칼럼
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집주인 보증금 안 줄 때, 공제는?
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
이사 당일에 보증금을
정산하기로 했는데
집주인이 갑자기 벽지와
바닥 수리비를 이야기합니다.
일단 집을 비우면 견적을 받은 뒤
남은 돈을 보내 주겠다는 말에,
열쇠부터 넘겨도 되는지 망설여집니다.
다른 경우에는
집 상태에 관한 다툼도 없는데
새 세입자가 들어오지 않았다며
지급을 미루기도 합니다.
집주인이 보증금을 안 줄 때는
반환을 거절하는 이유에 따라
준비할 자료와 대응이 달라집니다.
다만 어떤 상황이든
이사를 서두르다가 기존 권리를 잃거나,
돌려받을 금액이 불명확한 상태로
정산에 동의하지 않도록 주의해야 합니다.
지금 필요한 것은 반환 약속을
한 번 더 받는 데 그치지 않고,
지급받을 금액과 권리 보호 방법을
구체적으로 정하는 일입니다.
1. 돈이 없다는 말과 수리비 공제는 어떻게 다를까요?
집주인이 자금 부족을 이유로
지급을 미루는 경우에는
먼저 임대차가 적법하게
종료되었는지 확인해야 합니다.
계약서상 만료일이 지났더라도
묵시적으로 갱신되었다면
실제 종료 시점이 달라질 수 있습니다.
갱신 거절이나 해지 의사를
언제 전달했고 집주인이 언제 받았는지
확인할 자료가 필요합니다.
임대차가 종료되었고
별도의 유효한 합의가 없다면,
새 세입자를 구하지 못했다는 이유만으로
보증금 반환을 계속 미룰 수는 없습니다.
다음 세입자에게 받을 돈으로
보증금을 마련하는 것은
집주인의 자금 조달 사정이기 때문입니다.
반면 수리비나 미납 월세를
공제하겠다는 경우에는
실제 반환할 잔액이 쟁점이 됩니다.
임대차관계에서 발생한 정당한 채무는
보증금에서 공제될 수 있지만,
집주인이 요구하는 금액이
모두 인정되는 것은 아닙니다.
수리비라면 어느 부분이 어떻게 손상되었고
왜 임차인이 책임져야
하는지부터 확인해야 합니다.
별도의 특약 등 특별한 사정이 없다면
통상적인 사용으로 생긴 마모와
자연적인 노후화를 임차인의 잘못으로
발생한 파손과 구분해야 합니다.
입주 당시부터 있던 흠집인지,
임차인이 새로 발생시킨
손상인지에 따라서도
판단이 달라집니다.
견적서가 있다는 사실만으로
전체 교체비가 확정되는 것은 아닙니다.
부분 보수로 해결할 수 있는지,
기존 시설의 사용 기간은 어느 정도인지,
더 좋은 자재로 바꾸는 비용이
섞였는지도 살펴야 합니다.
공제에 동의하지 않는다면
항목별 금액과 근거를 요청하고,
입주·퇴거 당시 사진과 수리 요청 내역을
대조하는 편이 좋습니다.
일부 금액을 먼저 받기로 했다면
남은 보증금에 대한 청구까지
포기하는 합의인지 확인해야 합니다.
단순한 일부 수령과 최종 정산은
구분해서 문서로 남겨야 합니다.
2. 집을 먼저 비워야 보증금을 받을 수 있을까요?
임대차가 종료되면 주택 인도와
보증금 반환은 원칙적으로
동시에 이행하는 관계입니다.
집주인이 먼저 나가라고
한다는 이유만으로
임차인이 보증금 없이
집을 넘겨주어야 하는 것은 아닙니다.
반환받지 못한 상태에서
점유를 넘기거나
주민등록을 이전하면 기존 대항력과
우선변제권 유지에 문제가 생길 수 있습니다.
이사를 반드시 해야 한다면
임차권등기명령을 검토할 수 있습니다.
임대차가 끝났고
보증금이 전부 또는 일부
반환되지 않은 경우 신청할 수 있으며,
기존 권리를 유지하려면
실제 등기 완료를 확인한 뒤
이사와 전출을 진행해야 합니다.
법원에 신청했다는 사실이나
결정문을 받았다는 사실만으로
등기가 끝난 것은 아닙니다.
