받지 않아도
요건을 충족하면 공시송달로 이어질 수 있고,
이 경우에도 도달 효력은 인정됩니다.
이 과정에서
집주인의 모른다는 주장은 힘을 잃습니다.
연락을 피하는 전략 자체가 의미 없어지는 구조입니다.
또 하나 중요한 점이 있습니다.
시간이 지날수록
집주인의 체납, 다른 채권자의 권리 설정 등으로
보증금 회수 환경은 나빠질 가능성이 높습니다.
그래서 실무에서는
기다림보다 법적 지위를 먼저 고정하는 선택을 합니다.
이게 현실입니다.
집주인 연락두절은
임차인이 잘못해서 발생하는 문제가 아닙니다.
다만 대응 시점을 놓치면
그 부담은 임차인에게만 남는 구조입니다.
불안해서 검색을 시작했다면
이미 상황은 조용히 흘러가고 있을 가능성이 큽니다.
그 흐름을 멈출 수 있는 건
지금 어떤 방식으로 움직이느냐에 달려 있습니다.
전세보증금은
기다리다 사라져도 되는 돈이 아닙니다.
법은 준비한 사람 편에 서 있습니다.
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