칼럼
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집주인 전세금 안 줄 때, 어떻게 할까?
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
전세계약이 끝났는데도
집주인이 보증금을 돌려주지 않아
곤란한 상황에 놓이는 경우가 적지 않습니다.
새로운 세입자가 들어오지 않아
돈을 마련하지 못했다거나
집을 팔아야 돌려줄 수 있다는
이유를 들기도 합니다.
하지만 세입자에게 전세보증금은
다음 집을 마련하기 위한
중요한 자금입니다.
반환이 지연되면 이사 일정은 물론
새로운 임대차계약에도
문제가 발생할 수 있습니다.
특히 집주인이 계속해서
반환 날짜를 미루고 있다면
언제까지 기다려야 하는지
막막하게 느껴질 수 있습니다.
이처럼 집주인전세금안줄때는
단순히 반환을 독촉하기보다
계약 종료 여부와 권리보전 방법을
함께 확인해야 합니다.
특히 이사와 전입신고를 앞두고 있다면
대응 순서를 신중하게
결정할 필요가 있습니다.
1. 새 세입자가 들어올 때까지 기다려야 할까요?
임대차계약이 적법하게 종료되고
보증금 반환의무가 발생했다면
집주인은 원칙적으로
보증금을 반환해야 합니다.
새로운 세입자가 들어오지 않았다는
사정만으로 반환의무가
면제되는 것은 아닙니다.
집주인이 자금 사정을 이유로
반환을 계속 미루더라도
세입자가 무조건 기다려야 하는 것은
아니라는 의미입니다.
다만 반환을 요구하기 전에는
계약이 실제로 종료되었는지
확인해야 합니다.
주택임대차에서는
갱신 거절이나 계약 해지 통지가
적절하게 이루어졌는지에 따라
종료 시점이 달라질 수 있습니다.
특히 묵시적으로 갱신된 계약은
임차인이 해지를 통지하더라도
집주인이 통지를 받은 날부터
3개월이 지나야 효력이 발생합니다.
따라서 계약서상 만료일만 보고
반환의무가 발생했다고
단정해서는 안 됩니다.
계약 종료가 명확하다면
문자메시지나 내용증명을 통해
보증금 반환을 요구할 수 있습니다.
이때 반환금액과 계약 종료일, 반환 요청일을
구체적으로 기재하는 것이 좋습니다.
특히 집주인이 반환을 약속했다면
해당 대화내용과 입금 예정일을
자료로 남겨두는 것이
도움이 될 수 있습니다.
다만 내용증명은 반환을 요구한
사실을 남기는 수단일 뿐
그 자체로 강제집행을
가능하게 하지는 않습니다.
집주인이 계속 지급을 미룬다면
추가적인 법적 절차를 검토해야 합니다.
2. 전세금을 못 받았는데 먼저 이사해도 될까요?
전세금을 돌려받지 못한 상태에서
이사해야 한다면
대항력과 우선변제권 문제를
확인해야 합니다.
주택임대차에서 임차인은
주택의 인도와 주민등록 등
요건을 갖추면
대항력을 취득할 수 있습니다.
또한 확정일자 등
필요한 요건을 충족하면
일정한 경우 우선변제권을
행사할 수 있습니다.
그런데 보증금을 받기 전에
주택의 점유를 상실하거나
주민등록을 옮긴다면
기존 권리 유지에 문제가 생길 수 있습니다.
이때 검토할 수 있는 제도가
바로 임차권등기명령입니다.
임대차가 종료되었음에도
보증금을 반환받지 못했다면
법원에 임차권등기명령을
신청할 수 있습니다.
기존에 대항력과 우선변제권을
취득한 임차인은 임차권등기가 완료되면
이후 주택을 떠나더라도
그 권리를 유지할 수 있습니다.
다만 신청서를 제출한 것과
실제 등기가 완료된 것은 다릅니다.
등기가 완료되기 전에
이사하거나 전입신고를 옮기면
권리 유지에 문제가 발생할 수 있습니다.
따라서 등기 완료 여부를 확인한 뒤
이사 일정을 결정하는 것이 중요합니다.
또한 임차권등기명령은
보증금을 직접 지급받는 절차가 아닙니다.
임차인의 권리를 보전하기 위한
제도이기 때문에
실제 보증금 회수를 위해서는
별도의 절차가 필요할 수 있습니다.
특히 집주인전세금안줄때
이사를 먼저 진행하려 한다면
현재 확보한 권리가 무엇인지
정확하게 확인해야 합니다.
3. 반환 약속을 계속 어긴다면 어떻게 해야 할까요?
집주인이 계약 종료 이후에도
보증금을 지급하지 않는다면
전세보증금 반환청구소송을
검토할 수 있습니다.
소송에서는 임대차계약의 성립과
보증금 지급 사실,
계약 종료 및 미반환 여부 등을
확인하게 됩니다.
임대차계약서와 송금내역,
계약 해지 통보자료 등이
주요 증거가 될 수 있습니다.
다만 임대인의 보증금 반환의무와
임차인의 주택 인도의무는
일반적으로 동시이행관계에 있습니다.
따라서 지연손해금까지 청구하려면
임차인이 자신의 의무를 이행했거나
적법하게 이행을 제공했는지 등을
검토해야 합니다.
집주인이 반환의무를 인정하면서
지급만 미루는 상황이라면
지급명령을 검토할 수도 있습니다.
하지만 상대방이 이의신청하면
일반 소송절차로
이어질 수 있습니다.
한편 소송에서 승소하더라도
집주인에게 집행할 재산이 없다면
실제 회수가 어려울 수 있습니다.
따라서 집주인 명의의 부동산과
권리관계를 확인하고
필요한 경우 가압류를
검토할 수 있습니다.
가압류는 장래 강제집행을 위해
재산을 미리 보전하는 절차로
채권의 존재와 보전 필요성 등을
소명해야 합니다.
또한 전세보증금 반환보증에
가입한 상황이라면
보증기관의 지급요건과 청구절차도
함께 확인해야 합니다.
반환보증에 가입했다는 이유만으로
보증금이 즉시 지급되는 것은
아니기 때문입니다.
결국 집주인전세금안줄때는
반환청구뿐 아니라
실제 회수 가능성까지
함께 고려해야 합니다.
전세금을 돌려주지 않는
집주인에게 계속해서
입금만 요청하는 것으로는
문제가 해결되지 않을 수 있습니다.
계약이 적법하게 종료되었는지
확인하고 이사가 필요하다면
임차권등기명령을 통해
권리를 보전할 수 있는지
살펴봐야 합니다.
또한 반환소송을 진행하기 전부터
집주인의 재산 상태와
보증금 회수 가능성을
검토하는 것이 중요합니다.
특히 반환 약속이 반복해서
미뤄지고 있는 상황이라면
더 이상 기다리는 것이
적절한지 판단해야 합니다.
전세보증금은 임차인의
중요한 재산인 만큼
현재 상황에 맞는 법적 대응을
확인해 보시기 바랍니다.
테헤란 민사 전담팀은 의뢰인의 상황에 딱 맞는 1:1 맞춤 조력 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
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보호하고 회수까지 함께 고민하는 방식으로 조력해드리고 있습니다.
민사 분쟁은 초기 대응에 따라 결과가 달라지는 경우가 적지 않습니다.
혼자 고민하며 시간을 보내시기 보다 현재 상황에서 어떤 방법이 적절한지 먼저 확인해보시기 바랍니다.
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