칼럼
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전세금반환, 집주인이 돌려주지 않을 때 반드시 알아야 할 방법
안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
계약 기간이 끝났음에도 집주인이 전세금을 돌려주지 않는다면 큰 불안과 경제적 피해를 겪게 됩니다. 특히 전세사기와 깡통전세 문제가 사회적 이슈로 떠오르면서, ‘전세금반환’에 대한 관심과 필요성이 더 커지고 있죠. 전세금은 단순히 보증금으로 생각할 수 있지만, 임차인의 전 재산일 수 있습니다.
만약 이런 상황에 놓였다면 법적으로 어떻게 대응할 수 있는지, 그리고 어떤 절차를 통해 권리를 지킬 수 있는지 정확히 알아야 합니다.
전세금 반환을 요구할 수 있는 기본 전제는 임대차 계약이 종료되었고, 임차인이 주택을 명도(이사)한 상태여야 합니다. 먼저 집주인에게 내용증명 등을 통해 전세금 반환을 요구하는 것이 좋습니다. 이후에도 반환이 이루어지지 않으면 전세금반환청구소송을 제기할 수 있습니다.
전세 계약서, 입주 및 퇴거 사실, 보증금 입금 내역 등이 입증자료로 활용됩니다. 그리고 판결을 받으면 강제집행을 통해 집주인의 재산에서 전세금을 회수할 수 있습니다. 만약 집주인 명의의 재산이 없거나, 이미 경매에 들어갔다면 상황은 더욱 복잡해질 수 있습니다.
전세보증금을 안전하게 회수하고 싶다면 전세보증금 반환보증보험 가입 여부를 확인해보는 것도 매우 중요합니다. HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증을 통해 가입한 보증보험이 있다면, 집주인이 보증금을 돌려주지 않아도 보증기관이 대신 지급한 후, 구상권을 행사합니다.
최근에는 전세사기 피해자들에게 공공기관 차원의 지원도 강화되고 있어, 보증가입 여부, 임차인 보호제도 등을 적극적으로 활용하는 것이 좋습니다. 단, 반환보증보험을 청구하기 위해서는 일정 조건을 충족해야 하므로 꼼꼼히 확인할 필요가 있습니다.
전세금 반환 분쟁을 예방하기 위해서는 계약 체결 시부터 철저한 대비가 필요합니다. 우선 등기부등본 확인을 통해 선순위 담보권이 설정되어 있지 않은지 확인하고, 확정일자와 전입신고를 완료해야 대항력과 우선변제권이 확보됩니다.
또한 최근에는 집값 하락과 역전세난으로 인해 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 사례가 많아지고 있으므로, 계약 갱신 전후로 집주인의 재정상태나 부채 현황을 점검하는 것도 필요합니다. 이러한 예방 조치는 추후 소송 없이도 문제를 해결할 수 있는 중요한 기반이 됩니다.
전세금은 단순한 채권이 아니라, 임차인의 삶에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 집주인이 고의로 반환을 거부하거나, 경매 등 복잡한 상황이 얽힌 경우에는 스스로 대응하기가 어렵고 자칫 피해가 커질 수 있습니다.
이럴 때는 법률전문가의 조력을 통해 전세금반환청구소송 제기, 강제집행 신청, 보증보험 활용 등을 신속하고 정확하게 진행해야 실질적인 회복이 가능합니다. 전세금을 돌려받지 못해 고통받고 있다면, 혼자 고민하지 마시고 법률 대리인과 함께 대응 방안을 찾아보시기 바랍니다.
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