칼럼
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부동산 계약금 반환, 대출 안 되면?
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
좋은 매물을 놓칠까 봐 먼저 돈을 보냈는데,
계약서를 작성하기 전에
마음에 걸리는 조건이 발견됩니다.
대출 가능 금액이 예상보다 적거나,
설명받았던 권리관계가
실제 등기 내용과 다른 경우도 있습니다.
돌려달라고 요청하자
상대방은 이미 계약금으로 받았으니
반환할 수 없다고 합니다.
부동산 계약금 반환에서는
돈을 보냈다는 사실만큼
송금 당시 무엇을 합의했는지가 중요합니다.
가계약금이라는
이름으로 지급했더라도
계약이 성립했을 수 있고,
계약금으로 지급했어도
반환을 요구할 근거가 있을 수 있습니다.
먼저 거래를 끝내려는 이유와
지급 당시의 약정을
구분해서 확인해야 합니다.
1. 계약서에 서명하지 않았으면 돌려받을까요?
부동산 계약은 반드시 서명한 계약서가 있어야만
성립하는 것은 아닙니다.
거래 대상과 대금 등
중요한 사항에 관하여
의사가 합치되었다면
문자나 구두 합의만으로도
계약이 성립할 수 있습니다.
따라서 정식 계약서를 쓰기 전이니
무조건 돌려받을 수 있다고 생
각해서는 안 됩니다.
중개사를 통해 전달받은 조건,
상대방이 동의한 내용,
송금 직전과 직후의 대화를
함께 살펴야 합니다.
반대로 구체적인 조건을
더 협의하기로 하고
매물을 잠시 확보할 목적으로
돈을 보냈다면 계약 성립 여부부터
다투어질 수 있습니다.
이 경우에도
계약이 체결되지 않으면
돈을 어떻게 처리하기로 했는지
확인해야 합니다.
가계약금이라는 표현 자체가
반환이나 몰취를
결정하는 기준은 아닙니다.
정식 계약 체결을 포기하면
해당 금액을 돌려주지 않기로
별도로 합의했는지,
그 내용이 당사자 사이에서
받아들여졌는지가 중요합니다.
이미 계약이 성립하고
해약금 성격의 계약금이 교부되었다면
다른 약정이 없는 한 당사자 일방이
이행에 착수하기 전까지
지급자는 계약금을 포기하고,
수령자는 배액을 상환하여
계약을 해제할 수 있습니다.
이는 단순히 마음이 바뀐 경우에도
계약금을 그대로 돌려받을 수
있다는 의미는 아닙니다.
계약금 일부만 송금했다면
더욱 신중해야 합니다.
전체 계약금이 정해져 있는 상황에서
일부만 지급했다고 해서,
보낸 금액만 포기하면
언제나 계약을 끝낼 수
있는 것은 아닙니다.
상대방 역시 실제 받은
일부 금액의 두 배만 돌려주면
해결된다고 단정할 수 없습니다.
약정한 계약금과 실제 지급액,
별도의 해제 조건을 함께 확인해야 합니다.
2. 대출이 거절되면 계약금을 포기해야 할까요?
잔금 마련을 위해 대출을 신청했지만
승인이 나지 않으면
거래를 계속하기 어려워집니다.
그렇더라도 대출이
거절되었다는 사실만으로
계약금 반환이 자동으로
인정되는 것은 아닙니다.
별도의 약정이 없다면
매수인이나 임차인의
자금 조달 사정으로
판단될 수 있기 때문입니다.
우선 계약서에 대출 불승인 시
계약을 해제하고
계약금을 반환한다는
특약이 있는지 확인해야 합니다.
특약이 있다면
어떤 대출을 대상으로 하고,
어느 사유로 승인이 나지 않아야
적용되는지 문구를 읽어야 합니다.
주택의 권리관계나 건물 상태 때문에
대출이 거절된 경우만
보호하는 약정과,
개인의 신용 사유까지
포함하는 약정은 다를 수 있습니다.
