칼럼
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집주인 보증금 안 줄 때 이사는요?
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
이삿날은 다가오는데
집주인이 새 세입자를 구하지 못했다며
보증금 반환을 미루면,
다음 집 잔금부터 걱정하게 됩니다.
며칠만 기다려 달라는
말을 믿고 싶어도
지급 날짜가 계속 바뀐다면
더 이상 약속만으로 일정을 정하기 어렵죠.
집주인 보증금 안 줄 때는
우선 계약이 법적으로 종료되었는지 확인하고,
이사 과정에서 기존 권리를
잃지 않도록 대응해야 합니다.
돈을 돌려받겠다는 생각에
급하게 집을 비웠다가
보증금 회수에 필요한 보호를 잃는 상황도
생길 수 있기 때문입니다.
반환을 요구하는 일과 권리를 지키는 일은
함께 진행되어야 합니다.
1. 새 세입자가 들어올 때까지 기다려야 하나요?
임대차가 적법하게 종료되었다면
집주인은 원칙적으로
보증금을 반환할 의무를 부담합니다.
새로운 임차인을
구하지 못했다는 사정만으로
반환 시기를 일방적으로
늦출 수 있는 것은 아닙니다.
다만 계약기간이 남은 상태에서
먼저 나가기로 했다면,
중도해지에 관한 합의와
그 조건부터 살펴봐야 합니다.
집주인과 새로운 임차인이
입주하는 것을 조건으로
계약을 끝내기로 했다면,
예정된 만기까지 거주한 경우와
판단이 달라질 수 있습니다.
계약서에 적힌 날짜가
지났다는 이유만으로
언제나 계약이 끝난 것도 아닙니다.
갱신거절 통지 여부에 따라
묵시적으로 갱신되었을
가능성이 있기 때문입니다.
묵시적으로 갱신된 주택임대차는
임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있지만,
집주인이 통지를 받은 날부터
3개월이 지나야 해지 효력이 발생합니다.
따라서 보증금 반환을
요구하기 전에는 임대차계약서,
갱신 관련 문자, 해지 통보 내용,
집주인의 답변을 날짜순으로
확인하는 것이 좋습니다.
나가겠다고 말한 시점과
법적으로 반환을 요구할 수 있는
시점이 일치하는지 살펴보는 과정입니다.
집주인이 특정 날짜에 반환하겠다고 했다면
그 약속도 문자나 서면으로 남겨두어야 합니다.
구체적인 날짜 없이
조금만 더 기다려 달라는 답변만
반복되는 상황에서는 반환 일정과
미지급 금액을 명확히 정리할 필요가 있습니다.
2. 보증금을 받기 전에 이사해도 되나요?
다음 집 계약을 이미 마쳤다면
보증금을 받지 못했더라도
이사를 해야 하는 상황이 생깁니다.
이때 전입신고만 남겨두면
괜찮을 것이라고 생각해서는 안 됩니다.
주택임대차의 대항력은
주택의 인도와 주민등록을 기초로 하므로,
실제 점유를 잃거나 주민등록을 옮기면
기존 보호에 문제가 생길 수 있습니다.
임대차가 종료되었는데
보증금의 전부 또는 일부를 받지 못했다면
임차권등기명령을 검토할 수 있습니다.
기존에 취득한 대항력과 우선변제권은
임차권등기를 마친 후
이사하더라도 유지할 수 있습니다.
주의할 부분은 신청서를 접수한 것과
등기가 완료된 것은 다르다는 점입니다.
법원의 결정을 받았다는 이유만으로
곧바로 집을 비우기보다,
등기사항증명서에서 임차권등기가
실제로 기재되었는지 확인해야 합니다.
이미 이사하면서 권리를 잃었다면
나중에 임차권등기를 한다고 과거의 순위까지
그대로 회복되는 것은 아닙니다.
이사 날짜를 정하기 전에
등기 절차에 필요한 시간을
고려해야 하는 이유입니다.
또한 임차권등기는 권리 보전을 위한 제도이므로,
등기만으로 보증금이 자동 입금되지는 않습니다.
집을 넘겨주는 절차도 별도로 정리해야 합니다.
보증금 반환과 주택 인도는
원칙적으로 동시에 이행하는 관계에 있으므로,
퇴거 상태, 열쇠 인계, 인도 의사 전달에 관한
자료를 남겨두는 것이 좋습니다.
보증금 지급이 늦어졌다는 이유로
지연손해금을 청구할 때도
계약 종료일뿐 아니라 주택 인도나
적법한 이행 제공 여부를 함께 살펴야 합니다.
3. 반환 약속을 지키지 않으면 어떻게 받나요?
연락을 여러 번 했는데도
지급 계획이 구체화되지 않는다면,
반환 요구를 증거로 남기고
법적 청구를 준비할 단계입니다.
내용증명에는 계약 내용, 종료 사유,
반환받지 못한 금액, 지급을 요구하는 기한 등을
분명하게 적는 것이 좋습니다.
다만 내용증명을 보냈다고
집주인의 재산을 바로 압류할 수 있거나,
기재한 주장이 모두 사실로 인정되는 것은 아닙니다.
실제 강제집행을 하려면
확정된 지급명령이나 집행력 있는 판결 등
집행권원을 확보해야 합니다.
집주인이 반환 의무와 금액을 인정하고,
서류를 송달할 주소가 분명하다면
지급명령을 고려할 수 있습니다.
반면 계약 종료 자체를 부인하거나
수리비 공제를 주장하는 등 다툼이 예상된다면
보증금 반환 소송으로
쟁점을 정리할 필요가 있습니다.
지급명령도 집주인이 적법하게 이의하면
소송 절차로 이어질 수 있어,
신청만 하면 곧바로 돈을 받는다고
생각해서는 안 됩니다.
집주인이 보증금에서 비용을 빼겠다고 한다면
공제 항목과 근거를 구체적으로 요구해야 합니다.
임대차계약서, 보증금 이체 내역,
입주 당시 사진, 퇴거 당시 사진,
수리 관련 대화를 확보해 두면
반환액을 둘러싼 다툼에 대응하는 데 도움이 됩니다.
재산 처분으로 집행이 어려워질 우려가 있다면
가압류의 필요성도 검토할 수 있습니다.
가압류는 채권과 보전 필요성을
소명해야 하고 법원이 담보 제공을
명할 수 있으므로, 미반환 사실만으로
당연히 인정되는 절차는 아닙니다.
판결 이후에도 자발적으로 지급하지 않으면
예금채권 압류나 부동산 강제경매 등
실제 집행 절차가 필요할 수 있습니다.
이 과정에서는 집주인의 재산 상태와
선순위 권리가 회수 가능성에 영향을 주므로,
소송을 준비할 때부터 함께 살펴야 합니다.
집주인 보증금 안 줄 때는
언제까지 기다릴지만 고민하기보다,
계약 종료가 확인되는지와
이사 전에 보전할 권리가 무엇인지부터 짚어야 합니다.
같은 보증금 미반환이라도
아직 거주 중인 경우와
이미 집을 인도한 경우에는
준비할 자료와 청구 방식이
달라질 수 있습니다.
이사 일정이 정해졌거나
반환 약속이 반복해서 어긋나고 있다면,
계약서와 통보 내역을 바탕으로
현재 필요한 조치를
구체적으로 검토해 보시기 바랍니다.
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