칼럼
테헤란은 법적 지식을 공유하여 고객님들께 한걸음 더 다가갑니다.
임대료 연체 시 상가 임대차 계약 해지 가능할까?
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
본인 소유의 상가 건물임에도 불구하고 정당한 월세를 받지 못하거나
계약 종료 후에도 무단으로 점유를 이어가는 임차인을 마주하면
건물주 입장에서는 피가 마르는 기분이지요.
세금과 이자는 꼬박꼬박 나가는데
수익은커녕 관리비 부담까지 떠안아야 하는 상황이라면
일상의 평온은 이미 무너졌을 겁니다.
그렇다고 감정이 앞서서 세입자의 짐을 함부로 밖으로 빼거나
수도를 끊는 행위는 업무방해 등
형사 처벌의 대상이 될 수 있어 극히 조심해야 해요.
법은 정해진 절차를 중시하기에 전문가의 시각으로
냉철하게 준비하여 합법적인 강제력을 행사하는 것이
내 재산을 안전하게 수호하는 유일한 길입니다.
1. 상가 임대차 계약 해지가 법적으로 인정되는 요건은?
재판부에서 명도 명령을 내리기 위해 가장 우선적으로 확인하는 지표는
계약이 법적으로 완벽하게 종료되었느냐 하는 부분입니다.
상가건물 임대차보호법에 의거하여
임차인의 차임 연체액이 3기 차임액에 달할 때
임대인은 계약을 해지할 수 있으며
이 의사가 상대방에게 도달했다는 객관적 물증이 반드시 필요하죠.
단순히 문자 한 통 보냈다고 안심하시기보다는 내용증명을 발송하여
해지 사유와 시점을 공적으로 증빙해 두는 것이 안전합니다.
민법에 따른 채무불이행 절차를 성실히 이행했음을
논리적인 서면으로 증명해야만 의문 없는 승소 판결을 이끌어내어
불필요한 공방을 줄일 수 있습니다.
2. 소송 도중 점유자가 바뀌는 리스크를 차단하는 방법은?
명도 소송은 판결까지 수개월이 걸리는 긴 싸움인데
그 사이 임차인이 몰래 제3자에게 점유를 넘겨버린다면 어떻게 될까요?
안타깝게도 기존 임차인을 상대로 받은 판결문은
새로운 점유자에게 효력이 미치지 않아
다시 처음부터 소송을 시작해야 하는 최악의 상황이 발생할 수 있습니다.
이러한 비극을 막기 위해 반드시 점유이전금지가처분을 신청하여
현재의 점유 상태를 법적으로 묶어두어야만 하죠.
가처분 집행이 완료되면 이후 점유자가 바뀌더라도
승계집행문을 통해 즉시 강제 집행이 가능해지므로
내 소중한 시간을 지켜낼 수 있습니다.
실제 현장에서는 가처분 고시문이 붙는 것만으로도
상대방이 심리적 압박을 느껴 스스로 건물을 비워주는 사례가 아주 많답니다.
3. 판결 이후에도 버티는 임차인을 내보내는 강제 절차는?
승소 판결문을 손에 쥐었다고 해서 모든 문제가 저절로 해결되는 것은 아니며
만약 상대가 끝까지 나가지 않는다면 국가 공권력을 빌린 강제적인 집행 단계가 필요합니다.
판결문에 집행문을 부여받아 관할 법원 집행관 사무실에
신청을 넣으면 실제 집행 일정이 잡히게 되죠.
집행관이 현장을 방문하여 강제로 문을 열고 내부 짐을 반출하여
보관소로 옮기는 일련의 과정이 진행되어야
비로소 상가를 온전히 인도받을 수 있게 됩니다.
이 과정에서 발생하는 노무비와 운반비 등
집행 실비 역시 추후 임차인에게 청구할 수 있습니다.
소송은 권리를 확정하는 단계이고 강제 집행은
그 권리를 실현하는 마지막 관문이기에 전문가의 세심한 관리 하에
신속하게 마무리 짓는 것이 무엇보다 중요합니다.
지금까지 저희 테헤란과 함께 막무가내 임차인을 상대로
소중한 자산을 수호하는 법률적 경로를 살펴보았습니다.
상대방의 사정을 봐주며 마냥 기다려주는 친절은 채무자에게 시간을 벌어줄 뿐이며
그 피해는 고스란히 여러분의 몫이 될 뿐이지요.
저희는 단순히 법적인 지식을 전달하는 것에 그치지 않고
의뢰인이 겪고 있는 답답한 현실을 실질적인 건물 인도라는
결과로 바꾸어 드리고 있습니다.
수많은 성공 사례가 증명하듯 테헤란은 언제나
여러분의 곁에서 든든한 방패가 되어 드릴 준비가 되어 있습니다.
테헤란 민사 전담팀은 의뢰인의 상황에 딱 맞는
1:1 맞춤 조력 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
민사법률센터의 전문성은 여러분의 소중한 권리를
지키는 든든한 방패가 될 것입니다.
막연한 기다림은 이제 끝내시고 전문가와 함께
정당한 여러분의 몫을 확고히 하시길 바랍니다.
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