칼럼
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전세사기 보증금 반환, 돌려받을 방법은?
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
전세계약이 종료되었는데도
집주인이 보증금을
돌려주지 않는 경우가 있습니다.
처음에는 새로운 세입자가
구해지지 않았다는 이유로
반환을 미루기도 합니다.
하지만 집주인이 연락을 끊거나
부동산에 과도한 채무가
설정되어 있다는 사실을
뒤늦게 알게 되기도 합니다.
특히 계약 당시부터
보증금을 반환할 의사가
없었던 것으로 의심된다면
전세사기 가능성까지 고민하게 됩니다.
임차인에게 전세보증금은
새로운 주거지를 마련하는 데
필요한 중요한 자금입니다.
따라서 보증금을 돌려받지 못하면
이사 일정뿐 아니라
일상생활에도 큰 어려움이
발생할 수 있습니다.
이때 중요한 것은
형사고소 여부와 별개로
보증금 반환을 위한
민사적 대응을 검토하는 것입니다.
전세사기보증금반환은
계약 종료 여부와
임차인의 권리보전 상태,
임대인의 재산 상황에 따라
대응방법이 달라집니다.
따라서 집주인이 지급을 미루고 있다면
무작정 기다리기보다
현재 확보한 권리와 회수 가능성을
먼저 확인할 필요가 있습니다.
1. 전세사기를 당했다면 보증금을 돌려받을 수 있을까요?
전세사기보증금반환을 검토할 때
가장 먼저 확인해야 하는 부분은
임대차계약의 종료 여부입니다.
일반적으로 임대차계약이
적법하게 종료되었다면
임대인은 보증금을 반환해야 합니다.
하지만 계약기간이 끝났다는 사실만으로
모든 임대차계약이
자동으로 종료되는 것은 아닙니다.
계약갱신 여부와 해지 통지의 효력을
함께 확인해야 하기 때문입니다.
예를 들어 주택임대차계약이
묵시적으로 갱신되었다면
임차인은 언제든지
계약해지를 통지할 수 있습니다.
다만 해지의 효력은
임대인이 통지를 받은 날부터
3개월이 지나야 발생합니다.
따라서 계약이 언제 종료되는지
정확하게 확인하는 것이 중요합니다.
또한 임대차계약이 종료되면
임대인의 보증금 반환의무와
임차인의 주택 인도의무는
원칙적으로 동시이행관계에 있습니다.
이 때문에 보증금 반환을
청구하는 과정에서는
주택 인도 여부도 문제될 수 있습니다.
하지만 보증금을 받지 못한 채
이사를 해야 하는 상황이라면
권리보전에 주의해야 합니다.
특히 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이
주택을 인도하거나 전입신고를 옮기면
기존 권리에 문제가 발생할 수 있습니다.
이때 검토할 수 있는 절차가
임차권등기명령입니다.
주택임대차보호법에서는
임대차계약이 종료되었지만
보증금을 반환받지 못한
임차인이 임차권등기명령을
신청할 수 있도록 규정하고 있습니다.
임차권등기가 완료되면
기존에 취득한 대항력과
우선변제권을 유지하는 데 도움이 됩니다.
다만 임차권등기명령을
신청했다는 사실만으로
권리보전 효과가 발생하는 것은 아닙니다.
실제로 임차권등기가
완료되었는지 확인한 뒤
이사 여부를 결정해야 합니다.
또한 임차권등기명령은
보증금을 직접 돌려받는 절차가 아닙니다.
따라서 전세사기보증금반환을
위해서는 권리보전과 실제 회수절차를
구분해서 검토해야 합니다.
2. 집주인이 잠적했다면 어떤 조치를 해야 할까요?
전세사기 피해가 의심되는 상황에서는
집주인이 연락을 피하거나
잠적하는 경우도 있습니다.
전화와 문자메시지에 응답하지 않고
보증금 반환 약속을 계속 미루기도 합니다.
하지만 집주인이
연락되지 않는다는 이유만으로
보증금 반환청구를
포기해야 하는 것은 아닙니다.
먼저 임대차계약서와 보증금 지급내역,
전입신고 및 확정일자 관련 자료를
확보해야 합니다.
또한 계약 종료를 통지한 자료와
집주인에게 보증금 반환을 요구한 기록도
정리할 필요가 있습니다.
이러한 자료는
계약관계와 반환청구권을 입증하는 데
중요하게 활용될 수 있습니다.
특히 집주인이 연락을 받지 않는다면
내용증명을 통한
의사표시를 검토할 수 있습니다.
다만 내용증명을 발송했다는 사실만으로
상대방에게 의사표시가 적법하게
도달했다고 단정할 수는 없습니다.
우편물이 반송되거나
수취가 거절되었다면
그 사유와 송달 경위를 확인해야 합니다.
계약해지 통지가 필요한 상황이라면
의사표시의 도달 여부가
중요한 쟁점이 될 수 있습니다.
또한 집주인의 주소를 확인하기 어렵다면
사건의 상황에 따라
법적 송달방법을 검토해야 할 수 있습니다.
한편 집주인이 보유한
부동산이나 예금 등을
처분할 우려가 있다면
가압류를 검토할 수 있습니다.
가압류는 장래 강제집행을 위해
채무자의 재산을
미리 보전하는 절차입니다.
다만 가압류를 신청하려면
보증금 반환채권의 존재와
보전의 필요성을 소명해야 합니다.
