칼럼
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개인회생 주택재산 포함, 집 뺏길까?
집이 있으면 개인회생은 아예 안 되는 거 아니냐는 질문, 상담 첫머리에서 가장 많이 나오는 말입니다.
답부터 놓고 보면 신청 자체는 가능합니다.
다만 집이 있다는 사실이 그냥 지나가지는 않아요.
법원이 들여다보는 건 집이라는 물건이 아니라 그 안에 남아 있는 가치입니다.
개인회생 주택재산 포함 여부를 검색하는 분들은 대개 이미 마음속으로 최악을 그려놓고 오십니다.
집을 팔라고 하는 건 아닐까, 이웃과 가족이 알게 되는 건 아닐까 하는 걱정이죠.
그 불안의 상당 부분은 계산 방식을 모르는 데서 옵니다.
✓ 목차 ✓
1. 개인회생 주택재산 포함이면 집값 전체가 변제금으로 잡히나요?
2. 개인회생 주택재산 포함이면 월 변제금이 왜 올라가나요?
3. 개인회생 주택재산 포함을 피하려고 집을 먼저 처분하면 어떻게 되나요?
1. 개인회생 주택재산 포함이면 집값 전체가 변제금으로 잡히나요?
집값 전체가 아니라 순재산가치만 들어갑니다.
시가에서 실제 남아 있는 담보대출 잔액과 임차인에게 돌려줄 보증금을 뺀 금액이 기준입니다.
그래서 시세 5억 원 집이라도 대출과 보증금이 4억 원이면 개인회생 주택재산 포함 금액은 1억 원 선에서 출발하죠.
부부 공동명의라면 등기부에 적힌 채무자 지분만 계산에 올라갑니다.
입주권이나 분양권처럼 아직 완성되지 않은 권리도 재산에서 빠지지 않습니다.
등기부에 근저당이 여러 건 걸려 있다면 채권최고액이 아니라 실제로 갚아야 할 잔액을 기준으로 봅니다.
채권최고액은 대출 원금보다 크게 설정되는 경우가 많아서 둘을 혼동하면 계산이 크게 틀어져요.
여기서 놓치기 쉬운 게 시가를 무엇으로 잡느냐입니다.
실무에서는 KB시세나 국토교통부 실거래가를 참고하는데, 어느 자료를 근거로 삼느냐에 따라 숫자가 꽤 벌어지는 경우가 있어요.
이 차이가 뒤의 변제 구조 전체로 이어지니, 신청서에 넣기 전에 먼저 정리해 보셔야 합니다.
여기까지 읽으시며 내 집은 얼마쯤 나올지 궁금해지셨을 텐데, 그 숫자는 서류를 펴놓고 보기 전에는 누구도 정확히 말할 수 없습니다.
2. 개인회생 주택재산 포함이면 월 변제금이 올라가나요?
변제총액이 청산가치보다 적으면 인가가 나지 않기 때문입니다.
이른바 청산가치보장 원칙이고, 채무자회생법 제614조가 근거입니다.
소득만 놓고 계산한 변제총액이 이 기준을 못 넘으면 월 변제금을 올려서 맞춰야 해요.
예를 들어 소득으로 계산한 변제총액이 2천만 원인데 청산가치가 4천만 원이라면, 모자란 2천만 원을 채워 넣어야 인가의 문이 열린다는 뜻입니다.
월 변제금이 늘면 생계가 빠듯해지기 때문에 많은 분들이 여기서 신청 자체를 망설이시죠.
다만 변제금이 늘어난다고 곧바로 집을 팔아야 하는 건 아닙니다.
집을 지키면서 청산가치를 맞추는 방식으로 설계하는 사건도 분명히 있어요.
변제기간은 원칙적으로 3년이고 사정에 따라 최장 5년까지 잡을 수 있는데, 이 안에서 숫자가 맞아야 합니다.
문제는 개인회생 주택재산 포함 금액이 크면 5년을 꽉 채워도 모자라는 사건이 생긴다는 점입니다.
그런 경우 어떤 조합으로 풀어낼 수 있는지는 소득, 가족 수, 재산 구성이 전부 달라서 한 줄로 말씀드릴 수 없습니다.
3. 개인회생 주택재산 포함을 피하려고 집을 먼저 처분하면 어떻게 되나요?
피할 수 없고 오히려 더 불리해지는 경우가 대부분입니다.
신청 직전에 집을 헐값에 넘기거나 가족 명의로 돌린 사실은 법원이 거래 내역과 등기부를 통해 확인합니다.
이런 행위는 부인권의 대상이 되거나 재산은닉으로 판단되어 보정명령, 심하면 인가 거부로 이어지죠.
특히 가족 명의로 돌린 경우는 실질적 소유자가 누구인지까지 따져 들어갑니다.
계좌 거래 내역과 자금 출처를 요구받는 일도 흔하고요.
처분 시기가 신청 얼마 전이었는지도 판단에 영향을 줍니다.
집을 정상적으로 팔았더라도 대금은 현금 재산으로 계산에 잡히고, 그 돈을 어디에 썼는지 소명을 요구받습니다.
결국 개인회생 주택재산 포함은 피할 수 있는 항목이 아니라 어떻게 설계하느냐의 문제입니다.
숨기려 들기보다 신청서에 먼저 드러내고 설명하는 쪽이 오히려 안전한 경우가 많습니다.
언제 어떤 방식으로 정리하는 게 허용되는 범위인지는 개별 사건의 거래 시점과 금액을 봐야 판단이 가능합니다.
마무리
집 한 채의 가치는 숫자 하나로 끝나지 않습니다.
어떤 자료로 시가를 잡고 어떤 채무를 어디까지 공제하느냐에 따라 앞으로 몇 년의 월급 통장이 달라지니까요.
인터넷 후기 속 숫자를 내 집에 그대로 대입했다가 신청 후에야 어긋났다는 걸 알게 되는 분도 적지 않습니다.
등기부등본과 대출 잔액 확인서, 임대차계약서가 손에 있다면 대략의 윤곽은 비교적 빨리 그려집니다.
법무법인 테헤란 회생파산팀은 개인회생 주택재산 포함 여부를 따질 때 이 서류부터 맞춰 보며 가장 부담이 덜한 길을 함께 찾습니다.
계산이 틀린 채 신청서가 접수되기 전에, 먼저 한 번 이야기를 나눠보시길 권합니다.
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