칼럼
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상가권리금분쟁 임대인 방해와 손해배상 청구 기준
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“변호사님, 임대인이 제가 데려온
새 임차인을 계속 거절하는데 권리금을 못 받으면 어떻게 하나요?”
안녕하세요, 법무법인 테헤란 부동산법 전문 황인 변호사입니다.
실제 상담실에서 자주 듣는 질문입니다.
상가권리금은 단순한 관행이 아니라, 상가건물 임대차보호법상
일정 범위에서 보호되는 이익입니다.
임차인이 임대차 종료 전 정해진 기간 안에 신규 임차인을 주선했는데,
임대인이 정당한 사유 없이 계약을 거절하거나
과도한 조건을 요구해 권리금 회수를 방해했다면
손해배상 청구가 문제될 수 있습니다.
다만 모든 거절이 위법은 아닙니다. 신규 임차인의 자력,
업종 적합성, 기존 임차인의 차임 연체 여부,
건물 사용 계획 등을 종합해 판단합니다.
1. 먼저 권리금 회수 기회가 보호되는지 확인하십시오.
상가권리금분쟁에서 가장 먼저 보는 것은
‘보호받을 수 있는 임차인인지’입니다.
· 임대차 종료 전 6개월부터 종료 시까지 신규 임차인을 주선했는지
· 권리금 계약서 또는 협의 내역이 있는지
· 3기 차임 연체 등 법에서 정한 제한 사유가 없는지
· 임대인이 거절한 이유가 객관적으로 정당한지
· 신규 임차인이 보증금과 차임을 지급할 능력이 있었는지
특히 “임대인이 그냥 싫다고 했다”는 말만으로는 부족합니다.
언제, 누구에게, 어떤 조건으로 제안했고
임대인이 무엇을 이유로 거절했는지가 중요합니다.
2. 임대인의 방해를 입증할 자료를 모아두십시오.
권리금 손해배상은 감정적인 억울함보다 자료가 결과를 좌우합니다.
상담 전부터 아래 자료를 확보해 두시면 좋습니다.
· 임대차계약서와 특약
· 권리금계약서, 권리금 산정 자료
· 신규 임차인과 나눈 문자, 통화 녹취, 계약 초안
· 임대인에게 보낸 내용증명, 문자, 이메일
· 임대인이 요구한 보증금, 월세, 업종 제한 내용
· 사업자등록, 매출 자료, 시설 투자 내역
· 주변 시세와 유사 점포 권리금 자료
법원은 임대인의 말 한마디만 보지 않습니다.
실제로 권리금 회수가 가능한 상황이었는지,
임대인의 행위 때문에 그 기회가 사라졌는지를 봅니다.
3. 통지와 협상 순서를 지켜 손해배상 청구를 준비하십시오.
분쟁이 생기면 먼저 감정적으로 대응하기보다 절차를 남기는 것이 좋습니다.
새 임차인 후보가 있다면 임대인에게 인적 사항, 업종,
보증금과 월세 지급 능력, 계약 희망 조건을 명확히 전달해야 합니다.
이후 임대인이 거절한다면 그 사유를 문서로 요청하십시오.
협상이 어렵다면 내용증명으로 권리금 회수 방해 중단을 요구하고,
임대차 종료일과 소멸시효를 함께 검토해야 합니다.
권리금 관련 손해배상청구권은 기간 제한이 있으므로
늦게 움직이면 권리 자체가 약해질 수 있습니다.
또한 권리금 액수는 주장만으로 인정되지 않습니다.
필요에 따라 감정평가, 매출 자료, 시설비 자료,
업종 특성 등을 통해 손해액을 구체화해야 합니다.
마무리
상가권리금분쟁 상담은 자료가 부족해도 시작할 수 있습니다
상가권리금분쟁은 임대인과 임차인의 말이 크게 엇갈리는 경우가 많습니다.
그래서 초기 판단이 중요합니다.
임대인의 거절이 정당한 사유인지, 손해배상 청구가 가능한지,
지금 어떤 통지를 해야 하는지 사건별로 달라집니다.
자료가 완벽하지 않아도 괜찮습니다. 계약서, 문자 일부,
임대인의 거절 내용만 있어도 현재 위치를 진단할 수 있습니다.
혼자 판단하다 시기를 놓치기보다, 법률 기준에 맞춰 대응 방향을 정하시기 바랍니다.
황인 변호사가 직접 사안을 검토하고 현실적인 해결 방법을 안내해 드리겠습니다.
* 사전 고지 없이 상담 비용 발생하지 않습니다.
[서울특별시 강남구 테헤란로 420, KT선릉타워West 9층(1668-4670)]
[본 글은 법무법인 테헤란에서 일반적인 법률 정보를 제공하기 위해 작성되었습니다.]
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