또한 집주인 명의의
재산이 실제로 존재하는지도
확인할 필요가 있습니다.
특히 전세사기 사건에서는
해당 주택에 이미 근저당권이나 압류 등이
설정되어 있는 경우가 있습니다.
따라서 등기부를 통해
선순위 권리관계를
확인하는 것이 중요합니다.
임차인의 우선변제권과
다른 채권자의 권리순위에 따라
경매절차에서 회수할 수 있는
금액이 달라질 수 있기 때문입니다.
또한 사기행위가 의심된다면
형사고소를 검토할 수 있습니다.
하지만 형사고소를 했다는 사실만으로
보증금이 자동으로
반환되는 것은 아닙니다.
형사절차는 범죄 성립과
형사책임을 판단하는 절차이고
민사절차는 보증금 반환과
금전회수를 위한 절차입니다.
따라서 전세사기보증금반환은
형사적 대응과 별개로
민사상 권리보전 및 회수방법을
검토해야 합니다.
3. 보증금 반환소송 이후에는 어떻게 회수할까요?
집주인이 보증금을 반환하지 않는다면
전세보증금 반환청구소송을
검토할 수 있습니다.
소송에서는 임대차계약의 존재와
보증금 지급 사실,
계약 종료 여부 등을 입증해야 합니다.
또한 보증금이 실제로
반환되지 않았다는 사실도 중요합니다.
이때 임대차계약서와 계좌이체 내역,
계약해지 통지자료 등이
증거로 활용될 수 있습니다.
다만 집주인이 보증금 반환의무를 다투거나
계약 종료 여부를 문제 삼는다면
추가적인 법적 판단이
필요할 수 있습니다.
또한 임대인이
연락되지 않는 상황이라면
소송서류의 송달 문제도
함께 검토해야 합니다.
상대방이 소송서류를 받지 않는다고 해서
소송이 언제나
진행되지 못하는 것은 아닙니다.
다만 송달이 어려운 경우에는
법에서 정한 요건에 따라
별도의 절차가 필요할 수 있습니다.
이후 보증금 반환소송에서
승소 판결을 받았다면
집행권원을 확보하게 됩니다.
하지만 판결을 받았다는 사실만으로
집주인이 반드시 보증금을
지급하는 것은 아닙니다.
집주인이 자발적으로 지급하지 않는다면
강제집행을 검토해야 합니다.
대표적으로 임대인 명의의
부동산에 대한 강제경매를
신청하는 방법이 있습니다.
또한 집주인의 예금채권을
압류하고 추심하는 절차도
검토할 수 있습니다.
다만 강제집행을 진행하더라도
보증금 전액을 회수할 수 있다고
보장되는 것은 아닙니다.
특히 부동산에
선순위 담보권이 설정되어 있거나
다른 채권자의 권리가 존재한다면
회수금액이 줄어들 수 있습니다.
따라서 경매를 통한
회수 가능성을 판단하려면
부동산의 예상 매각금액과
선순위 채권 등을 함께 확인해야 합니다.
또한 임차인이
대항력과 우선변제권을
적법하게 갖추었는지도
중요한 판단 요소입니다.
한편 전세보증금반환보증에
가입한 경우에는 보증기관을 통한
이행청구 가능성도
확인할 필요가 있습니다.
다만 보증상품의 종류와
가입조건, 사고 발생 요건에 따라
절차가 달라질 수 있습니다.
또한 전세사기피해자 결정 등을 통해
별도의 지원제도를 이용할 수 있는지도
확인할 필요가 있습니다.
다만 전세사기 피해자로
인정되었다는 이유만으로
보증금 전액이 자동으로
반환되는 것은 아닙니다.
따라서 전세사기보증금반환은
소송에서 승소하는 것뿐 아니라
실제 집행 가능한 재산과
보증 및 지원제도를 함께 살펴봐야 합니다.
전세사기보증금반환은
단순히 집주인에게
보증금 지급을 요구하는 것만으로
해결되지 않을 수 있습니다.
특히 집주인이 잠적하거나
부동산에 여러 권리가 설정되어 있다면
회수절차가 복잡해질 수 있습니다.
따라서 먼저 임대차계약이
적법하게 종료되었는지
확인해야 합니다.
또한 보증금을 받지 못한 채
이사해야 한다면
임차권등기명령을 통한
권리보전을 검토해야 합니다.
집주인이 반환을 거부한다면
보증금 반환청구소송과 가압류 등
필요한 민사절차를 살펴볼 수 있습니다.
다만 승소 판결을 받더라도
집주인의 재산 상태에 따라
실제 회수금액이 달라질 수 있습니다.
따라서 전세사기보증금반환을
고민하고 있다면 계약서와 등기부,
보증금 지급내역 및 임대인의 재산 상태를
종합적으로 확인하고 적절한 대응방법을
검토해 보시기 바랍니다.
테헤란 민사 전담팀은 의뢰인의 상황에 딱 맞는 1:1 맞춤 조력 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
단순 소송 진행뿐 아니라 의뢰인의 권리를 실질적으로
보호하고 회수까지 함께 고민하는 방식으로 조력해드리고 있습니다.
민사 분쟁은 초기 대응에 따라 결과가 달라지는 경우가 적지 않습니다.
혼자 고민하며 시간을 보내시기 보다 현재 상황에서 어떤 방법이 적절한지 먼저 확인해보시기 바랍니다.
사전 고지 없이 상담 비용 발생하지 않습니다.
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