승인 금액이 예상보다
적게 나온 경우를 불승인과
동일하게 처리할지도 별도 쟁점입니다.
대출이 안 되면 돌려준다는
짧은 문장만으로
모든 상황이 명확해지는 것은 아니죠.
대출 신청과 심사 결과,
불승인 사유를 확인할 자료를
확보해야 합니다.
신청조차 하지 않았거나
필요한 서류를 제출하지 않아
심사가 진행되지 않았다면
특약 적용에 관한 다툼이 생길 수 있습니다.
중개사가 대출이 가능할 것이라고
설명한 경우에도 그 말만으로
매도인이나 임대인이
계약금 반환을 약속했다고
단정해서는 안 됩니다.
상대방이 해당 조건에 동의했는지,
중개사에게 그러한 약정을 할
권한이 있었는지도
확인해야 합니다.
반환 특약이 없다면
합의 해제를 시도할 수 있지만,
협의 중이라는 이유로
잔금 지급 의무가 당연히
미뤄지는 것은 아닙니다.
반환 범위와 계약 종료일,
추가 청구 여부까지
서면으로 정리해야
분쟁을 줄일 수 있습니다.
3. 상대방이 약속을 어기면 두 배로 받을까요?
매도인이 계약을 지키지 않았으니
계약금의 두 배를 받아야 한다고
생각하는 경우가 많습니다.
그러나 해약금에 따른 배액상환과
계약 위반에 따른 손해배상은
서로 다른 문제입니다.
매도인이 해약금 해제권을 행사하는 경우와,
매도인의 채무불이행을 이유로
매수인이 계약을 해제하는 경우를 구분해야 합니다.
상대방의 계약 위반이 있었다는 이유만으로
언제나 계약금 두 배의 지급 의무가
생기는 것은 아닙니다.
계약서에 위약금이나
손해배상액을 정한 조항이 있다면
그 적용 요건과 계산 방식을
확인해야 합니다.
약정이 없다면
실제 손해와 배상 범위를
별도로 검토해야 합니다.
예를 들어 잔금일까지
근저당권을 말소하기로 했는데
이행하지 않는 경우에는
말소 의무의 내용과
이행 시점이 중요합니다.
계약 체결 당시
근저당권이 있었다는 사실만으로
곧바로 계약 위반이라고
할 수는 없습니다.
잔금으로 대출을 상환하고
동시에 말소하기로 한 거래도
있기 때문입니다.
소유권 이전과
잔금 지급이 맞물려 있다면
자신도 필요한 이행 준비를 했는지
확인해야 합니다.
상대방에게 이행을 요구하고
상당한 기간을
부여해야 하는 경우인지,
별도의 최고 없이
해제할 수 있는 사유가
있는지도 살펴야 합니다.
절차를 갖추지 않고
계약이 끝났다고 선언하면
오히려 자신의 잔금 미지급이
문제 될 수 있습니다.
적법한 해제에 따른 계약금 반환과
추가 손해배상을 청구하려면
계약서, 약속한 의무, 위반 사실,
이행 요구와 해제 통지를
연결할 자료가 필요합니다.
돈을 돌려주겠다는 합의가
이루어진 경우에는
반환액과 지급일을
명확하게 남겨야 합니다.
협의가 결렬되었다면
반환 근거와 상대방의 다툼에 따라
지급명령이나 소송을
검토할 수 있습니다.
부동산 계약금 반환은
계약서 작성 여부나
송금 명칭만으로 결정되지 않습니다.
계약이 성립했는지,
반환 특약이 있는지,
계약을 끝내는 원인이
누구에게 있는지를
나누어 살펴야 합니다.
가계약금을 보낸 뒤 조건이 달라졌거나
대출 문제와 상대방의 약속 위반이
겹쳐 있다면, 계약 취소를 통보하기 전에
송금 전후의 대화와 특약을 바탕으로
반환 근거를 검토해 보시기 바랍니다.
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