칼럼
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개인회생 전세보증금, 재산에 포함될까
개인회생을 준비하면서 전세보증금 때문에 머리가 복잡해지기 쉽습니다.
“내 전세보증금, 회생절차에서 내 재산으로 잡히는 걸까?”라는 고민, 꽤 흔하죠.
사실 보증금이 재산가치로 반영될지 여부는 단순히 금액만 보는 문제가 아닙니다.
소액보증금인지, 신용대출인지, 담보대출인지에 따라 결과가 크게 달라집니다.
그럼 세 가지 상황을 나눠서, 각 경우가 어떻게 청산가치와 변제금에 영향을 주는지 살펴보겠습니다.
✓ 목차 ✓
1. 소액보증금, 개인 회생에 어떻게 반영될까
2. 신용대출로 낸 전세보증금은 재산일까
3. 담보대출 전세보증금, 청산가치에 영향 있나
1. 소액보증금, 개인회생에 어떻게 반영될까
주택임대차보호법에서 소액보증금은 압류금지 재산으로 정하고 있습니다.
즉, 채권자가 민사 소송에서 승소해도, 법이 보호하는 금액만큼은 채무자의 손을 떠나지 않습니다.
개인회생에서도 이 금액은 면제재산으로 인정되어, 청산가치로 잡히지 않아요.
서울 기준으로 소액보증금은 5천500만 원까지 보호되며, 수도권 과밀억제권역 일부와 지방은 각각 4천800만 원, 2천800만 원 등으로 차이가 있습니다.
예를 들어 보증금 1억 원인 전세에 살고 있다면, 서울에서는 5천500만 원이 면제되므로 청산가치에는 4천500만 원만 반영됩니다.
즉, “전세보증금 전부가 내 재산으로 잡히나?”라는 질문에는
“아니오, 면제 범위만큼은 보호된다”가 정확한 답입니다.
2. 신용대출로 낸 전세보증금은 재산일까
전세보증금을 신용대출이나 마이너스 통장으로 마련했다면 상황이 조금 달라집니다.
은행이 채무자에게 대출금을 지급하고, 채무자가 다시 집주인에게 보증금을 내는 구조라면, 보증금 전액이 청산가치로 포함됩니다.
다만, 앞서 살펴본 소액보증금 범위는 여전히 면제됩니다.
즉, 서울에서 보증금 1억 원 중 5천만 원을 신용대출로 마련했다면, 5천500만 원은 면제, 나머지 4천500만 원은 청산가치로 잡히는 구조입니다.
이 경우, 회생절차 상으로는 재산이 많아 보이지만, 임대차 종료 후에는 전세금을 그대로 돌려받을 수 있어 목돈이 생깁니다.
그러므로 채무자는 변제계획을 세울 때 보증금 대출 유형을 정확히 확인하는 것이 필요합니다.
3. 담보대출 전세보증금, 청산가치에 영향 있나
전세보증금을 담보대출로 납부한 경우라면, 청산가치에 반영되는 금액은 훨씬 적거나 아예 없을 수 있습니다.
대부분 은행이 채무자에게 직접 돈을 주는 대신, 집주인에게 직접 지급하고, 채권양도나 질권설정을 통해 담보권을 확보합니다.
따라서 임대차 종료 시, 채무자는 보증금을 은행으로부터 받게 되므로, 채무자의 재산으로는 잡히지 않습니다.
예를 들어 1억 원 전세에서 5천만 원을 담보대출로 냈다면, 채무자에게 실제로 돌아오는 금액은 면제범위 내만 반영되어, 회생절차 상 재산가치는 거의 제로가 됩니다.
다만 변제금과 재산 가치가 낮아진다고 해서 반드시 유리한 것만은 아닙니다.
임대차 종료 후 돌려받는 돈도 줄어들기 때문입니다.
결국 담보 설정 여부와 대출 구조를 확인하는 것이 가장 중요합니다.
마무리
개인회생에서 전세보증금이 재산으로 반영되는지 여부는, 단순히 보증금 금액만 보는 문제가 아닙니다.
소액보증금, 신용대출, 담보대출 각각 다르게 평가되기 때문에,
청산가치와 변제계획을 정확히 파악하려면 대출 성격과 면제재산 범위를 명확히 확인해야 합니다.
전문가와 상담하면, 자신에게 유리하게 변제계획을 설계할 수 있으니,
혼자 판단하기보다는 금융기관과 자료를 확인하고 전문가에게 상담 받는 것이 안전합니다.
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