업무 사례
원고 승소
무려 9개월분에 해당하는 월세를 미납한 임차인을 명도소송으로 내보낸 사례!
테헤란이 드리는 팁
임대차보호법에 따르면 임대인이 임차인에게 임대차계약해지를 통보할 수 있는 사유를 규정하고 있습니다. 그리고 해당 규정에 의한 사유가 발생했을 경우에 한해서 임대인이 임차인에게 임대차계약해지를 통보할 수 있는데요.
월세미납으로 인한 명도소송을 청구하기 위해서는 반드시 임대인과 임차인 사이에 임대차계약이 적법하게 종료될 것을 요건으로 합니다.
또한 월세명도소송을 청구하기 전 점유의 법률상태를 보호하기 위한 부동산점유이전금지가처분에 대한 처분 역시 사전에 진행해 두시는 것이 좋습니다. 해당조치를 통해 임차인이 점유를 함부로 이전하는 것을 방지해 소송의 안정성을 확보할 수 있습니다.
사건결과 및 의의
결과적으로 법원은 테헤란 민사전담센터의 청구취지를 모두 인용하는 판결을 내렸습니다.
즉, 임차인은 임대인 소유의 해당 부동산을 임대인에게 인도해 줄 것과 더불어 임대인에게 지급하지 않은 9개월분의 임대료에 대한 부분까지 전세보증금 내에서 공제한 후 남은 차액을 지급하도록 하는 판결을 내렸습니다.
결국 의뢰인은 해당 부동산에 대한 인도를 위해 임차인을 강제집행 할 수 있는 집행권원에 더하여 그동안 받지 못한 임대차보증금에 대한 반환까지 월세미납명도소송으로 한 번에 해결할 수 있게 되었습니다.
사건의 경위
의뢰인은 경기도 오산에 위치한 부동산의 임대인입니다. 2016년 2월, 임차인과 보증금 5천만 원, 월 보증금 100만 원으로 하는 임대차계약을 체결했는데요. 계약기간의 종료는 계약일로부터 2년의 시점은 2018년 2월로 맺었으나, 계약기간인 2년이 지난 후에도 별다른 의사 없이 묵시적 갱신으로 해당 임대차계약을 이어왔습니다.
그러던 중 임차인은 2020년 1월경부터 월 임대료를 미납하기 시작했습니다. 첫 달은 조금 늦어지는 듯 하더니, 결국 미납에 이르렀고 이 사실을 이미 알고 있던 임차인 역시 임대인의 연락을 슬금슬금 피하며 도망다니기 일쑤 였습니다.
결국 이렇게 미납한 월세가 총 9개월분에 달하자 의뢰인은 더 이상 임대차계약을 유지할 수 없다는 판단하에 임차인에게 내용증명 발송을 통해 임대차계약해지를 통보했고 그와 동시에 해당 부동산에서 퇴거해 줄 것을 요청했습니다.
그러나 임차인은 해당 내용증명을 송달받았음에도 불구하고 아무런 반응이 없었는데요.
이에 더 이상 기다릴 수가 없던 의뢰인은 저희 민사전담센터를 찾아와 결국 월세미납명도소송을 의뢰하셨습니다.
테헤란이 본 사건의 주요쟁점
의뢰인의 사항을 판단한 결과 저희 테헤란 민사전담센터에서는 아래와 같은 쟁점을 파악했습니다.
1. 임대차계약 체결 후 묵시적 갱신으로 계약을 이어왔다는 점
2. 2020년 1월 경부터 차일피일 밀리기 시작한 월 임대료의 총금액이 9개월분에 해당하는 금액이라는 점
3. 이에 의뢰인은 이미 임차인에게 내용증명 발송을 통해 임대차계약해지 통보를 했고, 이러한 의사표시가 임차인에게 전달되었다는 점
4. 의뢰인은 밀린 임대료를 반환받지 못해 손해가 막대하다는 점
위의 네 가지 쟁점을 기본으로 명도소송을 본격적으로 청구하기 위한 절차에 돌입했습니다.
테헤란의 조력
테헤란 민사전담센터는 본격적인 월세미납명도소송을 청구하기 전, 사전조치로 부동산점유이전금지가처분 신청을 먼저 진행했습니다.
이는 꾸준히 의뢰인의 연락을 피해왔던 임차인의 특성상 명도소송 기간 중 점유의 상태를 함부로 이전할 것을 보호하기 위한 사전 조치였습니다.
부동산점유이전금지가처분 결정이 확정된 후 곧바로 명도소송을 청구했고, 청구취지 내 위의 쟁점이되는 사항을 기입해 부동산 인도결정과 함께 보증금에서 밀린 임대료를 공제한 후 지급할 것을 청구했습니다.
물론 이를 입증할 수 있는 소명자료 역시 일목요연하게 준비해 테헤란 민사전담센터의 주장을 훨씬 더 신빙성 했습니다.
