칼럼
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주위토지통행권, 내 땅도 막히면 어떻게 해야 하나 막막하신 분?
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
부동산을 관리하다 보면 예상치 못한 상황이 찾아옵니다.
특히 내가 가진 땅인데도 외부로 나갈 길이 막혀 버리면 답답함이 극에 달하죠.
맹지처럼 외부 도로와 접하지 않은 땅을 가진 소유자라면, 이동의 자유를 되찾는 것이 곧 토지 활용과 재산권 보호의 핵심입니다.
하지만 흔히들 "조금 참으면 되겠지"라고 생각하는 순간, 법적 대응 기회를 놓칠 수 있습니다.
오늘 글에서는 주위토지통행권을 중심으로, 길이 막힌 토지 소유자가 현실적으로 무엇을 할 수 있는지 살펴보겠습니다.
1 고립된 토지, 주위토지통행권으로 길을 열 수 있을까
혹시 여러분도 이런 경험이 있나요.
갑자기 이웃이 "내 땅이니 지나가지 마라"며 길을 막아버린 상황을 맞닥뜨렸다면, 혼란스럽고 답답할 수밖에 없습니다.
법은 이런 상황에서 맹지 소유자가 주위토지통행권을 주장할 수 있도록 명확히 규정하고 있습니다.
민법 제219조에 따르면, 토지가 외부 도로와 접하지 않고 사용 목적상 통행이 필수적일 때, 주변 토지를 통해 통행하거나 필요한 통로를 개설할 수 있는 권리를 가집니다.
다만 주관적인 편의만으로는 인정되지 않습니다.
법원은 토지의 객관적 고립 상태를 판단하며, 기존 통로가 있어도 이용이 현실적으로 불가능하거나 비용이 지나치게 높은 경우까지 포함해 통행권을 인정합니다.
여기서 중요한 포인트는, 단순히 "가고 싶다"가 아니라 토지 활용 가치와 현실적 이동 필요성이 있어야 한다는 점입니다.
2 승소를 좌우하는 주위토지통행권 요건은 무엇인가
주위토지통행권 확인 소송에서 법원이 가장 주목하는 것은 정확한 요건 충족 여부입니다.
첫째, 토지가 외부와 완전히 막혀 있는지, 즉 필연적 고립성이 있는지입니다.
둘째, 통행이 토지의 본래 목적에 맞게 필수적인지, 필요성과 용도 적합성을 입증해야 합니다.
셋째, 통행로를 설정할 때 이웃에게 끼치는 손해가 최소화되는 방법을 선택해야 합니다.
이를 최소 침해 원칙이라 부르며, 보상 여부와 통행 위치가 논란이 될 수 있어 신중히 접근해야 합니다.
이 세 가지 요건은 단순히 체크리스트가 아니라, 법원이 현실성을 판단하는 핵심 기준입니다.
현장에서 통로의 폭, 위치, 통행 빈도까지 고려해 필요한 만큼만 요구할 수 있다는 점을 기억하세요.
3 실무에서 승리하기 위한 증거 확보와 전략
협의가 결렬되고 법정까지 가게 되면, 주장만으로는 충분하지 않습니다.
법원은 현장 상황과 객관적 자료를 통해 고립 상태를 판단합니다.
따라서 지적도, 토지대장, 등기부등본 같은 공적 장부와 함께 항공 사진, 위성 지도, 현장 사진을 활용해 통행로 부재와 고립 상태를 시각적으로 보여야 합니다.
또한 현장 검증이나 감정 절차를 통해 법원에 왜 이 경로가 최적인지, 다른 대안은 왜 불가능한지 논리적으로 입증할 필요가 있습니다.
최근 대법원 판례는 법원이 당사자 주장만을 따라서는 안 되며, 사실 확인을 적극적으로 수행해야 한다고 강조합니다.
즉 전략적 증거 확보와 현장 중심 대응이 제대로 뒷받침된다면, 주위토지통행권을 충분히 확보할 수 있습니다.
주위토지통행권 분쟁은 단순히 법 조문을 아는 것으로 해결되지 않습니다.
현장 특성과 판례를 읽는 전문적 판단력, 이웃과의 갈등에서 최소한의 손해를 만들어내는 법리적 전략, 그리고 증거를 통한 설득력이 필요합니다.
혼자 대응하려고 시도하다가는 시간과 비용만 낭비될 수 있습니다.
초기 단계부터 경험 있는 부동산 법률 전문가와 함께 전략을 세운다면, 막힌 길도 충분히 열 수 있습니다.
맹지나 통행로 분쟁으로 고민하고 계신다면, 전문적인 법률 지원을 통해 여러분의 권리를 안전하게 확보하시길 권합니다.
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