칼럼
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월세미납내용증명이 통하지는 않는 임차인이라면?
안녕하세요
법무법인 테헤란입니다.
요즘엔 주님 위에 건물주님이 있다는 말이 있습니다.
부동산의 시세가 식을 줄 모르고 점점 오르기에, 이런 말이 생겨난 것인데요
하지만 이런 건물주님도 임차인이 지속적으로 월세를 미납 중이라면 마냥 좋을 수는 없습니다.
사실 임대인도 임차인이 매달 임대료를 받으며 생활하는 사람이니까요!
그래서 아마 이 글을 읽으러 오셨다면, 아마 임차인과 크던 작던 분쟁이 있었을 거라 생각됩니다.
혹시 임차인 월세미납으로 명도소송 준비를 하고자 하시는 분들은 집중해 주세요!
저희 법무법인 테헤란이 월세미납에 대한 해결 방안인 월세미납내용증명부터, 점유이전금지가처분, 명도소송에 대해 알아보겠습니다.
저희 법무법인 테헤란에서는 합법적인 절차로 의뢰인이 가진 문제를 해결할 수 있도록 민사 전문 변호사와 전담 변호사가 한 팀이 되어, 의뢰인의 민사 분쟁을 해결할 수 있도록 돕고 있습니다.
현재 월세미납중인 임차인을 내보내기 위한, 법적 조력이 필요하시면 아래 링크를 통해 문의 남겨 주셔도 좋습니다.
내 건물이지만, 마음대로 내보낼 수 없다?
임차인의 월세미납으로 인해 임차인을 내보내고 싶은 마음이 굴뚝같겠지만, 절대로 임대인이 함부로 내보낼 수는 없습니다.
종종, 강제력을 행사하여 임차인의 집을 마음대로 들어간다거나, 짐을 빼는 등의 행동을 하시는 임대인들이 있습니다.
이러한 행위는 임차인이 임대인을 상대로 형사고소를 할 수 있게 되기에, 절대로 강제력을 행사하여 문제를 해결하려고 하면 안됩니다.
무조건 합법적인 절차를 밟아 임차인을 내보내야 합니다.
그렇기 때문에, 임대인을 합법적으로 내보내기 위해서는 명도소송을 진행해야 하는데요.
하지만, 임대차 계약이 종료되었다는 전제하에 가능합니다.
혹시나 ‘나는 계약 기간이 많이 남았는데요?’라고 물으신다면, 실제 계약 해지 일이 오지 않았더라도, 중간에 계약 해지를 할 수 있는 사유가 있다면 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.
바로, 임대차 계약이 해지되었음에도 불구하고 무상 거주하는 임차인이 있는 경우와, 월 임대료가 2개월 미납되었을 시에는 임대인은 임차인에게 계약 해지를 요청할 수 있습니다.
이때, 계약해지 통보를 위해 사용하는 의사표현의 방법이 바로, 월세미납내용증명입니다.
월세미납내용증명이란?
월세미납내용증명의 효과로서는 우선, 의사표현을 한다는 점이 있습니다.
현재 월세 미납중인 임차인에게 퇴거를 하라는 목적으로 발송을 하는 문서인 것이죠.
지정한 시기까지 퇴거를 요청하고, 만약 그 시점까지 퇴거를 하지 않는다면 추후 법절 절차를 진행할 것이라는 경고를 할 수 있습니다.
사실, 내용증명은 큰 법적 효력이나 강제력이 없습니다.
하지만, 월세미납내용증명은 추후 진행하게 될 명도소송에서 객관적인 증거물이 되기 때문에, 반드시 내용증명을 전달하여 소송을 위한 하나의 증거물을 미리 준비해두시는 것을 추천 드립니다.
특히, 저희 법무법인 테헤란의 조력을 받아 전달하게 되는 월세미납내용증명의 그 효력은 대단합니다.
몇차례, 내용증명을 보낸 경험이 있지만 아무런 반응을 하지 않던 임차인이, 저희 법무법인 테헤란이 작성한 내용증명을 받은 후에, 먼저 연락을 해오는 경우도 있었습니다.
즉, 법무법인과 변호사의 조력을 받은 내용증명은 그 자체만으로도 큰 경고장과 같은 역할을 하기에, 이를 받는 사람의 입장에서는 심리적으로 부담을 느낄수 밖에 없습니다.
따라서, 혼자서 내용증명을 작성하여 전달하시는 것 보단, 저희 법무법인 테헤란과 민사 전문변호사의 조력을 받아 보다 전문적이고 확실한 내용을 담아 전달하여, 상대방을 압박해보시는 것도 하나의 좋은 방법이라고 할 수 있습니다.
현재 저희 테헤란 민사 부동산 법률 팀에서는 내용증명을 약 20만원부터 도와 드리고 있습니다.
월세미납내용증명을 통해 경고와 지급을 하라는 의사표현까지 했지만 아직도 지속적으로 월세를 미납하고 있다면 이제는 명도소송을 준비해야 할 때입니다.
명도소송 전에 필수로!
사실 명도 소송을 진행한다고 해서 의뢰인이 가진 법적 문제가 100% 해결되는 것은 아닙니다.
왜냐고요? 임차인이 혹시 제3자에게 부동산을 이전하였을 경우에는, 기존의 임차인이 아닌 새로운 임차인과의 새로운 법정 싸움이 시작되기 때문입니다.
이런 일을 방지하고자, 필수로 부동산점유이전금지가처분 신청이 우선입니다.
점유이전금지가처분이란 일종의 보전처분으로 특정 행위를 소송 기간 동안 하지 못하게 보전시키는 행동이라고 생각하시면 됩니다.
이러한 처분은 소송에서 승소하게 될 시에, 임대인은 확실한 보호를 받아 집행권원이 올바르게 작용을 할 수 있습니다.
하지만 혼자서는 점유이전금지가처분 신청은 어렵습니다.
하지만 저희 법무법인 테헤란에서는 임차인을 내보내기 위해 필요한 월세미납 내용증명 작성부터 명도 소송에 이르기까지 모든 과정에서 실패 없는 결과로 이어질 수 있도록 1:1 상담을 통해 도와드리고 있습니다.
사실 명도소송은 권리 관계가 확실하기에, 승소할 수 있는 확률이 높은 소송입니다.
하지만, 명도 소송을 무작정 진행하신다고 하셔도 무조건 승소할 수 있는 건 아닙니다.
소송을 내가 원하는 결과로 이끌어 내기 위해서는 소송에 필요한 조건이 모두 성립되었는지 먼저 알아봐야 합니다.
명도 소송을 할 수 있는 조건으로는, 임대차 계약 후에도 임차인이 부동산을 특정한 사유 없이 부동산을 인도하지 않거나 점유 유지하는 경우라면, 조건이 성립됩니다.
특히 명도소송에 걸리는 시간은 약 6개월에서 1년 정도가 소요되기 때문에, 사전에 철저하게 준비되지 못한다면 오히려 그 비용과 시간을 허비하게 됩니다.
이러한 손실을 줄이기 위해서라도 실패가 없는 소송을 준비해야 합니다.
저희 테헤란 민사 부동산 법률팀에서는 다수의 명도 소송을 통해 쌓아온 노하우를 바탕으로 의뢰인이 가진 문제에 1:1 상담을 통해 조력을 하고 있습니다.
현재 임차인의 월세미납으로 인해 명도소송이나 법적 조언이 필요하시다면 상담 문의 남겨 주셔도 좋습니다.
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