등기사항증명서에서
완료 여부를 확인해야 합니다.
집에 짐 몇 개만 남겨 두거나
주민등록만 유지하면
언제나 안전하다는 판단도 피해야 합니다.
실제 점유를 유지하고 있는지는
구체적인 상황에 따라 달라질 수 있기 때문입니다.
이미 이사했다면 신청 가능 여부와 별개로
기존 권리를 잃었는지부터 살펴야 합니다.
나중에 임차권등기를 했다고 해서
과거의 순위가 자동으로 회복되는 것은 아닙니다.
보증금을 못 받았으니
계속 거주하면서 월세도 내지 않아도 된다고
생각하는 경우도 있습니다.
그러나 계약 종료 후에도
실제로 거주하며 사용한다면
월세 등 사용에 따른 부담이 남을 수 있습니다.
보증금 미반환과 거주 중 발생하는 비용은
별도로 정리해야 합니다.
퇴거 시에는 주택 상태와 계량기 수치,
열쇠 전달 내역을 남겨 인도와
정산에 관한 추가 다툼에 대비하는 것이 좋습니다.
3. 연락을 피하면 어떤 절차로 돌려받을까요?
집주인이 연락을 피한다면
계약 종료와 미반환 금액,
지급 요구를 입증할 자료부터 갖춰야 합니다.
계약서와 보증금 이체 내역,
종료 통지, 반환 약속이 담긴 대화가
기본 자료가 됩니다.
내용증명으로 요구 사항을 정리할 수 있지만,
내용증명 자체가 보증금을
강제로 회수해 주는 것은 아닙니다.
반드시 내용증명을 먼저 보내야만
소송할 수 있는 것도 아닙니다.
이미 종료 통지와 반환 요구가
명확하게 남아 있다면
같은 독촉을 반복하기보다
다음 절차를 검토할 필요가 있습니다.
협의 가능성이 있다면
주택임대차분쟁조정을 이용하는 방법을
살펴볼 수 있습니다.
합의가 어렵다면 지급명령이나
보증금 반환 소송을 검토하게 됩니다.
지급명령은 집주인이
적법하게 이의신청을 하면
소송절차로 이어질 수 있고,
송달이 어려운 사건에서는
진행이 지연될 수 있습니다.
수리비 공제나 계약 종료 자체를
다투는 상황이라면
그 주장에 대한 자료도 준비해야 합니다.
지연손해금을 청구할 수 있는지도
확인할 필요가 있습니다.
다만 모든 사건에서
계약 만료 다음 날부터
이자가 발생하는 것은 아닙니다.
주택을 실제로 인도했는지,
적법하게 인도 의무의 이행을
제공했는지 등에 따라
판단이 달라질 수 있습니다.
반환보증에 가입했다면
보증기관의 이행청구 요건과
기한을 별도로 확인해야 합니다.
소송을 준비하고 있다는 이유로
보증기관에 필요한 신청까지
이루어진 것은 아닙니다.
판결 이후에도 지급하지 않는다면
집주인의 재산에 대한
강제집행이 필요할 수 있습니다.
등기부상 담보권과 주택 가치,
다른 채권자의 권리 등을
함께 살펴 실제 회수 가능성까지 판단해야 합니다.
집주인이 보증금을 안 줄 때는
계약 종료와 반환 잔액을 확인하고,
이사 전 권리 보호부터 준비해야 합니다.
자금 부족을 이유로 한 지연과
수리비 공제 분쟁을 구분하면
어떤 증거와 절차가 필요한지 정하기 수월합니다.
열쇠 인도를 요구받거나
공제액을 받아들일지 고민된다면,
정산에 동의하기 전에
계약서와 주택 상태 자료를 바탕으로
반환받을 범위와 대응 순서를
검토해 보시기 바랍니다.
테헤란 민사 전담팀은 의뢰인의 상황에 딱 맞는 1:1 맞춤 조력 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
단순 소송 진행뿐 아니라 의뢰인의 권리를 실질적으로 보호하고 회수까지 함께 고민하는 방식으로 조력해드리고 있습니다.
민사 분쟁은 초기 대응에 따라 결과가 달라지는 경우가 적지 않습니다.
혼자 고민하며 시간을 보내시기 보다 현재 상황에서 어떤 방법이 적절한지 먼저 확인해보시기 바랍니다.
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