칼럼
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개인회생 주택담보대출 집 뺏길까?
은행에서 연체 안내 문자가 온 날, 경매라는 두 글자가 머릿속을 떠나지 않으셨을 겁니다.
개인회생 주택담보대출을 검색하게 되는 시점은 대개 그렇습니다.
먼저 큰 줄기부터 잡겠습니다.
집에 걸린 담보대출은 담보 범위 안에서는 개인회생 절차 바깥에서 따로 움직이는 빚이고, 이 한 가지를 모르면 집을 지키려다 오히려 위태로워질 수 있습니다.
신청만 하면 경매가 멈출 것이라는 기대도, 이자만 내면 안전하다는 기대도 절반만 맞습니다.
✓ 목차 ✓
1. 개인회생 주택담보대출은 정리 대상에 들어가나요?
2. 개인회생 주택담보대출이 연체 중이라면 경매는 언제까지 막히나요?
3. 개인회생 주택담보대출이 있어도 집값이 갚을 금액에 영향을 주나요?
1. 개인회생 주택담보대출은 정리 대상에 들어가나요?
담보 범위 안의 주택담보대출은 개인회생 절차 밖에 있습니다.
은행 같은 담보권자는 채무자회생법상 별제권자여서, 제586조에 따라 개인회생 절차와 관계없이 담보권을 행사할 수 있는 지위에 있기 때문입니다.
그래서 개인회생 주택담보대출은 카드빚이나 신용대출처럼 변제계획에 넣어 나눠 갚고 남는 부분을 면책받는 방식으로 정리되지 않아요.
집을 지키겠다면 담보대출 원리금은 계속 약정대로 내야 한다는 뜻입니다.
개인회생 주택담보대출을 신용대출처럼 한꺼번에 정리해 달라고 접수하려는 분이 적지 않지만, 절차는 그렇게 짜여 있지 않습니다.
다만 집을 처분해도 대출을 다 못 갚는 부분, 이른바 예정부족액은 개인회생채권으로 다뤄집니다.
그러니 채권자목록에 이 대출을 어떤 모양으로 적느냐에 따라 부족액 계산이 달라집니다.
이 기재 방식은 시세와 대출 잔액을 함께 놓고 정해야 해서, 잔액증명서 한 장만 보고 짐작해서는 곤란합니다.
시세가 대출보다 높은 집과 낮은 집은 처음부터 가야 할 길이 서로 다릅니다.
2. 개인회생 주택담보대출이 연체 중이라면 경매는 언제까지 막히나요?
신청서를 접수했다는 사실만으로는 경매가 멈추지 않습니다.
멈추게 하려면 법원이 개시결정을 하거나 제593조에 따른 중지명령을 내려야 합니다.
개시결정이 나면 제600조 제2항에 따라 변제계획 인가결정일 또는 폐지결정 확정일 중 먼저 오는 날까지, 개인회생재단에 속하는 재산에 대한 담보권 실행 경매가 중지되거나 금지됩니다.
여기서 눈여겨볼 표현이 먼저 오는 날까지라는 대목입니다.
인가가 나면 이 보호막이 걷히기 때문에, 연체된 개인회생 주택담보대출을 그대로 둔 채 인가만 받는다면 그 뒤에 경매가 다시 진행될 수 있습니다.
게다가 제600조 제3항은 법원이 상당한 이유가 있을 때 이해관계인의 신청으로 중지된 절차의 속행을 명할 수 있게 하고 있어요.
결국 인가 전에 연체를 어떻게 정리하고 변제계획에 무엇을 담을지에 따라 집을 지킬 수 있는지가 갈립니다.
밀린 원리금을 어느 시점에 어떤 방식으로 해소할지도 변제계획에 함께 녹여야 합니다.
이 설계는 연체 기간과 경매 진행 단계에 따라 처방이 전혀 다릅니다.
연체가 길수록, 그리고 경매개시결정이 이미 나 있을수록 준비할 시간은 빠르게 줄어듭니다.
경매 절차가 이미 시작된 뒤에는 서류를 접수하는 시점 하나가 결과를 가르기도 합니다.
3. 개인회생 주택담보대출이 있어도 집값이 갚을 금액에 영향을 주나요?
영향을 줍니다.
제614조 제1항 제4호는 총변제액이 채무자가 파산할 때 배당받을 총액보다 적지 않을 것을 요구하는데, 이때 집은 시세에서 담보대출을 뺀 순재산가치만큼이 청산가치로 잡힙니다.
다른 공제 항목이 없다는 전제로 시세 5억원에 담보대출 3억원이 남아 있다면 그 집의 청산가치는 2억원입니다.
반대로 담보대출이 시세와 비슷하거나 더 크다면 그 집은 청산가치에 보탬이 되지 않습니다.
한도 문제도 있습니다.
제579조는 담보가 있는 채무를 15억원 이하로 제한하고 있어서, 주택담보대출이 큰 분은 신청 자격 단계에서부터 계산이 필요합니다.
여기에 시세를 어떤 자료로 잡는지, 공동명의라면 누구 지분을 얼마나 반영하는지 같은 세부가 얹히면 총변제액이 크게 달라집니다.
같은 집을 가지고도 결과가 갈리는 이유가 대부분 이런 세부에 있습니다.
개인회생 주택담보대출 규모가 클수록 이 계산이 결과에 미치는 무게도 함께 커집니다.
마무리
집은 한 번 넘어가면 되돌리기 어렵고, 개인회생은 한 번 잘못 설계하면 고쳐 쓰기가 번거롭습니다.
경매 절차는 기다려주지 않고 신청 서류도 하루 만에 완성되지 않으니, 두 시계가 어떻게 맞물리는지부터 확인하시는 편이 좋습니다.
개인회생 주택담보대출은 무엇을 아느냐보다 어떤 순서로 움직이느냐가 승부를 가르는 문제입니다.
법무법인 테헤란 회생파산팀은 대출 잔액과 시세, 연체 현황, 경매 진행 단계를 한자리에 놓고 어떤 순서로 움직여야 집을 지킬 가능성이 커지는지부터 계산합니다.
문자 한 통에 흔들리던 마음도 순서가 생기면 조금 가라앉습니다.
그 순서를 함께 세우겠습니다.
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