칼럼
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보증금 내용증명, 효과 있을까 불안하다면?
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
전세보증금, 내 전 재산과도 같은 돈이죠
그런데 집주인이 돌려주지 않는다면?
많은 세입자가 먼저 고민하는 건, ‘내용증명 하나 보내면 해결될까?’입니다
실제 경험해 보면, 단순 통보만으로 끝나는 경우는 드물고, 법적 절차까지 연결해야 돈을 회수할 수 있습니다
이번 글에서는 보증금 내용증명부터 최종 회수까지, 현실적 단계와 근거를 중심으로 살펴보겠습니다
1 내용증명, 정말 힘이 있을까?
세입자가 가장 먼저 떠올리는 게 바로 내용증명입니다.
법적으로 강제력이 있는 문서는 아니지만, 계약 종료 의사와 반환 요구를 공식 기록으로 남긴다는 점에서 의미가 있습니다.
즉, 집주인이 나중에 “그런 요청 없었다”고 해도, 법원에서는 증거로 인정됩니다.
사실상 내용증명은 민사소송과 임차권등기명령을 준비하는 사전 단계라고 볼 수 있습니다.
여기서 중요한 포인트는 발송 시점입니다.
계약 만료 6개월~2개월 전, 문자나 구두 통보 대신 반드시 내용증명으로 남기는 것이 안전합니다.
이때 한 가지 흔한 오해, “전화로만 통보하면 충분하지 않을까?”인데, 실무에서는 거의 인정되지 않습니다.
즉, 내용증명은 시작일 뿐이고, 이후 법적 절차로 이어질 수 있는 증거를 만드는 작업입니다.
2 계약 종료 후에도 집주인이 안 준다면
계약이 종료되었는데도 보증금을 받지 못한다면, 이제 문제는 채권 분쟁입니다.
세입자가 선택할 수 있는 절차는 크게 세 가지입니다.
첫째, 내용증명 재발송으로 최종 통보합니다.
둘째, 임차권등기명령을 신청합니다.
셋째, 민사소송을 제기합니다.
임차권등기명령은 단순한 압박이 아니라, 등기부에 “보증금 반환 미해결” 표시가 남습니다.
이 표시가 남으면 집주인은 새 세입자를 받기 어렵습니다.
실무 사례에서도 등기 후 한 달 내에 보증금이 전액 반환되는 경우가 많습니다.
물론 집주인이 계속 버티면 소송과 강제집행으로 이어질 수 있습니다.
3 판결 이후, 보증금을 돌려받으려면
민사소송에서 승소했다고 해서 돈이 자동으로 들어오는 것은 아닙니다.
승소 판결 이후에는 강제집행 절차가 필요합니다.
강제집행을 통해 집주인의 부동산이나 예금을 압류하거나 경매에 넘기고 세입자가 우선적으로 보증금을 회수합니다.
세입자가 직접 집행관을 통해 진행하거나 변호사를 선임할 수 있습니다.
핵심은 판결 이후 강제집행까지 연결되어야 실제로 돈을 돌려받을 수 있다는 점입니다.
집주인이 버티더라도 강제집행이 진행되면 결국 보증금은 회수됩니다.
이 과정에서 임대차계약서, 입금 내역, 내용증명 사본, 문자 기록 등 증거 자료를 꼼꼼히 정리해야 절차가 원활합니다.
보증금 내용증명은 시작일 뿐입니다.
실제 돈을 돌려받으려면 임차권등기명령과 민사소송, 강제집행으로 이어져야 합니다.
세입자가 흔히 하는 실수는 전화나 문자로만 기다리는 것입니다.
빠르게 대응하고 법적 절차를 차근히 밟는 것이 결국 보증금을 지킬 가장 확실한 방법입니다.
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